Hal­lin­ta­oi­keus ja omis­tusoi­keus tes­ta­men­tissa

Tes­ta­ment­tia laa­dit­taessa on hyvä huo­mioida, että tes­ta­men­tin­saa­jan oi­keu­den si­sältö mää­räy­tyy läh­tö­koh­tai­sesti tes­ta­men­tin mää­räys­ten eli tes­ta­men­tin te­ki­jän tahdon mukaan.

Lain sään­nök­siä so­vel­le­taan siis vain sil­loin, jos tes­ta­men­tin tul­kinta sitä vaatii. Siksi onkin eri­tyi­sen tär­keää kiin­nit­tää huo­miota tes­ta­men­tin sa­na­muo­toon ja il­mai­su­jen tark­kuu­teen, sekä muo­to­vaa­ti­muk­siin.

Näin var­mis­te­taan, että tes­ta­men­tin te­ki­jän omai­suus jae­taan te­ki­jän ha­lua­malla ta­valla, eikä pe­rin­nön­ja­ko­ti­lan­teessa ai­heudu eri­mie­li­syyttä tes­ta­men­tin si­säl­löstä.

Tässä ar­tik­ke­lissa sel­ven­ne­tään asun­non omis­tusoi­keu­den ja hal­lin­ta­oi­keu­den vä­li­siä eroja tes­ta­men­tin laa­ti­mi­sen kan­nalta. Näitä vink­kejä voi hyö­dyn­tää myös muiden omai­suuse­rien, kuten kiin­teis­tö­jen koh­dalla.

Mitä asun­non hal­lin­ta­oi­keus käy­tän­nössä tar­koit­taa?

Hal­lin­ta­oi­keus asun­toon antaa tes­ta­men­tin saa­jalle omis­tusoi­keutta sup­peam­man oi­keu­den tes­ta­men­tat­ta­vaan asun­toon.

Voit saada läh­tö­koh­tai­sesti hal­lin­ta­oi­keu­den:

1. käyt­tää tes­ta­men­tat­tua asun­toa
2. hyö­dyn­tää asun­non tuot­toa ja korkoa

Asun­non tuotto voi olla mitä ta­hansa asun­nosta ker­ty­vää tuloa, kuten asun­non vuo­kra­tu­loa, tai lii­ke­ti­lassa har­joi­te­tusta lii­ke­toi­min­nasta saatua tuloa. Asun­non myyn­nistä saa­tava tuotto kuuluu kui­ten­kin asun­non omis­ta­jalle.

Lue lisää: Asun­non siir­tä­mi­nen lapsen nimiin

Ko­keile tes­ta­men­tin tekoa vaikka heti - se on yl­lät­tä­vän help­poa:

Millä tavoin asun­non hal­lin­ta­oi­keus eroaa omis­tusoi­keu­desta?

Kes­kei­sim­mät erot hal­lin­ta­oi­keu­den ja omis­tusoi­keu­den vä­lillä liit­ty­vät oi­keuk­sien si­säl­töön sekä niistä koi­tu­viin ve­ro­seu­raa­muk­siin.

Ellei tes­ta­men­tista ilmene muuta, niin asun­non hal­lin­ta­oi­keu­den saajaa kos­ke­vat seu­raa­vat ra­joi­tuk­set, jotka erot­ta­vat sen asun­non omis­tusoi­keu­desta:

• asun­toa ei saa myydä tai lah­joit­taa ilman omis­ta­jan lupaa
• asun­non hal­lin­ta­oi­keutta ei voi luo­vut­taa eteen­päin toi­selle
• asun­toa ei voi tes­ta­men­tata

Hal­lin­ta­oi­keu­teen liit­ty­vistä ra­joi­tuk­sista joh­tuen hal­lin­ta­oi­keu­den hal­tija ei siis pääse hyö­ty­mään esi­mer­kiksi käyt­tä­mänsä asun­non ar­von­noususta. Tämä edel­lyt­täisi ni­mit­täin asun­non myyn­tiä, ja tähän on oikeus vain asun­non omis­ta­jalla.

Hal­lin­ta­oi­keus antaa kui­ten­kin suojaa myös asun­non omis­ta­jaa vas­taan. Omis­taja ei ni­mit­täin saa myydä hal­lin­ta­oi­keu­den alaista omai­suutta ilman hal­lin­ta­oi­keu­den saajan lupaa niin kauan kuin hal­lin­ta­oi­keus on voi­massa.

