Folketinget vedtog i 2022 en ny lejelov, der har til formål at forenkle de tidligere lejeregler. Den nye lejelovgivning er en sammenskrivning af boligreguleringsloven og lejeloven, der munder ud i to love: lov om leje og lov om boligforhold. Der er i denne artikel fokus på lejeloven.
Lovgrundlaget for lejekontrakter
En lejekontrakt er en aftale mellem en udlejer og en lejer. Aftalen beskriver lejemålet samt begge parters rettigheder og forpligtelser i lejeforholdet.
En lejekontrakt kan ofte synes forholdsvis tilgængelig, og det kan derfor være fristende blot at underskrive kontrakten og håbe på, at man ikke støder ind i problemer. Dog bør du læse en lejekontrakt grundigt igennem, så du er sikker på, at du kender til de rettigheder og forpligtelser, der gælder for netop dig. Når en lejekontrakt er underskrevet, vil den som udgangspunkt være bindende for begge parter. Dog gælder dette ikke, hvis noget i lejekontrakten er i uoverensstemmelse med reglerne i lejeloven.
Omfanget af lejeloven
Omfanget af lejeloven beskrives i lovens første kapitel. Loven omfatter leje, herunder fremleje, af hus eller husrum, uanset om lejer er en person eller en virksomhed.
Herudover specificerer loven, hvilke særlige lejeforhold der er undtaget lejelovens bestemmelser, såsom;
- lejeforhold, der er omfattet af særlige regler i anden lovgivning,
- lejeaftaler om lokaler, der udlejes til brug for drift af friplejeboliger etc.,
- sommerhuse, kolonihaver og andre fritidsboliger
En lejekontrakt eller en kontrakt om det lejede skal udfærdiges skriftligt, hvis en af parterne kræver det. Det opfordres dog til, at en lejekontrakt altid bør være skriftlig, så den kan tjene som bevis for den foreliggende lejeaftale.
Lejeloven indeholder blandt andet regler om:
- Selve lejeaftalen
- Mangler ved det lejede
- Hvem der har pligter ift. vedligeholdelse
- Husleje, varme etc.
- Fremleje
- Opsigelse af lejemålet
- Fraflytning
- Boligretten
Standardlejekontrakt for beboelse
Boligministeriet har udarbejdet en standardlejekontrakt for beboelse. Kontrakten er typeformular A, 10. udgave.
Formularen kan findes på Social-, Bolig- og Ældreministeriets hjemmeside.
⚠️ Vær særligt opmærksom på formularens § 11, der indeholder særlige vilkår. Det er her, at aftalte fravigelser fra eller tilføjelser til lejelovens bestemmelser tilføjes. Disse fravigelser kan medføre, at lejeren opnår færre rettigheder eller pålægges større forpligtelser end efter de almindelige bestemmelser i lejelovgivningen. Vilkår, der allerede følger af lejelovgivningens almindelige regler, skal ikke indføres under dette punkt.
Typer af lejekontrakter
Tidsbegrænset lejekontrakt
En udlejer har mulighed for at tidsbegrænse et lejemål. Det betyder, at udlejer kan udleje lejemålet i en fastsat periode på eksempelvis 6 måneder. Dog gælder det, at udlejer kun kan begrænse lejeforholdet, hvis der er en saglig grund bag tidsbegrænsningen. En saglig grund kan eksempelvis være, at udlejer selv eller udlejers slægtninge skal bruge lejemålet inden for en tidsperiode.
Eksempel
Saglig grund for tidsbegrænsning
Udlejer Morten har købt en lejlighed til sin datter. Hun skal dog på udveksling i 6 måneder først, og for at få økonomien til at hænge sammen, udlejer Morten lejligheden i den tid, hvor hans datter ikke kan bo i lejligheden. Han lejer derfor lejligheden ud i en begrænset periode på 6 måneder.
Hvis der opstår tvivl om, hvorvidt en begrundelse for tidsbegrænsningen er saglig, er det Boligretten, der vurderer dette. Spørgsmålet skal forelægges Boligretten inden lejeperioden udløber.
Lejemålet ophører automatisk ved udløbet af den fastsatte periode. En opsigelse er derfor ikke nødvendig for at afslutte et tidsbegrænset lejeforhold. Ligeledes gælder det, at du som lejer ikke har mulighed for at opsige lejemålet i lejeperioden, medmindre dette fremgår direkte i lejekontrakten.
Undtagelsesvist kan lejeaftalen dog godt opsiges, selvom den er tidsbegrænset, hvis enten lejer eller udlejer væsentligt misligholder lejeaftalen.
Tidsubestemt (løbende) lejekontrakt
I en løbende lejekontrakt er der ingen tidsfrist, og lejemålet ophører derfor først, når det opsiges i overensstemmelse med de aftalte frister eller i overensstemmelse med de frister, der følger af lejeloven, hvis andet ikke er aftalt.
Opsigelsesvarsler efter lejeloven fremgår længere nede i artiklen.
Uopsigelig lejekontrakt
I en uopsigelig lejekontrakt har udlejer og lejer en aftale om, at lejemålet ikke kan opsiges i en bestemt periode. Der kan eksempelvis aftales, at et lejemål ikke kan opsiges i 12 måneder. Denne periode kaldes uopsigelighedsperioden.
