Salg af hus ved skils­mis­se – hvad skal der ske?

Bo­li­gen, og et even­tu­elt salg heraf, er en cen­tral del af bo­de­ling ved skils­mis­se og derfor noget af det første, der skal tages stil­ling til.

Denne ar­ti­kel hjæl­per med at gøre det mere over­sku­e­ligt ved at samle alt det, du skal vide om salget af jeres bolig i for­bin­del­se med skils­mis­sen eller i til­fæl­de af, at en af jer ønsker at be­hol­de bo­li­gen efter skils­mis­sen.

Hvad kan der ske med bo­li­gen, når I bliver skilt?

Det kan være, at en af jer ejer 100% af bo­li­gen og denne part kan derfor blive boende i bo­li­gen. Ejer I bo­li­gen i fæl­les­skab, skal I afgøre om bo­li­gen skal sælges eller om den ene af jer ønsker og har mu­lig­hed for at blive boende alene.

Hvor­dan jeres formue skal for­de­les, af­gø­res i en bo­de­lings­ove­renskomst. Der er også i en sådan overenskomst, at I af­ta­ler, hvad der skal ske med jeres bolig i til­fæl­de af skils­mis­se.

Læs mere: Jeg skil­les – hvad gør jeg nu?

Skal bo­li­gen sælges?

Inden I har delt ejen­dom­men, skal I begge være enige om, at I vil sælge huset.

Når bo­de­ling er gen­nem­ført i over­ens­stem­mel­se med bo­de­lings­ove­renskom­sten, og hvis en af jer har valgt at over­ta­ge bo­li­gen, be­slut­ter ved­kom­men­de der­ef­ter, om bo­li­gen skal sælges eller ej. På den måde be­hø­ver I ikke læn­ge­re hin­an­dens samtyk­ke.

Hvis der opstår ue­nig­he­der mellem jer om, hvem der skal over­ta­ge bo­li­gen eller om denne skal sælges, af­gø­res spørgs­må­let ved Skif­te­ret­ten. Der er i den for­bin­del­se mu­lig­hed for at få huset udlagt under skif­tet på bag­grund af reg­ler­ne om ”kryd­sen­de ud­ta­gel­ses­ret”.

Efter disse regler har Skif­te­ret­ten adgang til ved dom at be­stem­me, at en af jer skal have huset udlagt, uanset hvem af jer, der står anført som ejer af huset. Kryd­sen­de ud­ta­gel­ses­ret fo­re­kom­mer i til­fæl­de, hvor den ene af jer har større behov for et aktiv end den anden.

Huset skal deles lige ved skils­mis­sen

Ved en skils­mis­se skal alt, der ikke er særeje efter æg­te­pagt, ga­ve­brev eller te­sta­men­te, deles li­ge­ligt. Ejer I begge lige meget af huset, skal I hver især have halv­de­len af over­skud­det ved et even­tu­elt salg.

Ønsker den ene af jer at blive boende, kan ved­kom­men­de købe den anden halv­del af huset.

Læs mere: Sådan på­vir­ker skils­mis­se din øko­no­mi

Èn af jer ønsker at købe den anden ud af huset

Den æg­te­fæl­le, der ønsker at over­ta­ge bo­li­gen, skal være i stand til at betale for bo­li­gen og til­hø­ren­de ud­gif­ter. Ved­kom­men­de, der over­ta­ger bo­li­gen, over­ta­ger nemlig også bo­li­gens lån og disse lån skal altså be­ta­les alene af den af jer, der over­ta­ger bo­li­gen.

Før en over­ta­gel­se kan ske, skal ban­ker­ne og re­al­kre­di­tin­sti­tut­ter­ne god­ken­de over­ta­gel­sen.

Se ek­semp­ler på for­skel­li­ge de­lin­ger

Der vil i det føl­gen­de blive gen­nem­gå­et for­skel­li­ge de­lings­for­hold ved salg af bo­li­gen.

Ek­sem­pel: 50-50 deling

Lad os sige, at i købte huset for 2,5 mil­li­o­ner kroner og har et bo­lig­lån på 1,5 mil­li­o­ner kroner. Huset bliver ved et salg, ved brug af en ejen­doms­mæg­ler, solgt for 3 mil­li­o­ner kroner.

