Pan­te­brev

Den pri­mæ­re grund til at op­ret­te et pan­te­brev i en fast ejen­dom er for at bruge pan­te­bre­vet som sik­ker­heds­stil­lel­se for et lån. Læs med i denne ar­ti­kel, for at blive klo­ge­re på pan­te­bre­ve.

Typer af pan­te­bre­ve

Re­al­kre­dit­pan­te­brev

Et re­al­kre­dit­pan­te­brev an­ven­des pri­mært i for­bin­del­se med fi­nan­si­e­ring af fast ejen­dom. Når en person køber et hus eller en lej­lig­hed, ud­ste­der de ofte et re­al­kre­dit­pan­te­brev til et re­al­kre­di­tin­sti­tut som sik­ker­hed for et lån. Re­al­kre­dit­lån har typisk lave renter og lange lø­be­ti­der, hvil­ket gør dem at­trak­ti­ve for bo­lig­kø­be­re.

Ejer­pan­te­brev

Et ejer­pan­te­brev er et pan­te­brev, som ejeren af en ejen­dom ud­ste­der til sig selv og der­ef­ter kan bruge som sik­ker­hed over for en lån­gi­ver. Ejer­pan­te­bre­ve kan an­ven­des til at sikre lån fra banker eller andre fi­nan­si­el­le in­sti­tu­tio­ner. De er flek­sib­le, da ejeren kan gen­bru­ge samme pan­te­brev til flere lån, så længe den sam­le­de sik­ker­hed ikke over­sti­ger vær­di­en af ejen­dom­men/ak­ti­vet.

Ska­des­løs­brev

Ejeren af fast ejen­dom kan med et ska­des­løs­brev give en be­stemt kre­di­tor sik­ker­hed i sin ejen­dom, selvom stør­rel­sen af gælden ikke er en­de­ligt fast­lagt. Dog skal der an­gi­ves et beløb in­klu­si­ve renter, som lånet kan løbe op i, hvis ska­des­løs­bre­vet skal ting­ly­ses.

Sæl­ger­pan­te­brev

Ved et sæl­ger­pan­te­brev ud­ste­der sæl­ge­ren af den på­gæl­den­de ejen­dom et pan­te­brev til kø­be­ren. Ved op­ret­tel­sen af pan­te­bre­vet ind­vil­li­ger sæl­ge­ren i ikke at få hele kø­be­sum­men med det samme, men at få be­lø­bet ud­be­talt lø­ben­de. Et sæl­ger­pan­te­brev an­ven­des som regel, når der er en nær re­la­tion mellem sælger og køber, eller i til­fæl­de hvor ejen­dom­men ikke kan fi­nan­si­e­res på nor­ma­le vilkår gennem re­al­kre­di­tin­sti­tut eller bank.

  💡 Læs mere om gælds­sa­ne­ring

Ting­lys­ning af pan­te­bre­vet og pri­o­ri­tets­ræk­ke­føl­ger

Ting­lys­ning er den of­fent­li­ge re­gi­stre­ring, ef­ter­prø­vel­se og of­fent­lig­gø­rel­se af ret­tig­he­der over fast ejen­dom, an­dels­bo­li­ger, kø­re­tø­jer, æg­te­pag­ter etc. Reg­ler­ne for ting­lys­ning af pan­te­bre­ve følger af ting­lys­nings­lo­ven.

⚠️ Vidste du? Et pan­te­brev skal ting­ly­ses hos Ting­lys­nings­ret­ten. Det er ting­lys­nin­gen, der sikrer pan­te­bre­vets gyl­dig­hed, da det er den of­fi­ci­el­le og of­fent­li­ge re­gi­stre­ring af ret­tig­he­der­ne. Ved ting­lys­nin­gen sikres lån­gi­vers ret­tig­hed så­le­des, at lån­gi­ver har sin plads i ejen­dom­mens pri­o­ri­tets­ræk­ke­føl­ge.

Hvis ejeren af fast ejen­dom har mere end ét lån i sin ejen­dom, som er givet ved pant, vil der opstå en pri­o­ri­tets­ræk­ke­føl­ge af lån­gi­ve­re. For at afgøre ræk­ke­føl­gen er det ikke stif­tel­ses­tids­punk­tet, der tages ud­gangs­punkt i, men der­i­mod ting­lys­nings­tids­punk­tet.

