Le­je­kon­trakt

Fol­ke­tin­get vedtog i 2022 en ny lej­e­lov, der har til formål at for­enk­le de tid­li­gere le­je­reg­ler. Den nye lej­e­lov­giv­ning er en sam­men­skriv­ning af bo­li­gre­gu­le­rings­lo­ven og lej­e­loven, der munder ud i to love: lov om leje og lov om bo­lig­for­hold. Der er i denne ar­ti­kel fokus på lej­e­loven.

Lov­grund­la­get for le­je­kon­trak­ter

En le­je­kon­trakt er en aftale mellem en ud­le­jer og en lejer. Af­ta­len be­skri­ver le­je­må­let samt begge par­ters ret­tig­he­der og for­plig­tel­ser i le­je­for­hol­det.

En le­je­kon­trakt kan ofte synes for­holds­vis til­gæn­ge­lig, og det kan derfor være fri­stende blot at un­der­skrive kon­trak­ten og håbe på, at man ikke støder ind i pro­ble­mer. Dog bør du læse en le­je­kon­trakt grun­digt igen­nem, så du er sikker på, at du kender til de ret­tig­he­der og for­plig­tel­ser, der gælder for netop dig. Når en le­je­kon­trakt er un­der­skre­vet, vil den som ud­gangs­punkt være bin­dende for begge parter. Dog gælder dette ikke, hvis noget i le­je­kon­trak­ten er i uove­r­ens­stem­melse med reg­ler­ne i lej­e­loven.

Om­fan­get af lej­e­loven

Om­fan­get af lej­e­loven be­skri­ves i lovens første ka­pi­tel. Loven om­fat­ter leje, her­un­der frem­leje, af hus eller husrum, uanset om lejer er en person eller en virk­som­hed.

Her­u­d­over spe­ci­fi­ce­rer loven, hvilke sær­lige le­je­for­hold der er und­ta­get lej­e­lovens be­stem­mel­ser, såsom; 
-  le­je­for­hold, der er om­fat­tet af sær­lige regler i anden lov­giv­ning, 
- le­je­af­ta­ler om lo­ka­ler, der ud­le­jes til brug for drift af friple­je­bo­li­ger etc., 
- som­mer­huse, ko­lo­ni­ha­ver og andre fri­tids­bo­li­ger

En le­je­kon­trakt eller en kon­trakt om det lejede skal ud­fær­di­ges skrift­ligt, hvis en af par­ter­ne kræver det. Det op­for­dres dog til, at en le­je­kon­trakt altid bør være skrift­lig, så den kan tjene som bevis for den fo­re­lig­gende le­je­af­ta­le.

Lej­e­loven in­de­hol­der blandt andet regler om:

• Selve le­je­af­ta­len
• Mang­ler ved det lejede
• Hvem der har plig­ter ift. ved­li­ge­hol­delse
• Hus­leje, varme etc.
• Frem­leje
• Op­si­gelse af le­je­må­let
• Fr­af­lyt­ning
• Bo­li­g­ret­ten

Stan­dard­le­je­kon­trakt for be­bo­else

Bo­lig­mi­ni­ste­ri­et har ud­ar­bej­det en stan­dard­le­je­kon­trakt for be­bo­else. Kon­trak­ten er ty­pe­for­mu­lar A, 10. udgave.

For­mu­la­ren kan findes på Social-, Bolig- og Æl­dre­mi­ni­ste­ri­ets hjem­meside.

⚠️ Vær sær­ligt op­mærk­som på for­mu­la­rens § 11, der in­de­hol­der sær­lige vilkår. Det er her, at af­talte fravi­gel­ser fra eller til­fø­jel­ser til lej­e­lovens be­stem­mel­ser til­fø­jes. Disse fravi­gel­ser kan med­føre, at le­je­ren opnår færre ret­tig­he­der eller på­læg­ges større for­plig­tel­ser end efter de al­min­de­lige be­stem­mel­ser i lej­e­lov­giv­nin­gen. Vilkår, der al­le­rede følger af lej­e­lov­giv­nin­gens al­min­de­lige regler, skal ikke ind­fø­res under dette punkt.

Typer af le­je­kon­trak­ter

Tids­be­græn­set le­je­kon­trakt

En ud­le­jer har mu­lig­hed for at tids­be­grænse et le­je­mål. Det be­ty­der, at ud­le­jer kan udleje le­je­må­let i en fastsat pe­ri­ode på ek­sem­pel­vis 6 må­ne­der. Dog gælder det, at ud­le­jer kun kan be­grænse le­je­for­hol­det, hvis der er en saglig grund bag tids­be­græns­nin­gen. En saglig grund kan ek­sem­pel­vis være, at ud­le­jer selv eller ud­le­jers slægt­ninge skal bruge le­je­må­let inden for en tids­pe­ri­ode.

