Alt du bør vide om sam­e­je­ove­renskomst

En sam­e­je­ove­renskomst, også kaldet en sam­e­je­af­ta­le eller sam­e­je­kon­trakt, er en overenskomst mellem to eller flere parter an­gå­en­de ek­sem­pel­vis fast ejen­dom eller andre ak­ti­ver. Ofte an­ven­des en sam­e­je­ove­renskomst, når to ugifte sam­le­ven­de køber fast ejen­dom sammen.

Formål og ind­hold

For­må­let med en sam­e­je­ove­renskomst er at spe­ci­fi­ce­re de juri­di­ske rammer for sam­e­jet. En sam­e­je­ove­renskomst in­de­hol­der typisk de­tal­jer om:

• Ejer­skabsan­de­le: Hver ejers andel af ejen­dom­men eller ak­ti­vet. Det kan fx være lige ejer­skab (50/50) eller en anden for­de­lings­nøg­le, af­hæn­gigt af hver parts bidrag.
• An­ven­del­se og for­valt­ning: Regler for brugen af ejen­dom­men eller ak­ti­ver­ne. Dette kan in­de­bæ­re, hvem der har ret til at bruge det, i hvilke tids­rum, samt hvor­dan ved­li­ge­hol­del­se og drift skal hånd­te­res.
• Ud­gif­ter og for­plig­tel­ser: Af­ta­len an­gi­ver, hvor­dan om­kost­nin­ger til fx ved­li­ge­hol­del­se, re­pa­ra­tio­ner og skat­ter skal for­de­les mellem ejerne.
• Be­slut­nings­tag­ning: Hvor­dan be­slut­nin­ger om ejen­dom­men skal træf­fes. Dette kan om­fat­te krav til enstem­mig­hed eller fler­tal, af­hæn­gigt af be­slut­nin­gens art og be­tyd­ning.
• Over­dra­gel­se og salg: Regler for, hvad der sker, hvis en me­de­jer ønsker at sælge sin andel, og om de andre ejere skal have for­købs­ret. Her­un­der også, hvad der skal ske i til­fæl­de af døds­fald.

I en sam­e­je­ove­renskomst kan I selv be­stem­me, hvad der skal gælde imel­lem jer. Sam­e­je­ove­renskom­sten gælder, mens I er i live. Et te­sta­men­te vil der­i­mod kunne re­gu­le­re for­hol­de­ne ved en parts død. For at hel­gar­de­re jer bør I derfor også op­ret­te et te­sta­men­te, hvor der rådes over hver parts del af bo­li­gen/ak­ti­vet.

Per­so­ner, der bør over­ve­je en sam­e­je­ove­renskomst

Hvis I er gift og har for­mu­e­fæl­les­skab, vil I være dækket af reg­ler­ne i æg­te­fæl­leloven i til­fæl­de af en skils­mis­se. Derfor vil æg­te­fæl­ler nor­malt ikke have brug for at op­ret­te en sam­e­je­ove­renskomst.

Der­i­mod kan en sam­e­je­ove­renskomst være re­le­vant for sam­le­ven­de, der ikke er gift. Den kan også være re­le­vant for fa­mi­lie eller venner, der ønsker at eje et aktiv eller en bolig i fæl­les­skab.

I sam­e­je­ove­renskom­sten kan I be­stem­me reg­ler­ne for ejer­skab og for­valt­ning af de re­le­van­te ak­ti­ver. Hvis I ikke har en sam­e­je­ove­renskomst, vil de al­min­de­li­ge regler i af­ta­le­loven finde an­ven­del­se.

💡Læs mere om mundt­li­ge af­ta­ler

Pro­ble­mer opstår ofte, hvis en eller flere parter ønsker at træde ud af ejer­ska­bet, og der ikke er fast­sat regler for, hvor­dan dette skal ske. Det kan også blive pro­ble­ma­tisk, hvis en part har in­ve­ste­ret flere penge end de andre.