Ek­sem­pel: Re­al­kre­dit­pan­te­brev og ska­des­løs­brev

Jørgen låner 400.000 kr. i sin bank ved et re­al­kre­dit­pan­te­brev d. 2. juni. Der­u­d­over op­ret­ter Jørgen et ska­des­løs­brev d. 16. juni, som han giver til Dorte. Dorte ting­ly­ser ska­des­løs­bre­vet d. 18. juni, mens banken først får ting­lyst re­al­kre­dit­pan­te­bre­vet d. 20. juni. Derfor vil Dorte have før­ste­pri­o­ri­tet i ejen­dom­men.

Priser – ting­lys­nings­af­gif­ter

Opslag på ting­lys­ning.dk er gratis.

Of­fi­ci­el­le at­te­ster i An­dels­bo­lig-, Bil-, Person- og Ting­bo­gen for fast ejen­dom koster 150 kr./stk.

Ved ting­lys­ning af pan­te­brev i fast ejen­dom og an­dels­bo­li­ger skal der be­ta­les en ting­lys­nings­af­gift på 1,45% af det pan­tesik­re­de beløb + 1.850 kr. For­hø­jel­ser af ek­si­ste­ren­de pan­te­brev koster 1,45 % af for­skel­s­be­lø­bet (op­run­det til nær­me­ste hund­re­de) + 1.825 kr.

Ek­sem­pel: pan­tesik­ret beløb på 400.000 kr.

Jørgen op­ret­ter et pan­te­brev, som han ting­ly­ser. Pan­te­bre­vet er på 400.000 kr. Der skal be­ta­les en ting­lys­nings­af­gift ved ting­lys­nin­gen. Ting­lys­nings­af­gif­ten består af en fast og en va­ri­a­bel del. Den faste del er af­gif­ten på 1.825 kr. Den va­ri­ab­le del er 1,45% af 400.000 kr., dvs. 5.800 kr. Den sam­le­de afgift udgør derfor 1.825 + 5.800 kr. = 7.625 kr.

💡Læs mere om per­son­bo­gen

For­de­le og ulem­per ved pan­te­brev

For­de­le

1. Lavere renter: Fordi pan­te­bre­ve giver lån­gi­ve­ren sik­ker­hed i form af fast ejen­dom, kan lån­ta­ge­ren ofte opnå lavere renter sam­men­lig­net med usik­re­de lån.
2. Lang lø­be­tid: Pan­te­bre­ve, især re­al­kre­dit­pan­te­bre­ve, har ofte lange lø­be­ti­der, hvil­ket kan gøre det let­te­re for lån­ta­ge­ren at betale lånet til­ba­ge.
3. Flek­si­bi­li­tet: Ejer­pan­te­bre­ve giver ejeren mu­lig­hed for at stille den samme sik­ker­hed flere gange, hvil­ket kan være nyt­tigt i for­bin­del­se med for­skel­li­ge lå­ne­be­hov.

Ulem­per

1. Risiko for tvangs­auk­tion: Hvis lån­ta­ge­ren ikke kan over­hol­de be­ta­lings­for­plig­tel­ser­ne, kan ejen­dom­men blive tvangs­auk­tio­ne­ret, hvil­ket kan føre til tab af bolig.
2. Om­kost­nin­ger: Op­ret­tel­se af pan­te­bre­ve med­fø­rer om­kost­nin­ger, her­un­der ting­lys­nings­af­gif­ter og even­tu­el­le ad­vo­kat­ho­nora­rer.
3. Be­græns­nin­ger på ejen­dom­men: Når en ejen­dom er pant­sat, kan det be­græn­se eje­rens mu­lig­he­der for at sælge eller belåne ejen­dom­men yder­li­ge­re uden lån­gi­ve­rens samtyk­ke.

💡 Læs mere! Hvad sker der, hvis jeg ikke kan betale mit lån til­bage?

Pro­ces­sen for op­ret­tel­sen af et pan­te­brev

1. Vur­de­ring af ejen­dom­men: Før et pan­te­brev op­ret­tes, bør ejen­dom­mens værdi vur­de­res. Dette kan gøres af en ejen­doms­mæg­ler eller en vur­de­rings­mand.
2. Aftale vilkår: Lån­ta­ge­ren indgår en aftale med lån­gi­ve­ren om lå­ne­be­løb, lø­be­tid, rente og andre vilkår.
3. Ud­ste­del­se af pan­te­bre­vet: Pan­te­bre­vet ud­ste­des og un­der­skri­ves af både lån­ta­ger og lån­gi­ver.
4. Ting­lys­ning: Do­ku­men­tet skal ting­ly­ses i ting­bo­gen, hvil­ket gør det of­fi­ci­elt og juri­disk bin­den­de.
5. Ud­be­ta­ling af lånet: Når pan­te­bre­vet er ting­lyst, ud­be­ta­ler lån­gi­ve­ren lå­ne­be­lø­bet til lån­ta­ge­ren.

