Hallinnanjakosopimus on asiakirja, jolla kahden tai useamman omistajan välillä sovitaan kiinteistön, tontin tai rakennuksen käytöstä ja hallinnan jakamisesta. Se on erityisen tärkeä, kun samalla kiinteistöllä on useita omistajia, mutta jokainen vastaa omasta osastaan käytännössä itsenäisesti. Selkeä sopimus ehkäisee ristiriitoja ja helpottaa yhteisomistuksen arkea.

Tällä sivulla käydään läpi, mitä hallinnanjakosopimus tarkoittaa, milloin sellainen kannattaa tehdä sekä miten sen voi laatia ja allekirjoittaa sähköisesti Bindissä. Lopusta löydät myös ilmaisen mallin pohjaksi omaan käyttöön.

Mikä on hallinnanjakosopimus ja missä tilanteissa sitä tarvitaan?

Hallinnanjakosopimus määrittää tarkasti, mikä osa kiinteistöstä kuuluu kunkin osapuolen käytettäväksi ja hallittavaksi, sekä miten yhteistä omaisuutta käytetään ja ylläpidetään. Tämän sopimuksen avulla voidaan esimerkiksi rajata jokaisen osakkaan tonttialueen rajat, vastuut, rakennusoikeudet ja muut oikeudet sekä velvollisuudet kiinteistöön liittyen. Näin kaikki tietävät, mikä kuuluu kenenkin hoitoon ja millaisia rajoituksia on.

Hallinnanjakosopimus voi koskea perinnönjakoa, tontin yhteisomistusta, paritaloja, mökkien ja omakotitalojen tontteja sekä monia muita omistusmuotoja, joissa maapohjan tai rakennusten hallinta pitää erottaa hallinnollisesti – vaikka lain silmissä omistus on yhteistä.

Hallinnanjakosopimuksen sisältö ja sopimuksen pääkohdat

Sopimuksen alussa määritellään sopimusosapuolet sekä sopimuksen kohteena oleva kiinteistö kiinteistötunnuksella ja osoitteella. Tämän jälkeen yleisesti kerrotaan omistusosuudet sekä hallintaan tulevat alueet. Jokaisen osapuolen oikeudet ja velvollisuudet kirjataan selkeästi: kuka saa rakentaa minne, kuka vastaa mistäkin kustannuksista ja missä kulkee yhteiset alueet tai kulkureitit. Sopimuksessa on hyvä ottaa huomioon myös mahdolliset rakennuskiellot, vakuutukset, kiinteistövero, kunnossapito sekä vastuu yhteisten alueiden ja tarpeiden hoidosta.

Tarvittaessa sopimus sisältää myös ehdot rakennusoikeudesta, rakennusten ulkoasusta, siirtämisestä tai uudesta rakennusoikeudesta sekä mahdollisista lisärakentamisista tulevaisuudessa. Yleensä mukaan liitetään karttaliite, jossa hallinta-alueet näkyvät visuaalisesti.

Hyvä hallinnanjakosopimus auttaa ennalta ehkäisemään riitatilanteita ja selventää lainhuutoon, kiinnityksiin ja lainoihin liittyviä asioita. Siihen otetaan usein myös ehto siitä, että koko sopimus kirjataan lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin.

Täy­tyy­kö hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus re­kis­te­röi­dä?

Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus­ta ei tar­vit­se re­kis­te­röi­dä, vaan se on so­pi­muk­sen os­a­puol­ten vä­lil­lä sitova sel­lai­se­naan. Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus on kui­ten­kin myös mah­dol­lis­ta re­kis­te­röi­dä Maan­mit­taus­lai­tok­sen yl­lä­pi­tä­mään lain­huu­to- ja kiin­ni­tys­re­kis­te­riin.

Re­kis­te­röin­ti on jär­ke­vää sil­loin, kun so­pi­muk­sel­le ha­lu­taan si­vul­lis­si­to­vuus; re­kis­te­röin­nil­lä pi­de­tään huolta siitä, että so­pi­mus sitoo myös so­pi­muk­sen ul­ko­puo­li­sia tahoja, kuten yh­tei­so­mis­ta­jien vel­ko­jia.

Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­muk­sen re­kis­te­röin­nin avulla voit var­mis­tua esi­mer­kik­si siitä, ettei koko kiin­teis­töä voida ulos­mi­ta­ta yhden yh­tei­so­mis­ta­jan ve­lois­ta. So­pi­muk­sen si­vul­lis­si­to­vuu­den vuoksi hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­muk­sen re­kis­te­röin­ti vaa­tii­kin läh­tö­koh­tai­ses­ti, että vel­ko­jat suos­tu­vat re­kis­te­röin­tiin.

Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­muk­sen re­kis­te­röin­nil­lä var­mis­te­taan myös, että so­pi­mus sitoo myös kiin­teis­tön myö­hem­piä omis­ta­jia: Jos joku yh­tei­so­mis­ta­jis­ta myö­hem­min myy osuu­ten­sa kiin­teis­tös­tä, sitoo re­kis­te­röi­ty hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus myös uutta omis­ta­jaa. Näin voi­daan estää esi­mer­kik­si se, että uusi omis­ta­ja vaa­ti­si yh­tei­so­mis­tus­suh­teen pur­ka­mis­ta ja koko kiin­teis­tön myy­mis­tä.

Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus vai kiin­teis­tön ja­ka­mi­nen – erot

Kiin­teis­tön ja­ka­mi­nen tar­koit­tai­si sitä, että kul­le­kin yh­tei­so­mis­ta­jal­le ero­tet­tai­siin oma alue kiin­teis­tös­tä uu­dek­si kiin­teis­tök­si. Kiin­teis­tön ja­ka­mi­ses­sa yh­tei­so­mis­tus­suh­de siis lak­kai­si ja kaikki omis­ta­jat sai­si­vat omat eril­li­set kiin­teis­tön­sä.

Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus on kiin­teis­tön ja­ka­mis­ta pa­rem­pi vaih­toeh­to eri­tyi­ses­ti sil­loin, kun kiin­teis­tön ja­ka­mi­nen ei syystä tai toi­ses­ta ole tar­koi­tuk­sen­mu­kais­ta. Kiin­teis­tö voi esi­mer­kik­si olla ar­vok­kaam­pi ko­ko­nai­se­na, tai sen ja­ka­mi­nen ai­heut­tai­si suuria kus­tan­nuk­sia.

Tämän li­säk­si ja­ka­mi­nen voi estyä muista syistä. Eri­tyi­ses­ti ase­ma­kaa­va-alu­eel­la kiin­teis­tö­jen ja­ka­mi­sel­le on ase­tet­tu eri­tyi­siä edel­ly­tyk­siä, jotka voivat hai­ta­ta ja­ka­mis­ta.

Hallinnanjakosopimus sähköisesti Bindissä

Bindin avulla laadit hallinnanjakosopimuksen vaiheittain: syötä osapuolten tiedot, määritä hallintaalueet, lisää karttaliite ja määrää sopimuksen yksityiskohdista kuten kustannusten jaosta, rakennusoikeuksista ja mahdollisista velvoitteista. Eri kohtia voi räätälöidä omistussuhteiden ja omistajien tarpeiden mukaisesti. Sopimus voidaan allekirjoittaa digitaalisesti, minkä jälkeen se on helposti molempien osapuolten saatavilla ja myöhemmin arkistoitavissa. Sähköinen allekirjoitus sitoo yhtä lailla kuin perinteinen paperinen sopimus.

Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus ja muo­to­vaa­ti­muk­set

Toisin kuin kiin­teis­töön liit­ty­vis­sä asiois­sa yleen­sä, ei hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­muk­ses­sa edel­ly­te­tä nou­da­tet­ta­van mitään tiet­ty­jä muo­to­vaa­ti­muk­sia. Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus voi­daan siis tehdä hy­vin­kin va­paa­muo­toi­ses­ti.

Tästä huo­li­mat­ta on kui­ten­kin hyvin tär­ke­ää, että so­pi­mus laa­di­taan huo­lel­la ja asian­tun­te­muk­sel­la. Näin var­mis­tu­taan siitä, että so­pi­mus si­säl­tää kaikki olen­nai­set asiat. Li­säk­si huo­lel­la laa­di­tun so­pi­muk­sen si­to­vuu­teen voi­daan luot­taa mah­dol­li­sis­sa rii­ta­ti­lan­teis­sa.

Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­muk­ses­sa olisi hyvä huo­leh­tia ai­na­kin siitä, että so­pi­mus teh­dään kir­jal­li­ses­ti si­säl­täen ai­na­kin alla olevat asiat.

Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus si­säl­tää

• so­pi­ja­puo­let
• kiin­teis­tö, jota so­pi­mus koskee
• kunkin so­pi­ja­puo­len omis­tuso­suus kiin­teis­tös­tä (esim. 1/4)
• kunkin so­pi­ja­puo­len hal­lin­ta­oi­keu­den tar­kem­pi si­säl­tö (esim. mitä aluei­ta ja ra­ken­nuk­sia hal­lin­noi)
• mah­dol­li­set yh­tei­ses­ti hal­lin­noi­dut alueet (yh­tei­set alueet, kuka vastaa yl­lä­pi­dos­ta ja huol­los­ta)
• mah­dol­li­set ra­ken­ta­mi­seen liit­ty­vät asiat (miten ra­ken­nusoi­keus jae­taan)
• so­pi­muk­sen voi­mas­sao­loai­ka
• so­pi­ja­puol­ten al­le­kir­joi­tuk­set

Esi­merk­ki hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­muk­ses­ta

Alla löydät yk­sin­ker­tais­te­tun hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus­mal­lin. Mallia ei tule käyt­tää sel­lai­se­naan hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­muk­sen laa­ti­mi­ses­sa. Mallin tar­koi­tuk­se­na on toimia pel­käs­tään ha­vain­nol­lis­ta­va­na esi­merk­ki­nä niistä sei­kois­ta, joita hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­muk­seen kan­nat­tai­si yleen­sä kir­ja­ta.

So­pi­mus­mal­lis­ta poi­ke­ten eri­tyi­ses­ti ra­ken­nusoi­keu­den hyö­dyn­tä­mi­sen ja ja­ka­mi­sen osalta kan­nat­taa yleen­sä käyt­tää hyvin yk­si­tyis­koh­tai­sia ja ta­paus­koh­tai­sia mää­räyk­siä, joissa so­vi­taan mm. mah­dol­li­sis­ta tie­lii­tän­nöis­tä, tar­vit­ta­vien put­kien ja kaa­pe­lien si­jain­nis­ta, sekä ra­ken­nus­ten yh­den­mu­kai­ses­ta ul­koa­sus­ta.

Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus malli

Alla löydät hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­muk­sen mallin. Huo­maat­han, että ky­sees­sä on ylei­nen malli, joka ei ota huo­mioon vält­tä­mät­tä kaik­kia ti­lan­tei­ta.

HAL­LIN­NAN­JA­KO­SO­PI­MUS

1. So­pi­ja­puo­let

Erkki Esi­merk­ki, hen­ki­lö­tun­nus, yh­teys­tie­dot (jäl­jem­pä­nä ”So­pi­ja­puo­li A”)

Ossi Os­a­puo­li, hen­ki­lö­tun­nus, yh­teys­tie­dot (jäl­jem­pä­nä ”So­pi­ja­puo­li B”)

Mauri Mää­rä­osa, hen­ki­lö­tun­nus, yh­teys­tie­dot (jäl­jem­pä­nä ”So­pi­ja­puo­li C”)

2. So­pi­muk­sen tar­koi­tus

Tämän so­pi­muk­sen tar­koi­tuk­se­na on mää­rit­tää so­pi­ja­puol­ten hal­lin­ta­oi­keus kiin­teis­töön X. So­pi­muk­sel­la mää­rä­tään myös so­pi­ja­puol­ten vas­tuis­ta kiin­teis­tön X huol­los­ta ja yl­lä­pi­dos­ta, sekä ra­ken­ta­mi­soi­keu­den ja­kau­tu­mi­ses­ta ja hyö­dyn­tä­mi­ses­tä so­pi­ja­puol­ten kesken.

3. So­pi­muk­sen kohde

So­pi­muk­sen koh­tee­na on so­pi­ja­puol­ten yh­tei­ses­ti omis­ta­ma kiin­teis­tö X. Kiin­teis­tö si­jait­see Tu­rus­sa, ja sen tarkka si­jain­ti on mer­kit­ty so­pi­muk­sen liit­tee­nä ole­vaan kiin­teis­tön kart­ta­ku­vaan (Liite 1).

Kiin­teis­tön X kiin­teis­tö­tun­nus on (092-416-11-123).

