Vid samä­gan­de av egen­dom finns det en rad olika frågor som bör tas upp. Det är därför bra att upp­rät­ta ett samä­gan­de­av­tal de­lä­gar­na sinse­mel­lan.

I denna ar­ti­kel för­kla­rar vi varför per­so­ner som äger något till­sam­mans, oav­sett om man är familj, vänner eller sambos, bör skriva ett samä­gan­de­rätts­av­tal, vad det bör in­ne­hål­la och vad som kan hända om man inte har skri­vit ett.

Samägande

Familj och vänner kan köpa eller på annat sätt, till ex­em­pel genom arv, äga egen­dom till­sam­mans. Det brukar van­ligt­vis handla om som­mar­hus, se­gel­båt eller hus­bi­lar.

Innan samä­gan­det inleds bör par­ter­na skriva ett samä­gan­de­rätts­av­tal för att reda ut vad som ska gälla för samä­gan­det så att inga pro­blem upp­står senare.

Varför ett samäganderättsavtal bör skrivas

Hu­vud­an­led­ning­en att upp­rät­ta ett samä­gan­de­rätts­av­tal är för att minska risken för kon­flikt mellan de­lä­gar­na. Det är vik­tigt att klar­gö­ra vilka för­vänt­ning­ar och vill­kor de olika de­lä­gar­na har på sam­ar­be­tet och sedan komma till ett skrift­ligt sam­för­stånd. Det är därför bra att upp­rät­ta samä­gan­de­rätts­av­ta­let redan innan man blir de­lä­ga­re men man kan även skriva det senare.

💡 Finns inte något samä­gan­de­rätts­av­tal gäller lagen om samä­gan­de­rätt, eller som den van­ligt­vis kallas, samä­gan­de­rättsla­gen.

Om samäganderättslagens bestämmelser

Lagen om samä­gan­de­rätt är en dis­po­si­tiv lag, vilket in­ne­bär att man i ett avtal kan komma över­ens om att frångå reg­ler­na i lagen. Om de­lä­gar­na inte vill att lagen ska tilläm­pas alls kan detta sä­ker­stäl­las genom att ut­tryc­ka det i av­ta­let.

⚠️ Det är fritt fram att ha andra be­stäm­mel­ser än det lagen fö­re­skri­ver.

Lika andelar

Enligt samä­gan­de­rättsla­gen äger alla de­lä­ga­re lika stora an­de­lar av egen­do­men. Ska de­lä­gar­na äga olika an­de­lar måste man ange det i ett samä­gan­de­rätts­av­tal.

Regler kring beslut

Enligt samä­gan­de­rättsla­gen krävs full enig­het mellan ägarna för att fatta beslut kring egen­do­men. Det gäller obe­ro­en­de av hur stor andel varje de­lä­ga­re har.

Om en de­lä­ga­re vill sälja men en annan vägrar kan man dock ansöka hos tings­rät­ten om att egen­do­men ska tvångs­för­säl­jas.

Ett un­dan­tag från regeln om att alla de­lä­ga­re måste vara eniga är om egen­do­men är i behov av akut rädd­nings­åt­gärd. Det kan t.ex. vara om ett hus eller båt är i bråds­kan­de behov av re­pa­ra­tion. Då kan en ensam de­lä­ga­re själv be­slu­ta i ett sådant ärende. Kost­na­der­na ska sedan delas lika mellan ägarna i pro­por­tion till deras an­de­lar.

Domstol kan utse förvaltare

Om de­lä­gar­na inte kan komma över­ens kring hur fas­tig­he­ten ska skötas kan en dom­stol utse en för­val­ta­re som sköter drif­ten av fas­tig­he­ten. Då får alla de­lä­gar­na dela på kost­na­der­na för drif­ten och för­valt­ning­en av egen­do­men.

Om bostadsrätter

Högsta dom­sto­len har fast­sla­git lagen om samä­gan­de­rätts­av­tal även gäller för bo­stads­rät­ter, om inte annat an­getts. Det är därför vik­tigt att även vid bo­stads­rät­ter fast­stäl­la att lagen om samä­gan­de­rätts­av­tal inte ska an­vän­das.

💡 Visste du! Det finns si­tu­a­tio­ner när din sambo kan få rätt till halva bo­stads­rät­ten eller huset som du köpt

Innehållet i ett samäganderättsavtal

In­ne­hål­let i ett samä­gan­de­rätts­av­tal bör in­klu­de­ra alla frågor som kan tänkas upp­kom­ma.

In­ne­hål­let beror delvis på hur många de­lä­ga­re ni är men bör ge­ne­rellt in­ne­hål­la:

• Hur stor andel varje de­lä­ga­re äger
• Hur beslut ska fattas
• Hur an­sva­ret ska för­de­las
• Regler kring för­sälj­ning och vinst­för­del­ning av egen­do­men
• Regler om och hur even­tu­ell ut­hyr­ning får ske
• Om hur egen­do­men ska brukas av de olika de­lä­ga­re

📝 När av­ta­lets in­ne­håll har be­stämts ska av­ta­let skri­vas på av alla de­lä­ga­re.

