Hy­res­av­tal

Flyttlådor staplade
Photo of Joanna
Joanna, jurist
2024-07-10 ● 3 minuter
Dela artikeln
Ett hy­res­av­tal är ett ju­ri­diskt bin­dan­de do­ku­ment som re­gle­rar för­hål­lan­det mellan hy­resvärd och hy­res­gäst. Hy­res­av­ta­let in­ne­hål­ler vill­ko­ren som ställs upp för ut­hyr­ning­en och kan vara både för bo­stä­der och kom­mer­si­el­la lo­ka­ler.

Med "vill­kor" menas vad som ska gälla för för ut­hyr­ning­en, till ex­em­pel hy­res­be­lop­pet som ska be­ta­las, be­tal­nings­da­tum, hy­res­pe­ri­od m.m.

Hy­res­av­tal för bo­stä­der har stor be­ty­del­se i Sve­ri­ge ef­ter­som de sätter reg­ler­na som skyd­dar både hy­res­gäs­tens och hy­res­vär­dens rät­tig­he­ter och skyl­dig­he­ter. Ett skrift­li­gt hy­res­av­tal är sär­skilt vik­ti­gt ef­ter­som det mins­kar risken för miss­för­stånd och kon­flik­ter genom att tyd­li­gt do­ku­men­te­ra vad som har över­ens­kom­mi­ts. Om en tvist skulle uppstå fun­ge­rar hy­res­av­ta­let som ett be­vis­do­ku­ment som kan an­vän­das för att lösa oe­nig­he­ter.

I denna ar­ti­kel går vi igenom vad som gäller för ut­hyr­ning av bostad och vad man ska tänka på när man ska skriva ett hy­res­av­tal.

In­ne­håll i ett hy­res­av­tal

In­ne­hål­let i ett hy­res­av­tal kan va­ri­e­ra be­ro­en­de på den spe­ci­fi­ka si­tu­a­tio­nen och vilken typ av bostad eller lokal som hyrs ut. Dock finns det vissa grund­läg­gan­de upp­gif­ter som alltid bör finnas med för att sä­ker­stäl­la en tydlig och rätt­vis över­ens­kom­mel­se mellan hy­res­vär­den och hy­res­gäs­ten.

Ett kom­plett hy­res­av­tal bör in­ne­hål­la föl­jan­de upp­gif­ter:

  • Namn, adress, te­le­fon­num­mer och e-post­a­dress för både hy­resvärd och hy­res­gäst. 
  • Spe­ci­fi­ce­ring av vilken bostad eller lokal hy­res­av­ta­let avser, in­klu­sive adress och even­tu­ell be­skriv­ning av ut­rym­met. Det är vik­ti­gt att ange exakt adress, t. ex. in­klu­de­rat lä­gen­hets­num­mer. 
  • Må­nads­hy­ra, där det exakta be­lop­pet anges. Det bör också spe­ci­fi­ce­ras vad som ingår i hyran, till ex­em­pel el, vatten, in­ter­net, eller andra tillägg­s­tjäns­ter.
  • Hy­res­pe­ri­od, som anger från och med vilket datum kon­trak­tet börjar gälla, samt om det finns ett spe­ci­fikt slut­da­tum eller om av­ta­let löper tills­vi­da­re.
  • Upp­säg­ningstid, som kan va­ri­e­ra be­ro­en­de på bo­stads­typ och av­tals­vill­kor. Se nedan mer spe­ci­fikt.

Ett hy­res­av­tal har inga sär­skil­da krav utan är gil­ti­gt efter att alla parter un­der­teck­nat av­ta­let. Av­ta­let kan un­der­teck­nas med elektro­nisk sig­na­tur

Att hyra ut boende

Reg­ler­na om hyra finns hu­vud­sak­li­gen i 12 kap. Jor­da­bal­ken som också kallas för Hy­re­sla­gen. Det finns också en lag som i vissa fall är tillämp­lig,  lagen om ut­hyr­ning av egen bostad, som också kallas pri­va­tut­hyr­nings­la­gen. Denna lag an­vän­ds när man hyr ut hela eller en del av sin egen villa eller bo­stads­rätt om det är ens bostad och så länge det är den enda bo­sta­den man hyr ut.