Ek­sem­pel

Saglig grund for tids­be­græns­ning

Ud­le­jer Morten har købt en lej­lig­hed til sin datter. Hun skal dog på ud­veks­ling i 6 må­ne­der først, og for at få øko­no­mien til at hænge sammen, ud­le­jer Morten lej­lig­he­den i den tid, hvor hans datter ikke kan bo i lej­lig­he­den. Han lejer derfor lej­lig­he­den ud i en be­græn­set pe­ri­ode på 6 må­ne­der.

Hvis der opstår tvivl om, hvor­vidt en be­grun­delse for tids­be­græns­nin­gen er saglig, er det Bo­li­g­ret­ten, der vur­de­rer dette. Spørgs­må­let skal fo­re­læg­ges Bo­li­g­ret­ten inden le­je­pe­ri­o­den ud­lø­ber.

Le­je­må­let op­hø­rer au­to­ma­tisk ved ud­lø­bet af den fast­sat­te pe­ri­ode. En op­si­gelse er derfor ikke nød­ven­dig for at af­slut­te et tids­be­græn­set le­je­for­hold. Li­ge­le­des gælder det, at du som lejer ikke har mu­lig­hed for at opsige le­je­må­let i le­je­pe­ri­o­den, med­min­dre dette frem­går di­rek­te i le­je­kon­trak­ten.

Und­ta­gel­ses­vist kan le­je­af­ta­len dog godt op­si­ges, selvom den er tids­be­græn­set, hvis enten lejer eller ud­le­jer væ­sent­ligt mis­lig­hol­der le­je­af­ta­len.

Tidsu­be­stemt (lø­bende) le­je­kon­trakt

I en lø­bende le­je­kon­trakt er der ingen tids­frist, og le­je­må­let op­hø­rer derfor først, når det op­si­ges i over­ens­stem­melse med de af­talte fri­ster eller i over­ens­stem­melse med de fri­ster, der følger af lej­e­loven, hvis andet ikke er aftalt.

Op­si­gel­ses­vars­ler efter lej­e­loven frem­går læn­gere nede i ar­tik­len.

Uop­si­ge­lig le­je­kon­trakt

I en uop­si­ge­lig le­je­kon­trakt har ud­le­jer og lejer en aftale om, at le­je­må­let ikke kan op­si­ges i en be­stemt pe­ri­ode. Der kan ek­sem­pel­vis af­ta­les, at et le­je­mål ikke kan op­si­ges i 12 må­ne­der. Denne pe­ri­ode kaldes uop­si­ge­lig­heds­pe­ri­o­den.

Hvis le­je­for­hol­det fort­sæt­ter som et tidsu­be­stemt le­je­mål efter den uop­si­ge­lige pe­ri­ode, vil af­ta­len kunne op­si­ges enten efter den aftale, der frem­går af le­je­kon­trak­ten, eller efter de gæl­dende tids­fri­ster i lej­e­loven, hvis andet ikke er aftalt. Hvis der derfor ikke er aftalt nogen anden frist, vil le­je­må­let altså kunne op­si­ges med op­si­gel­ses­var­sel på 3 må­ne­der efter de 12 må­ne­der er gået.

En ud­le­jer kan som ud­gangs­punkt godt aftale uop­si­ge­lig­hed i en le­je­kon­trakt. Dette vilkår skal dog, om­stæn­dig­he­der­ne taget i be­tragt­ning, være ri­me­ligt. Så­fremt for­hol­det kan anses som uri­me­ligt, kan der gøres ind­si­gelse mod dette.

Som ud­gangs­punkt kan en aftale om uop­si­ge­lig­hed altså ikke brin­ges til ophør i uop­si­ge­lig­heds­pe­ri­o­den. Dog kan af­ta­len op­si­ges, hvis en part mis­lig­hol­der sin del af kon­trak­ten. Par­ter­ne er altså ikke ube­tin­get bundet af en le­je­kon­trakt, hvis den ene part ikke op­fyl­der sine for­plig­tel­ser, ek­sem­pel­vis be­ta­ler hus­leje til tiden eller fo­re­ta­ger den nød­ven­dige ved­li­ge­hol­delse. En uop­si­ge­lig le­je­kon­trakt kan altså brin­ges til ophør, så­fremt mis­lig­hol­del­sen af le­je­kon­trak­ten er væ­sent­lig nok.

Op­si­gel­ses­vars­ler

Lejers op­si­gel­ses­vars­ler

• Ved leje af væ­relse, gælder som ud­gangs­punkt en op­si­gelse på 1 måned.
• Ved leje af lej­lig­hed, bolig etc., gælder som ud­gangs­punkt en op­si­gelse på 3 må­ne­der.

⚠️ OBS! Andre op­si­gel­ses­vars­ler kan være aftalt i le­je­kon­trak­ten.

