Käyt­tö­oi­keus, hal­lin­ta­oi­keus ja omis­tusoi­keus tes­ta­men­tis­sa

Värikkäitä lehtiä roikkumassa narulla.
Logo_blue.png
Aatos
27.6.2022 ● 3 minuuttia 30 sekuntia
Asunnon kohdalla joudutaan usein miettimään, onko järkevämpää testamentata testamentin saajalle asunnon omistusoikeus vai hallintaoikeus.

Tes­ta­ment­tia laa­dit­taes­sa on hyvä huo­mioi­da, että tes­ta­men­tin­saa­jan oi­keu­den si­säl­tö mää­räy­tyy läh­tö­koh­tai­ses­ti tes­ta­men­tin mää­räys­ten eli tes­ta­men­tin te­ki­jän tahdon mukaan.

Lain sään­nök­siä so­vel­le­taan siis vain sil­loin, jos tes­ta­men­tin tul­kin­ta sitä vaatii. Siksi onkin eri­tyi­sen tär­ke­ää kiin­nit­tää huo­mio­ta tes­ta­men­tin sa­na­muo­toon ja il­mai­su­jen tark­kuu­teen, sekä muo­to­vaa­ti­muk­siin.

Näin var­mis­te­taan, että tes­ta­men­tin te­ki­jän omai­suus jae­taan te­ki­jän ha­lua­mal­la ta­val­la, eikä pe­rin­nön­ja­ko­ti­lan­tees­sa ai­heu­du eri­mie­li­syyt­tä tes­ta­men­tin si­säl­lös­tä.

Tässä ar­tik­ke­lis­sa sel­ven­ne­tään asun­non omis­tusoi­keu­den ja hal­lin­ta­oi­keu­den vä­li­siä eroja tes­ta­men­tin laa­ti­mi­sen kan­nal­ta. Näitä vink­ke­jä voi hyö­dyn­tää myös muiden omai­suuse­rien, kuten kiin­teis­tö­jen koh­dal­la.     

Mitä asun­non hal­lin­ta­oi­keus käy­tän­nös­sä tar­koit­taa?

Hal­lin­ta­oi­keus asun­toon antaa tes­ta­men­tin saa­jal­le omis­tusoi­keut­ta sup­peam­man oi­keu­den tes­ta­men­tat­ta­vaan asun­toon.

Hal­lin­ta­oi­keus­tes­ta­men­tis­sa voit saada läh­tö­koh­tai­ses­ti oi­keu­den:

  1. käyt­tää tes­ta­men­tat­tua asun­toa
  2. hyö­dyn­tää asun­non tuot­toa ja korkoa

Asun­non tuotto voi olla mitä ta­han­sa asun­nos­ta ker­ty­vää tuloa, kuten asun­non vuo­kra­tu­loa, tai lii­ke­ti­las­sa har­joi­te­tus­ta lii­ke­toi­min­nas­ta saatua tuloa. Asun­non myyn­nis­tä saa­ta­va tuotto kuuluu kui­ten­kin asun­non omis­ta­jal­le.

Millä tavoin asun­non hal­lin­ta­oi­keus eroaa omis­tusoi­keu­des­ta?

Kes­kei­sim­mät erot hal­lin­ta­oi­keu­den ja omis­tusoi­keu­den vä­lil­lä liit­ty­vät oi­keuk­sien si­säl­töön sekä niistä koi­tu­viin ve­ro­seu­raa­muk­siin.

Ellei tes­ta­men­tis­ta ilmene muuta, niin asun­non hal­lin­ta­oi­keu­den saajaa kos­ke­vat seu­raa­vat ra­joi­tuk­set, jotka erot­ta­vat sen asun­non omis­tusoi­keu­des­ta:

  • asun­toa ei saa myydä tai lah­joit­taa ilman omis­ta­jan lupaa
  • asun­non hal­lin­ta­oi­keut­ta ei voi luo­vut­taa eteen­päin toi­sel­le
  • asun­toa ei voi tes­ta­men­tata

Hal­lin­ta­oi­keu­teen liit­ty­vis­tä ra­joi­tuk­sis­ta joh­tuen hal­lin­ta­oi­keu­den hal­ti­ja ei siis pääse hyö­ty­mään esi­mer­kik­si käyt­tä­män­sä asun­non ar­von­nousus­ta. Tämä edel­lyt­täi­si ni­mit­täin asun­non myyn­tiä, ja tähän on oikeus vain asun­non omis­ta­jal­la.