Ansvarsfördelning

Både det eko­no­mis­ka och prak­tis­ka an­sva­ret bör re­gle­ras i av­ta­let. T.ex. om man äger olika an­de­lar av egen­do­men kanske man ska betala lö­pan­de kost­na­der i för­hål­lan­de till sin andel. Eller om någon ska betala mindre för att de istäl­let ska vara an­sva­ri­ga för re­pa­ra­tio­ner och un­der­håll.

Om hur egendomen ska brukas

Om den samäg­da egen­do­men är en fas­tig­het kan de­lä­gar­na till ex­em­pel be­stäm­ma hur många veckor eller vilka helger de olika de­lä­gar­na får an­vän­da egen­do­men.

För att ge ut­rym­me för flex­i­bi­li­tet behövs detta inte be­stäm­mas mi­nu­ti­öst men det är vik­tigt att klar­gö­ra vilka önsk­ning­ar de olika de­lä­gar­na har på att bruka egen­do­men.

Försäljning och vinstfördelning

De­lä­gar­na bör be­stäm­ma hur det ska gå till när egen­do­men ska säljas. Det är bra att de­lä­gar­na dis­ku­te­rar sinse­mel­lan om när de skulle kunna tänka sig att sälja egen­do­men.

Om det är en de­lä­ga­re som vill sälja en andel kan de olika de­lä­gar­na köpa ut dennes andel.

Om de­lä­gar­na even­tu­ellt säljer egen­do­men ge­men­samt och går i vinst är det bra att in­klu­de­ra be­stäm­mel­ser kring hur vins­ter­na ska för­de­las.

På samma sätt om de­lä­gar­na tjänar pengar på att hyra ut egen­do­men.

Gratis mall - Samäganderättsavtal

Nedan kommer en ge­ne­rell mall på hur ett samä­gan­de­rätts­av­tal kan se ut. Av­ta­lets in­ne­håll kan skilja be­ro­en­de på vilken egen­dom det hand­lar om och hur många de­lä­ga­re som finns.

Samä­gan­derätts­av­tal

De­lä­ga­re

De­lä­ga­re 1:

Sven Svens­son

Per­son­num­mer: 19670724 - XXXX

Adress: Riks­vä­gen 2, 102 56 Stock­holm

Te­le­fon­num­mer: 0703 – 967045

De­lä­ga­re 2:

Erika Er­iks­son

Per­son­num­mer: 19750912 – XXXX

Adress: Dals­vä­gen 9, 340 34 Falun

Te­le­fon­num­mer: 0906 – 456789

Samägd egen­dom:

Be­skriv­ning av egen­do­men: Den samäg­da egen­do­men är som­mar­hu­set på Tranås­vä­gen 4 034 30 Orust.

Ägar­för­hål­lan­de:

De­lä­ga­re 1 äger 50 % av ovan nämnda egen­dom.

De­lä­ga­re 2 äger 50 % av ovan nämnda egen­dom.

In­för­skaff­ning av egen­do­men:

Ovan nämnda egen­do­men in­för­skaf­fa­des genom köp för 3 mil­jo­ner SEK.

Om egen­do­men har in­för­skaf­fats genom arv eller gåva skriv det istäl­let.

Beslut kring egen­do­men:

Beslut kring egen­do­men kräver enig­het bland de­lä­gar­na. Detta in­klu­de­rar för­sälj­ning av egen­do­men.

För­valt­ning av egen­do­men:

De­lä­gar­na har rätt att an­vän­da egen­do­men lika mycket. Under vilka dagar och veckor de­lä­gar­na får an­vän­da egen­do­men be­stäms genom dis­kus­sion av de­lä­gar­na.

Ut­hyr­ning av egen­do­men:

Egen­do­men får ut­hy­ras, men bara om de­lä­ga­re är över­ens.

Vinst­för­del­ning av egen­do­men:

All vinst­för­del­ning av egen­do­men delas lika bland de­lä­gar­na.

Det in­klu­de­rar even­tu­ell vinst vid för­sälj­ning av egen­do­men, hyra eller lik­nan­de.

Egen­do­mens kost­na­der:

Egen­do­mens kost­na­der, till ex­em­pel un­der­håll och för­säk­ring­ar, delas lika av de­lä­gar­na.

Un­der­skrif­ter av samt­li­ga de­lä­ga­re:

De­lä­ga­re I:

Un­der­skrift: Sven Svens­son. Namn­för­tyd­li­gan­de: Sven Svens­son.

Datum: 2023-11-30.

De­lä­ga­re 2:

Un­der­skrift: Erika Er­iks­son. Namn­för­tyd­li­gan­de: Erika Er­iks­son.

Datum: 2023-11-30.

Ett samägenderättsavtal kan se ut på olika sätt

Mallen är endast ett ex­em­pel och utgår från att de­lä­gar­na delar lika på det mesta. Om man vill att det ska se an­norlun­da ut ändrar man for­mu­le­ring­ar­na.

Det är bra att av­ta­let re­gle­rar alla frågor som kan tänkas upp­kom­ma och man kan behöva ta bort, lägga till eller spe­ci­fi­ce­ra delar be­ro­en­de på den ak­tu­el­la si­tu­a­tio­nen. Det är också vik­tigt att lämna ut­rym­me för flex­i­bi­li­tet. Det kan t.ex. vara svårt att be­stäm­ma på för­hand exakt vilka veckor som de­lä­gar­na får bruka egen­do­men och vissa saker kan därför behöva lämnas nå­gorlun­da öppet.