Hvis lejeforholdet fortsætter som et tidsubestemt lejemål efter den uopsigelige periode, vil aftalen kunne opsiges enten efter den aftale, der fremgår af lejekontrakten, eller efter de gældende tidsfrister i lejeloven, hvis andet ikke er aftalt. Hvis der derfor ikke er aftalt nogen anden frist, vil lejemålet altså kunne opsiges med opsigelsesvarsel på 3 måneder efter de 12 måneder er gået.
En udlejer kan som udgangspunkt godt aftale uopsigelighed i en lejekontrakt. Dette vilkår skal dog, omstændighederne taget i betragtning, være rimeligt. Såfremt forholdet kan anses som urimeligt, kan der gøres indsigelse mod dette.
Som udgangspunkt kan en aftale om uopsigelighed altså ikke bringes til ophør i uopsigelighedsperioden. Dog kan aftalen opsiges, hvis en part misligholder sin del af kontrakten. Parterne er altså ikke ubetinget bundet af en lejekontrakt, hvis den ene part ikke opfylder sine forpligtelser, eksempelvis betaler husleje til tiden eller foretager den nødvendige vedligeholdelse. En uopsigelig lejekontrakt kan altså bringes til ophør, såfremt misligholdelsen af lejekontrakten er væsentlig nok.
Opsigelsesvarsler
Lejers opsigelsesvarsler
- Ved leje af værelse, gælder som udgangspunkt en opsigelse på 1 måned.
- Ved leje af lejlighed, bolig etc., gælder som udgangspunkt en opsigelse på 3 måneder.
⚠️ OBS! Andre opsigelsesvarsler kan være aftalt i lejekontrakten.
Udlejers opsigelsesvarsler
Udlejer kan opsige lejer i følgende lejeforhold:
- Udlejning af enkelte værelser til beboelse, hvor værelset er en del af udlejers beboelseslejlighed eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejer beboer. I så fald gælder et opsigelsesvarsel på minimum 1 måned.
- En beboelseslejlighed i et hus med to beboelseslejligheder, hvor udlejer beboer den ene. I så fald gælder et opsigelsesvarsel på 1 år.
- En ejerbolig eller andelsbolig, hvor udlejer selv ønsker at flytte ind. Det gælder dog kun for udlejere, der ejede den pågældende lejlighed på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, og som på tidspunktet for opsigelsen ikke ejer andre udlejede ejerboliger eller andelsboliger. I så fald gælder et opsigelsesvarsel på minimum 1 år, men både lejers og udlejers forhold skal tages i betragtning.
- Ejendommen skal nedrives. Nedrivning skal kunne dokumenteres. Hvis en lejer opsiges som følge af nedrivning, skal udlejer tilbyde lejer en anden bolig af samme art. Der gælder et opsigelsesvarsel på 3 måneder.
- Lejer overholder ikke gældende regler om orden og god skik. Lejer skal først have et påbud, hvorefter vedkommende har mulighed for at rette sin adfærd. Lejer kan derfor først opsiges efter flere påbud og ingen ændring i adfærd. I så fald gælder et opsigelsesvarsel på 3 måneder.
Opsigelsen fra udlejer skal være skriftlig og indeholde baggrunden for opsigelsen. Derudover skal opsigelsen indeholde, hvorvidt lejer har ret til at gøre indsigelse inden for 6 uger. Såfremt en opsigelse ikke sker i overensstemmelse med det aftalte eller de regler, der følger af lejeloven, vil opsigelsen være ugyldig.
Rettigheder og forpligtelser for udlejer og lejer
Lejeloven indeholder en række rettigheder og forpligtelser for både udlejer og lejer.
Loven indeholder eksempelvis:
- Pligt til ind- og fraflytningssyn: Udlejer har pligt til at udarbejde en ind- og fraflytningsrapport samt skriftligt udlevere en ind- og fraflytningsrapport til lejeren.
- Vedligeholdelsespligt: Udlejer har grundlæggende pligt til at vedligeholde det lejede. Dog kan der aftales særlige vilkår angående lejers pligt til at vedligeholde lejemålet indvendigt. Lejer har dog pligt til at vedligeholde låse og nøgler.
- Huslejestigning: Loven beskytter lejer mod voldsomme huslejestigninger. Huslejen må ikke stige med mere end 4% pr. år. Dette gælder dog ikke, hvis en huslejestigning på 4% ikke dækker stigende omkostninger til driften af ejendommen.
Derudover gælder der eksempelvis også nogle regler for fremleje, mangler etc.
💡Læs mere om indflytningsrapport
Opsummering
En lejekontrakt er en aftale mellem udlejer og lejer, der beskriver rettigheder og forpligtelser for begge parter. Det anbefales altid at læse kontrakten grundigt for at forstå dine rettigheder. Kontrakten skal være skriftlig, hvis en part kræver det, og den skal overholde lovens krav for at være bindende.
Lejeloven omfatter regler om selve lejeaftalen, mangler ved det lejede, vedligeholdelse, husleje, fremleje, opsigelse, fraflytning og boligretten. Der er også specifikationer om undtagelser, f.eks. for sommerhuse og kolonihaver.
Der findes en standardlejekontrakt for beboelse udarbejdet af Boligministeriet, som udlejere kan anvende, og den indeholder vigtige vilkår, der kan påvirke lejeres rettigheder.
Aatos bekymringsfri
Med Aatos bekymringsfri abonnement kan du få al din hverdagsjura samlet ét sted, herunder blandt andet en gratis juridisk support. Prøv det for 499 kr. allerede nu!