Vi ska nu gå igenom vilka hu­vud­sak­li­ga regler som gäller om du ska hyra ut ditt boende till någon.

Hyra ut bostad man äger

Om du ska hyra ut en bo­stads­rätt som du äger måste du först få god­kän­nan­de från din bo­stads­rätts­för­e­ning eller få till­stånd från hy­res­nämn­den. Om du hyr ut utan sam­tyc­ke eller till­stånd ris­ke­rar du att för­lo­ra rätten till bo­sta­den. Det räcker med att du har "skäl" för ut­hyr­ning­en av din bo­stads­rätt, t.ex. om du ska stu­de­ra eller jobba på annan ort eller provbo som sambo. Om du bara hyr ut ett rum i bo­stads­rät­ten be­hö­ver du inte få till­stånd av bo­stads­rätts­för­e­ning­en.

Om du hyr en villa eller lik­nan­de be­hö­ver du inte ha något god­kän­nan­de för ut­hyr­ning.

Hyra

Vilken hyra man får ta ut beror på vilka kost­na­der man har för bo­sta­den. Det kallas för att man får ta ut en kost­nads­ba­se­rad hyra. Det bygger på en pro­cent­sa­ts av mark­nads­vär­det för bo­stads­rät­ten eller fas­tig­he­ten som man lägger till de fak­tis­ka kost­na­der­na för avgift, el, möbler osv.

Upp­säg­ningstid

Hur lång upp­säg­ningstid man har beror på hur länge bo­sta­den ska hyras ut. Hy­res­pe­ri­o­den kan an­ting­en vara på be­stämd tid, vilket in­ne­bär att man har ett slut­da­tum för hy­res­pe­ri­o­den och vid detta datum av­slu­tas au­to­ma­tiskt hy­res­för­hål­lan­det (om man inte av­ta­lat om att det ska vara en upp­säg­ningstid för hy­res­vär­den). Hy­res­pe­ri­o­den kan också vara tills vidare vilket be­ty­der att det inte finns något slut­da­tum för hyran utan det fort­sät­ter tills någon av par­ter­na säger upp av­ta­let.

Be­stämd hy­res­pe­ri­od

Båda par­ter­na har rätt att säga upp av­ta­let i förtid utan att ha några sär­skil­da skäl. Hy­res­vär­den kan säga upp hy­res­av­ta­let till det må­nads­skifte som in­träf­far ti­di­gast efter tre må­na­der från upp­säg­ning­en och hy­res­gäs­ten kan säga upp av­ta­let till det må­nads­skifte som in­träf­far ti­di­gast efter en månad från upp­säg­ning­en.

Tills­vi­da­re­av­tal

För hy­res­vär­den gäller att den som ti­di­gast kan säga upp av­ta­let till det må­nads­skifte som in­fal­ler tre må­na­der efter upp­säg­ning­en. Par­ter­na kan dock avtala om att hy­res­vär­den ska ha en längre upp­säg­ningstid.

För hy­res­gäs­ten gäller att den ti­di­gast kan säga upp av­ta­let till må­nads­skif­tet som in­fal­ler en månad efter upp­säg­ning­en. Man får inte avtala om att hy­res­gäs­ten ska ha längre upp­säg­ningstid men man kan avtala om kor­ta­re.

Hyra ut hy­res­rätt i andra hand

För att hyra ut din hy­res­rätt i andra hand krävs det att du får till­stånd från din hy­resvärd eller Hy­res­nämn­den. Det är vik­ti­gt att ansöka om till­stånd i god tid före ut­hyr­ning­en ska börja. Utan till­stånd ris­ke­rar du att bli upp­sagd från din hy­res­rätt. En munt­lig över­ens­kom­mel­se kan vara svår att bevisa vid en tvist, därför är ett skrift­li­gt till­stånd starkt re­kom­men­de­rat. För att ansöka om till­stånd hos Hy­res­nämn­den måste du ha "be­ak­tans­vär­da skäl", vilket kan vara t.ex. stu­di­er eller arbete på annan ort, längre ut­lands­vis­tel­se eller vård på sjuk­hus. Om hy­res­vär­den säger nej, kan Hy­res­nämn­den istäl­let ge till­stånd.