Hvis der ikke er op­ret­tet en sam­e­je­ove­renskomst, og der opstår kon­flik­ter ved et even­tu­elt salg af en bolig, kan bo­li­gen ende på tvangs­auk­tion, hvil­ket ofte med­fø­rer et be­ty­de­ligt øko­no­misk tab for par­ter­ne.

Op­ret­tel­sen af en sam­e­je­ove­renskomst

Du undrer dig måske over, om I selv kan op­ret­te en sam­e­je­ove­renskomst. Det er tek­nisk set muligt, men det fra­rå­des at gøre det uden juri­disk bi­stand. Det er vig­tigt, at kon­trak­ten op­ret­tes og for­mu­le­res så ty­de­ligt som muligt for at undgå po­ten­ti­el­le tvi­ster. Der­u­d­over er det vig­tigt, at alle re­le­van­te punk­ter er in­de­holdt i af­ta­len. Hvis sam­e­je­ove­renskom­sten ikke er til­stræk­ke­ligt ud­fær­di­get, ri­si­ke­rer I at ende i den samme si­tu­a­tion som uden en overenskomst, sær­ligt i for­hold til kon­flik­ter og uove­r­ens­stem­mel­ser.

Ting­lys­ning af sam­e­je­ove­renskom­sten

En sam­e­je­ove­renskomst er gyldig ved un­der­skrift, men I kan vælge at ting­ly­se den. Dette er ikke et krav for gyl­dig­hed, men ting­lys­ning gør af­ta­len synlig for tred­je­part. Ting­lys­ning koster et gebyr på 1.850 kr., og sam­e­je­ove­renskom­sten kan ting­ly­ses på Ting­lys­ning.dk.

Mundt­lig eller skrift­lig sam­e­je­ove­renskomst

Som ud­gangs­punkt er en sam­e­je­ove­renskomst gyldig, så snart par­ter­ne er enige om ind­hol­det, uanset om af­ta­len er mundt­lig eller skrift­lig.

⚠️ Vær dog op­mærk­som på, at det kan være svært at bevise ind­hol­det af en mundt­lig aftale. Der er ofte util­stræk­ke­ligt bevis, hvis af­ta­len kun er mundt­lig, hvil­ket kan gøre den svær at hånd­hæ­ve. Derfor an­be­fa­les det stærkt at op­ret­te en skrift­lig og un­der­skre­vet sam­e­je­ove­renskomst mellem par­ter­ne.

Derfor er en sam­e­je­ove­renskomst vigtig

En sam­e­je­ove­renskomst fun­ge­rer som en sik­ker­hed for de in­vol­ve­re­de parter, så ingen er i tvivl om deres ret­tig­he­der og for­plig­tel­ser. Når flere per­so­ner ejer noget sammen, kan der nemt opstå ue­nig­he­der, især hvis der ikke på for­hånd er aftalt, hvor­dan ejen­dom­men eller ak­ti­vet skal bruges eller for­val­tes.

En skrift­lig aftale kan for­hin­dre mis­for­stå­el­ser og stri­dig­he­der og bi­dra­ge til at op­ret­hol­de et godt sam­ar­bej­de mellem ejerne. Des­u­den kan en vel­for­mu­le­ret overenskomst spare alle parter tid og penge ved at undgå tvi­ster, der ellers kunne ende i en rets­sag.

Til­fæl­de, hvor du bør op­ret­te en sam­e­je­ove­renskomst

Det er altid en god idé at ud­ar­bej­de en sam­e­je­ove­renskomst, når flere per­so­ner ejer noget i fæl­les­skab. Det gælder især for større ak­ti­ver som fast ejen­dom eller virk­som­he­der, men kan også være re­le­vant for mindre ak­ti­ver som biler eller som­mer­hu­se.

Det er vig­tigt, at en sådan aftale ud­ar­bej­des i samråd med en jurist/ad­vo­kat, så den op­fyl­der de juri­di­ske krav og tager højde for alle mulige sce­na­ri­er, der kan opstå i frem­ti­den.

✍️Med Aatos be­kym­rings­fri abon­ne­ment får du al din hver­dags­ju­ra samlet ét sted, her­un­der en gratis juri­disk sup­port.