Vig­ti­ge over­vej­el­ser

Hvis du over­ve­jer at op­ret­te et pan­te­brev, er der flere vig­ti­ge aspek­ter, som du bør tage i be­tragt­ning.

Juri­di­ske og øko­no­mi­ske aspek­ter

1. Rets­gyl­dig­hed: Sørg for, at pan­te­bre­vet op­fyl­der alle lov­krav og er kor­rekt ud­for­met. Det kan være en god idé at få juri­disk rå­d­giv­ning for at sikre, at alle nød­ven­di­ge op­lys­nin­ger er in­klu­de­ret.
2. Ting­lys­ning: Pan­te­bre­vet skal ting­ly­ses i ting­bo­gen for at være gyl­digt og sikre lån­gi­ve­rens ret­tig­he­der. Ting­lys­ning gør også pan­te­bre­vet of­fent­ligt til­gæn­ge­ligt, så andre kre­di­to­rer kan se, at der er pant i ejen­dom­men.
3. Kre­dit­vur­de­ring: Lån­gi­ver bør fo­re­ta­ge en kre­dit­vur­de­ring af lån­ta­ge­ren for at vur­de­re ri­si­ko­en ved at yde lånet. Dette kan in­klu­de­re en vur­de­ring af lån­ta­ge­rens ind­komst, gæld og ge­ne­rel­le øko­no­mi­ske sta­bi­li­tet.

💡Gælds­brevs­lo­ven – hvad bør du vide?

Fi­nan­si­el­le aspek­ter

1. Ren­te­sats og vilkår: Der skal fast­læg­ges en pas­sen­de ren­te­sats og vilkår for lånet. Det er vig­tigt, at begge parter er enige om disse vilkår, og at de bliver klart do­ku­men­te­ret i pan­te­bre­vet, så­le­des undgår I tvi­ster senere hen.
2. Af­drags­struk­tur: Det skal be­slut­tes, hvor­dan lånet skal til­ba­ge­be­ta­les, her­un­der af­drags­struk­tur og lø­be­tid.
3. Om­kost­nin­ger ved op­ret­tel­se: Vær op­mærk­som på de om­kost­nin­ger, der er for­bun­det med op­ret­tel­se og ting­lys­ning af pan­te­bre­vet, her­un­der even­tu­el­le ad­vo­kat­ho­nora­rer, ting­lys­nings­af­gif­ter og andre ge­by­rer.

Ri­si­koa­spek­ter

1. Risiko for mis­lig­hol­del­se: Over­vej ri­si­ko­en for, at lån­ta­ge­ren ikke kan til­ba­ge­be­ta­le lånet. Dette kan have al­vor­li­ge kon­se­kven­ser, her­un­der ri­si­ko­en for tvangs­auk­tion af ejen­dom­men.
2. For­hol­det mellem par­ter­ne: Hvis pan­te­bre­vet er mellem fa­mi­lie­med­lem­mer eller venner, skal man over­ve­je ri­si­ko­en for per­son­li­ge kon­flik­ter, hvis lånet ikke til­ba­ge­be­ta­les som aftalt.
3. Ejen­dom­mens værdi: Sørg for, at ejen­dom­mens værdi er til­stræk­ke­lig til at dække lå­ne­be­lø­bet. En pro­fes­sio­nel vur­de­ring af ejen­dom­men kan være nød­ven­dig for at sikre, at der er til­stræk­ke­lig sik­ker­hed i ejen­dom­men.

Andre prak­ti­ske aspek­ter

1. Do­ku­men­ta­tion: Sørg for, at alle af­ta­ler og vilkår er skrift­ligt do­ku­men­te­ret og un­der­skre­vet af begge parter. Dette in­klu­de­rer de­tal­jer­ne om lå­ne­be­løb, ren­te­sats, af­drags­struk­tur og even­tu­el­le klau­su­ler.
2. Kom­mu­ni­ka­tion: Hold åben og ærlig kom­mu­ni­ka­tion mellem par­ter­ne gennem hele lå­ne­pe­ri­o­den. Herved undgår I mis­for­stå­el­ser og kon­flik­ter.
3. Flek­si­bi­li­tet: Vær for­be­redt på at for­hand­le og ju­ste­re vil­kå­re­ne, hvis lån­ta­ge­rens øko­no­mi­ske si­tu­a­tion eller mar­keds­for­hol­de­ne ændrer sig.