Lue lisää: Hal­lin­ta­oi­keus – kuka maksaa kulut?

Hal­lin­ta­oi­keu­teen liit­ty­viä li­sä­ra­joi­tuk­sia

Vaikka hal­lin­ta­oi­keus antaa tes­ta­men­tin­saa­jalle läh­tö­koh­tai­sesti vapaan oi­keu­den käyt­tää asun­toa omiin tar­koi­tuk­siinsa, tätä käyt­töä ra­joit­taa kui­ten­kin asun­non omis­ta­jan etu. Hal­lin­ta­oi­keu­den saajan on säi­ly­tet­tävä asun­toa huo­lel­li­sesti niin, ettei asunto kärsi va­hin­koa tai sen arvo muuten tar­peet­to­masti laske.

Tämän li­säksi tes­ta­men­tin te­ki­jän tahdon to­teu­tu­mi­nen voi ra­joit­taa hal­lin­ta­oi­keu­den käyt­töä. Jos hal­lin­ta­oi­keus asun­toon on esi­mer­kiksi tes­ta­men­tattu siinä tar­koi­tuk­sessa, että tes­ta­men­tin­saaja käyt­tää sitä omana ko­ti­naan, voi tämä ra­joit­taa tes­ta­men­tin­saa­jan mah­dol­li­suuk­sia vuo­krata koh­detta eteen­päin muille.

Lue lisää: mil­loin laa­di­taan hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus?

Pe­rin­tö­vero mak­se­taan vain omis­tusoi­keu­desta

Asun­non pe­rin­tö­ve­ron mak­sa­vat ne, jotka saavat siihen omis­tusoi­keu­den.

Hal­lin­ta­oi­keu­della voi­daan siis antaa tes­ta­men­tin­saa­jalle oikeus käyt­tää asun­toa ilman, että tämän täytyy huo­leh­tia pe­rin­tö­ve­ron mak­sa­mi­sesta.

Hal­lin­ta­oi­keu­den tes­ta­ment­taa­mi­nen: hyödyt

Hyö­tynä on eri­tyi­sesti se, että hal­lin­ta­oi­keu­den avulla asun­non omis­tusoi­keus ja hal­lin­ta­oi­keus voi­daan ha­jaut­taa. Ha­jaut­ta­mi­sen seu­rauk­sena asun­non omis­tusoi­keus ja hal­lin­ta­oi­keus voivat siis olla eri hen­ki­löillä.

Ha­jaut­ta­mista voi­daan käyt­tää esi­mer­kiksi sen var­mis­ta­mi­seen, ettei tes­ta­men­tin saaja tuhlaa tai muuten hukkaa saa­maansa pe­rin­töä.

Esi­mer­kiksi tes­ta­men­tin laa­tija voi haluta tur­vata avo­puo­li­sonsa toi­meen­tu­lon an­ta­malla tälle hal­lin­ta­oi­keu­den asun­toonsa. Sa­malla tes­ta­men­tin laa­tija ha­luaisi kui­ten­kin var­mis­taa, että puo­li­son me­neh­tyessä hänen asun­tonsa menee hänen vel­jen­po­jal­leen.

Täl­läi­sessa ti­lan­teessa voi olla jär­ke­vää antaa avo­puo­li­solle omis­tusoi­keu­den sijaan hal­lin­ta­oi­keus omai­suu­teen, ja tes­ta­men­tata var­si­nai­nen omis­tusoi­keus vel­jen­po­jalle.

Lue lisää lesken asu­mi­soi­keu­desta.

Hal­lin­ta­oi­keus tuo myös ve­ro­tuk­sel­li­sia hyö­tyjä

Asun­non omis­tusoi­keu­den ja hal­lin­ta­oi­keu­den tes­ta­ment­taa­mi­nen eri hen­ki­löille voi olla hyö­dyl­listä myös ve­ro­tus­syistä. Se voi esi­mer­kiksi mah­dol­lis­taa ke­vyem­mät pe­rin­tö­ve­ro­seu­raa­muk­set omis­tusoi­keu­den saa­jalle.

Omis­tusoi­keu­den ar­vosta vä­hen­ne­tään ni­mit­täin hal­lin­ta­oi­keu­den ta­lou­del­li­nen arvo, joka laskee omis­tusoi­keu­den saajan pe­rin­tö­ve­ro­seu­raa­muk­sia.