Hyra

När man hyr ut sin hy­res­rätt i andra hand får man ta ut en skälig hyra. Ut­gångs­punk­ten vad som är skälig hyra är vad man själv be­ta­lar i hyra och man kan alltså inte tjäna på att hyra ut sin lä­gen­het i andra hand. Man får där­e­mot ta betalt för de fak­tis­ka kost­na­der­na man har för t.ex. el och bred­band. Om man hyr ut mö­ble­rat får man också lägga på max 15% på hyran för sli­tage. Tar man ut för hög hyra kan hy­res­gäs­ten gå till Hy­res­nämn­den som kan be­slu­ta att du måste betala till­ba­ka den del av hyran som är oskä­lig och det kan också leda till upp­säg­ning av ditt hy­res­kon­trakt. Det är också vik­ti­gt att för­säk­ra sig om att andra­hands­hy­res­gäs­ten klarar av att betala hyran, ef­ter­som an­sva­ret för hy­resin­be­tal­ning­ar alltid ligger kvar hos första­hands­hy­res­gäs­ten. Om din hy­res­gäst inte kan betala blir du ändå skyl­dig att betala in hyran.

Upp­säg­ningstid

När du hyr en hy­res­rätt i andra hand kan du hyra den för en be­stämd period eller tills vidare, vilket be­ty­der att hy­res­pe­ri­o­den fort­sät­ter tills hy­res­vär­den eller hy­res­gäs­ten säger upp av­ta­let. Be­ro­en­de på om du hyr för en be­stämd period eller tills vidare är upp­säg­nings­ti­den olika.

Be­stämd hy­res­pe­ri­od

Om det totala hy­res­för­hål­lan­det är nio må­na­der eller kor­ta­re, och man inte av­ta­lat om någon upp­säg­ningstid, av­slu­tas hy­res­pe­ri­o­den på slut­da­gen och man be­hö­ver inte säga upp av­ta­let för att det ska sluta gälla.

Är hy­res­pe­ri­o­den längre än nio må­na­der, eller om ni har av­ta­lat om upp­säg­ningstid, måste den som vill säga upp av­ta­let göra det skrift­li­gen. Är hy­res­pe­ri­o­den mer än tre må­na­der är upp­säg­nings­ti­den tre må­na­der men man kan också avtala om kor­ta­re tid för hy­res­gäs­ten.

Tills­vi­da­re­av­tal

Gäller hy­res­kon­trak­tet tills vidare är upp­säg­nings­ti­den tre ka­len­der­må­na­der. Man kan avtala om en kor­ta­re upp­säg­ningstid än så, men längre upp­säg­ningstid än tre må­na­der kan bara gälla för hy­res­vär­den. Hy­res­gäs­ten kan alltid säga upp efter tre må­na­der.

Tänk på!

För att minska risken för fram­ti­da oklar­he­ter och pro­blem är det vik­ti­gt att upp­rät­ta ett or­dent­li­gt skrift­li­gt hy­res­av­tal och att både du och hy­res­gäs­ten får var sitt ex­em­plar av kon­trak­tet.

Man bör även upp­rät­ta ett be­sikt­nings­pro­to­koll där man gått igenom alla even­tu­el­la skador innan in­flytt­ning och för att und­vi­ka kon­flik­ter kring "nor­malt sli­tage" bör du tyd­li­gt kom­mu­ni­ce­ra dina för­vänt­ning­ar på hy­res­gäs­tens sköt­sel av bo­sta­den och do­ku­men­te­ra bo­sta­dens skick med bilder.

Det är också klokt att kon­trol­le­ra hy­res­gäs­tens be­tal­nings­för­måga genom att kon­tak­ta Kro­no­fog­den för even­tu­el­la be­tal­nings­an­märk­ning­ar och göra en kre­ditupp­lys­ning.

Om man hyr ut mö­ble­rat bör du också skapa en de­tal­je­rad in­ven­ta­ri­e­lis­ta över alla ägo­de­lar som lämnas kvar i bo­en­det.  Slut­li­gen, se till att ditt boende är rätt för­säk­rad under ut­hyr­nings­pe­ri­o­den. Både du som ut­hy­ra­re och hy­res­gäs­ten bör ha en egen hem­för­säk­ring ef­ter­som de täcker olika saker.

Smidigare juridik, online och enkelt!