Ud­le­jers op­si­gel­ses­vars­ler

Ud­le­jer kan opsige lejer i føl­gende le­je­for­hold:

• Ud­lej­ning af en­kelte væ­rel­ser til be­bo­else, hvor væ­rel­set er en del af ud­le­jers be­bo­el­ses­lej­lig­hed eller en del af et en- eller to­fa­mi­lies­hus, som ud­le­jer beboer. I så fald gælder et op­si­gel­ses­var­sel på mini­mum 1 måned.
• En be­bo­el­ses­lej­lig­hed i et hus med to be­bo­el­ses­lej­lig­he­der, hvor ud­le­jer beboer den ene. I så fald gælder et op­si­gel­ses­var­sel på 1 år.
• En ejer­bo­lig eller an­dels­bo­lig, hvor ud­le­jer selv ønsker at flytte ind. Det gælder dog kun for ud­le­jere, der ejede den på­gæl­dende lej­lig­hed på tids­punk­tet for le­je­af­ta­lens ind­gå­else, og som på tids­punk­tet for op­si­gel­sen ikke ejer andre ud­le­jede ejer­bo­li­ger eller an­dels­bo­li­ger. I så fald gælder et op­si­gel­ses­var­sel på mini­mum 1 år, men både lejers og ud­le­jers for­hold skal tages i be­tragt­ning.
• Ejen­dom­men skal ne­dri­ves. Ne­driv­ning skal kunne do­ku­men­te­res. Hvis en lejer op­si­ges som følge af ne­driv­ning, skal ud­le­jer til­byde lejer en anden bolig af samme art. Der gælder et op­si­gel­ses­var­sel på 3 må­ne­der.
• Lejer over­hol­der ikke gæl­dende regler om orden og god skik. Lejer skal først have et påbud, hvor­ef­ter ved­kom­men­de har mu­lig­hed for at rette sin adfærd. Lejer kan derfor først op­si­ges efter flere påbud og ingen æn­dring i adfærd. I så fald gælder et op­si­gel­ses­var­sel på 3 må­ne­der.

Op­si­gel­sen fra ud­le­jer skal være skrift­lig og in­de­holde bag­grun­den for op­si­gel­sen. Der­u­d­over skal op­si­gel­sen in­de­holde, hvor­vidt lejer har ret til at gøre ind­si­gelse inden for 6 uger. Så­fremt en op­si­gelse ikke sker i over­ens­stem­melse med det af­talte eller de regler, der følger af lej­e­loven, vil op­si­gel­sen være ugyl­dig.

Ret­tig­he­der og for­plig­tel­ser for ud­le­jer og lejer

Lej­e­loven in­de­hol­der en række ret­tig­he­der og for­plig­tel­ser for både ud­le­jer og lejer.

Loven in­de­hol­der ek­sem­pel­vis:

• Pligt til ind- og fr­af­lyt­nings­syn: Ud­le­jer har pligt til at ud­ar­bejde en ind- og fr­af­lyt­nings­rap­port samt skrift­ligt ud­le­vere en ind- og fr­af­lyt­nings­rap­port til le­je­ren.
• Ved­li­ge­hol­del­ses­pligt: Ud­le­jer har grund­læg­gende pligt til at ved­li­ge­holde det lejede. Dog kan der af­ta­les sær­lige vilkår an­gå­ende lejers pligt til at ved­li­ge­holde le­je­må­let ind­ven­digt. Lejer har dog pligt til at ved­li­ge­holde låse og nøgler.
• Hus­le­jestig­ning: Loven be­skyt­ter lejer mod vold­som­me hus­le­jestig­nin­ger. Hus­lej­en må ikke stige med mere end 4% pr. år. Dette gælder dog ikke, hvis en hus­le­jestig­ning på 4% ikke dækker sti­gende om­kost­nin­ger til drif­ten af ejen­dom­men.

Der­u­d­over gælder der ek­sem­pel­vis også nogle regler for frem­leje, mang­ler etc.

💡Læs mere om ind­flyt­nings­rap­port

Op­sum­me­ring

En le­je­kon­trakt er en aftale mellem ud­le­jer og lejer, der be­skri­ver ret­tig­he­der og for­plig­tel­ser for begge parter. Det an­be­fa­les altid at læse kon­trak­ten grun­digt for at forstå dine ret­tig­he­der. Kon­trak­ten skal være skrift­lig, hvis en part kræver det, og den skal over­holde lovens krav for at være bin­dende.

Lej­e­loven om­fat­ter regler om selve le­je­af­ta­len, mang­ler ved det lejede, ved­li­ge­hol­delse, hus­leje, frem­leje, op­si­gelse, fr­af­lyt­ning og bo­li­g­ret­ten. Der er også spe­ci­fi­ka­tio­ner om und­ta­gel­ser, f.eks. for som­mer­huse og ko­lo­ni­ha­ver.

Der findes en stan­dard­le­je­kon­trakt for be­bo­else ud­ar­bej­det af Bo­lig­mi­ni­ste­ri­et, som ud­le­jere kan an­vende, og den in­de­hol­der vig­tige vilkår, der kan på­virke le­je­res ret­tig­he­der.

Aatos be­kym­rings­fri

Med Aatos be­kym­rings­fri abon­ne­ment kan du få al din hver­dags­jura samlet ét sted, her­un­der blandt andet en gratis juri­disk sup­port. Prøv det for 499 kr. al­le­rede nu!