Jos esi­mer­kiksi 54-vuo­tias Pertti saa eli­ni­käi­sen hal­lin­ta­oi­keu­den 200 000 euron ar­voi­seen asun­toon, hänen saa­mansa hal­lin­ta­oi­keu­den arvo olisi ve­ro­hal­lin­non oh­jeis­tuk­sen mukaan las­ket­tuna 100 000 euroa. Pertin saama hal­lin­ta­oi­keus siis vä­hen­täisi omis­tusoi­keu­den pe­rin­tö­ve­ro­tusar­voa 100 000 eu­rolla.

Hal­lin­ta­oi­keutta hyö­dyn­tä­mällä pe­rin­tö­ve­ro­seu­raa­musta voi­tai­siin siis pie­nen­tää. Hal­lin­ta­oi­keu­den arvoon vai­kut­taa eri­tyi­sesti se, kuinka pit­käksi ajaksi hal­lin­ta­oi­keus on tes­ta­men­tattu – eli­niäksi vai mää­rä­ajaksi.

Lue lisää: Mikä on hal­lin­ta­oi­keus­vä­hen­nys?

Asun­non omis­ta­ja­ton tila ja sen hyö­dyn­tä­mi­nen

Tes­ta­men­tin avulla voi­daan luoda myös ns. omis­ta­jat­to­man tila. Tämä voi­daan to­teut­taa esi­mer­kiksi niin, että omis­tusoi­keus asun­toon siir­tyy omis­tusoi­keu­den saa­jalle vasta, kun toisen hen­ki­lön hal­lin­ta­oi­keus asun­toon päät­tyy.

Näin pys­ty­tään joskus lyk­kää­mään pe­rin­tö­ve­ro­tusta hal­lin­ta­oi­keu­den päät­ty­mis­het­keen asti. Me­net­te­lyn to­teut­ta­mi­selle on kui­ten­kin tarkat edel­ly­tyk­set, ja näihin tulee pe­reh­tyä tar­kasti ennen me­net­te­lyyn ryh­ty­mistä.

Missä ti­lan­teissa omis­tusoi­keu­den tes­ta­ment­taa­mi­nen on pa­rempi vaih­toehto kuin hal­lin­ta­oi­keus?

Edellä mai­nit­tu­jen hal­lin­ta­oi­keu­den ra­joi­tuk­sien takia hal­lin­ta­oi­keus­tes­ta­men­tin laa­ti­mi­nen asun­nosta ei vält­tä­mättä aina ole jär­ke­vää. Näin voi olla esi­mer­kiksi siinä ti­lan­teessa, että tes­ta­men­tin saajan tulisi voida myydä asunto eteen­päin.

Hal­lin­ta­oi­keu­den saa­jalla ei ni­mit­täin ole oi­keutta myydä asun­toa ilman omis­ta­jan lupaa. Täl­lai­sessa ti­lan­teessa myös asun­non omis­tusoi­keu­den ja hal­lin­ta­oi­keu­den tes­ta­ment­taa­mi­nen eri hen­ki­löille voi olla huono idea, sillä se ra­joit­taa omis­ta­jan oi­keutta myydä asunto.

Mikäli omis­tusoi­keus ja hal­lin­ta­oi­keus ha­lu­taan tes­ta­men­tata eri hen­ki­löille, on li­säksi huo­mioi­tava omis­tusoi­keu­den saa­jalle koi­tu­vat ve­ro­seu­raa­muk­set.

Vaikka hal­lin­ta­oi­keu­den arvo ote­taan­kin huo­mioon pe­rin­tö­ve­ron suu­ruutta ar­vioi­taessa, voi omis­tusoi­keu­den saa­jalle tulla mak­set­ta­vaksi suu­ri­kin pe­rin­tö­vero. Ti­lan­teesta voi tehdä vai­kean se, että vel­vol­li­suus maksaa pe­rin­tö­ve­roa syntyy heti kun omis­tusoi­keus asun­toon saa­daan.

Mikäli omis­tusoi­keu­den saa­jalla ei kui­ten­kaan ole hal­lin­ta­oi­keutta asun­toon, hän ei voi myydä asun­toa ilman hal­lin­ta­oi­keu­den saajan suos­tu­musta. Täl­lai­sessa ti­lan­teessa asun­non myyn­ti­hin­taa ei siis voisi käyt­tää pe­rin­tö­ve­ron mak­sa­mi­seen.

Näissä ti­lan­teissa kan­nat­taa­kin siis var­mis­tua etu­kä­teen siitä, että omis­tusoi­keu­den saaja pystyy suo­riu­tu­maan pe­rin­tö­ve­rois­taan.