Mæg­ler­ho­nora­ret er 50.000 kr.

I den for­bin­del­se skal både mæg­ler­ho­nora­ret og lånet af­vik­les før over­skud­det for­de­les.

Husets fulde salgs­vær­di på 3.000.000 kr. – mæg­ler­ho­norar på 50.000 kr. = 2.950.000 kr.

Der­ef­ter skal bo­lig­lå­net fra­træk­kes denne værdi.

2.950.000 kr. – 1.500.000 kr. = 1.450.000 kr.

Da I ejer huset i lige sameje, skal dette beløb deles li­ge­ligt imel­lem jer. Det vil sige, at I hver især får 725.000 kr. efter salget, når både mæg­ler­ho­norar og bo­lig­lån er fra­truk­ket.

For de fleste hus­hand­ler i Dan­mark gælder den så­kald­te ”par­cel­hus­re­gel”, hvor­ef­ter du som hus­sæl­ger ikke bliver be­skat­tet af fortje­ne­sten ved salg af din egen bolig.

Ek­sem­pel: 40-60 deling

I til­fæl­de af, at I ikke ejer lige meget af huset, vil for­de­lin­gen af over­skud­det se lidt an­der­le­des ud. Lad os tage ud­gangs­punkt i samme vær­di­er, som oven­for:

Husets fulde salgs­vær­di på 3.000.000 kr. – mæg­ler­ho­norar på 50.000 kr. = 2.950.000 kr.

Der­ef­ter fra­træk­kes bo­lig­lå­net på 1.500.000 kr.

2.950.000 kr. – 1.500.000 kr. = 1.450.000 kr.

Den ene af jer ejer 40% af bo­li­gen og den anden ejer 60% af bo­li­gen. For­de­lin­gen af over­skud­det vil derfor se så­le­des ud:

40% af 1.450.000 kr. = 580.000 kr.

60% af 1.450.000 kr. = 870.000 kr.

Hvad sker der med gælden?

Ved skils­mis­sen hæfter I hver især for jeres egen se­pa­ra­te gæld. Men hvis I sammen stif­te­de gælden ved køb af bo­li­gen, er I fælles om gælden.

Hvis man hæfter for gæld, be­va­res denne for­plig­tel­se til at betale også efter se­pa­ra­tion eller skils­mis­se. Hvis en af jer ønsker at over­ta­ge bo­li­gen, vil ved­kom­men­de også over­ta­ge bo­li­gens lån, hvis bo­li­gen endnu ikke er betalt ud.

Læs mere: Skils­mis­se og børn

Der er mange store be­slut­nin­ger om bo­de­ling ved skils­mis­se

Når bo­de­lin­gen mellem jer fo­re­ta­ges, skal jeres fælles formue og fælles gæld gøres op. Hvis I derfor har aftalt, at en af jer skal over­ta­ge den fælles bolig, skal du se på belå­nin­gen af ejen­dom­men for at afgøre, om du har øko­no­mi­en til at betale lånet alene. I den for­bin­del­se er der mange ting at holde styr på og det vil være nød­ven­digt at gen­nem­gå dette med din bank­rå­d­gi­ver.

I mange til­fæl­de kan det betale sig at plan­læg­ge frem­ti­di­ge ejer­for­hold, før en even­tu­el skils­mis­se over­ho­ve­det er kommet på tale i til­fæl­de af, at det uven­te­de skulle ind­træf­fe. Dette kan ske igen­nem en æg­te­pagt, hvor der tager I stil­ling til, om I hver især har for­mu­er og/eller ejen­de­le, som I ikke ønsker at dele i til­fæl­de af skils­mis­se.

Det er vig­tigt at huske, at der er mange ting at tage stil­ling til, når du står midt i en skils­mis­se. Både i til­fæl­de af, at du ønsker at købe din tid­li­ge­re æg­te­fæl­le ud af huset eller i til­fæl­de af, at du ønsker at blive købt ud af huset. Du bør derfor tage dig god tid til at tænke det hele igen­nem og finde den løs­ning, der passer bedst for dig.