4. Omis­tusoi­keuk­sien suhde

So­pi­ja­puo­let omis­ta­vat so­pi­muk­sen koh­tee­na olevan kiin­teis­tön mää­rä­osin seu­raa­vas­ti:

So­pi­ja­puo­li A 1/3 osaa

So­pi­ja­puo­li B 1/3 osaa

So­pi­ja­puo­li C 1/3 osaa

5. Tontin hal­lin­ta­oi­keu­det

So­pi­ja­puo­li A hal­lit­see kiin­teis­tön kart­ta­ku­vas­sa (Liite 1) mää­ri­tet­tyä aluet­ta A ra­ken­nuk­si­neen.

So­pi­ja­puo­li B hal­lit­see kiin­teis­tön kart­ta­ku­vas­sa (Liite 1) mää­ri­tet­tyä aluet­ta B ra­ken­nuk­si­neen.

So­pi­ja­puo­li C hal­lit­see kiin­teis­tön kart­ta­ku­vas­sa (Liite 1) mää­ri­tet­tyä aluet­ta C ra­ken­nuk­si­neen.

Edellä mai­ni­tun li­säk­si So­pi­ja­puo­let hal­lit­se­vat yh­tei­ses­ti kiin­teis­tön kart­ta­ku­vas­sa (Liite 1) mää­ri­tet­tyä aluet­ta D.

6. Ra­ken­nusoi­keus

Kiin­teis­töl­le X kaa­voi­tet­tu ra­ken­nusoi­keus on käy­tet­ty ko­ko­naan. Mikäli kiin­teis­töl­le myön­ne­tään lisää ra­ken­nusoi­keut­ta, se jae­taan tasan So­pi­ja­puol­ten kesken 1 / 3 mää­rä­osin.

Mah­dol­li­sen li­sä­ra­ken­nusoi­keu­den hyö­dyn­tä­mi­ses­sä So­pi­ja­puo­let si­tou­tu­vat nou­dat­ta­maan hyvää ra­ken­nus­ta­paa. So­pi­ja­puo­li vastaa yksin siitä, että ra­ken­ta­mi­ses­sa nou­da­te­taan kaik­kia voi­mas­sa olevia lain sään­nök­siä, ja että ra­ken­ta­mi­ses­sa ote­taan huo­mioon kaa­voi­tuk­seen liit­ty­vät vaa­ti­muk­set.

7. Vastuu yl­lä­pi­dos­ta ja huol­los­ta

So­pi­ja­puo­li vastaa yksin hal­lit­se­mien­sa aluei­den yl­lä­pi­dos­ta ja huol­los­ta. Tämän li­säk­si So­pi­ja­puo­let vas­taa­vat yh­des­sä hal­lit­se­man­sa alueen D yl­lä­pi­dos­ta ja huol­los­ta.

8. So­pi­muk­sen re­kis­te­röin­ti

So­pi­ja­puo­let si­tou­tu­vat siihen, että so­pi­mus re­kis­te­röi­dään lain­huu­to- ja kiin­ni­tys­re­kis­te­riin. So­pi­ja­puo­let ovat pyy­tä­neet vel­ko­jil­ta tar­vit­ta­vat suos­tu­muk­set re­kis­te­röin­tiin.

9. So­pi­muk­sen voi­mas­sao­lo

So­pi­mus tulee voi­maan, kun kaikki So­pi­ja­puo­let ovat sen al­le­kir­joit­ta­neet. So­pi­mus on tois­tai­sek­si voi­mas­sa oleva

Päi­väys

00.00.0000

Al­le­kir­joi­tuk­set

Erkki Esi­merk­ki

Ossi Os­a­puo­li

Mauri Mää­rä­osa

Liit­teet

Liite 1, kart­ta­ku­va kiin­teis­tös­tä

Muista, että jokainen hallinnanjakosopimus kannattaa räätälöidä juuri kyseessä olevan kohteen mukaan. Bindissä voit täyttää sopimuksen sähköisesti, muokata kohtia helposti, lisätä karttaliitteet sekä saada kaikki osapuolet allekirjoittamaan asiakirjan etänä.

Tee hallinnanjakosopimus vaivattomasti Bindissä

Bindin sähköinen sopimustyökalu tekee hallinnanjakosopimuksen suunnittelusta, laatimisesta ja allekirjoituksesta helppoa ja turvallista – löydät aina sopimuksesi moderneista sähköisistä arkistoista.