Hal­lin­ta­oi­keus antaa kui­ten­kin suojaa myös asun­non omis­ta­jaa vas­taan. Omis­ta­ja ei ni­mit­täin saa myydä hal­lin­ta­oi­keu­den alais­ta omai­suut­ta ilman hal­lin­ta­oi­keu­den saajan lupaa niin kauan kuin hal­lin­ta­oi­keus on voi­mas­sa.

Hal­lin­ta­oi­keu­teen liit­ty­viä li­sä­ra­joi­tuk­sia

Vaikka hal­lin­ta­oi­keus antaa tes­ta­men­tin­saa­jal­le läh­tö­koh­tai­ses­ti vapaan oi­keu­den käyt­tää asun­toa omiin tar­koi­tuk­siin­sa, tätä käyt­töä ra­joit­taa kui­ten­kin asun­non omis­ta­jan etu. Hal­lin­ta­oi­keu­den saajan on säi­ly­tet­tä­vä asun­toa huo­lel­li­ses­ti niin, ettei asunto kärsi va­hin­koa tai sen arvo muuten tar­peet­to­mas­ti laske.

Tämän li­säk­si tes­ta­men­tin te­ki­jän tahdon to­teu­tu­mi­nen voi ra­joit­taa hal­lin­ta­oi­keu­den käyt­töä. Jos hal­lin­ta­oi­keus asun­toon on esi­mer­kik­si tes­ta­men­tat­tu siinä tar­koi­tuk­ses­sa, että tes­ta­men­tin­saa­ja käyt­tää sitä omana ko­ti­naan, voi tämä ra­joit­taa tes­ta­men­tin­saa­jan mah­dol­li­suuk­sia vuo­kra­ta koh­det­ta eteen­päin muille.

Lue lisää: mil­loin laa­di­taan hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus?

Pe­rin­tö­ve­ro mak­se­taan vain omis­tusoi­keu­des­ta

Asun­non pe­rin­tö­ve­ron mak­sa­vat ne, jotka saavat siihen omis­tusoi­keu­den.

Hal­lin­ta­oi­keu­del­la voi­daan siis antaa tes­ta­men­tin­saa­jal­le oikeus käyt­tää asun­toa ilman, että tämän täytyy huo­leh­tia pe­rin­tö­ve­ron mak­sa­mi­ses­ta.

Hal­lin­ta­oi­keu­den tes­ta­ment­taa­mi­nen hyödyt

Hal­lin­ta­oi­keus­tes­ta­men­tin hyö­ty­nä on eri­tyi­ses­ti se, että sen avulla asun­non omis­tusoi­keus ja hal­lin­ta­oi­keus voi­daan ha­jaut­taa. Ha­jaut­ta­mi­sen seu­rauk­se­na asun­non omis­tusoi­keus ja hal­lin­ta­oi­keus voivat siis olla eri hen­ki­löil­lä.

Ha­jaut­ta­mis­ta voi­daan käyt­tää esi­mer­kik­si sen var­mis­ta­mi­seen, ettei tes­ta­men­tin saaja tuhlaa tai muuten hukkaa saa­maan­sa pe­rin­töä.

Esi­mer­kik­si tes­ta­men­tin laa­ti­ja voi haluta tur­va­ta avo­puo­li­son­sa toi­meen­tu­lon an­ta­mal­la tälle hal­lin­ta­oi­keu­den asun­toon­sa. Sa­mal­la tes­ta­men­tin laa­ti­ja ha­luai­si kui­ten­kin var­mis­taa, että puo­li­son me­neh­tyes­sä hänen asun­ton­sa menee hänen vel­jen­po­jal­leen.

Täl­läi­ses­sa ti­lan­tees­sa voi olla jär­ke­vää antaa avo­puo­li­sol­le omis­tusoi­keu­den sijaan hal­lin­ta­oi­keus omai­suu­teen, ja tes­ta­men­tata var­si­nai­nen omis­tusoi­keus vel­jen­po­jal­le. 

Hal­lin­ta­oi­keus­tes­ta­men­til­la myös ve­ro­tuk­sel­li­sia hyö­ty­jä

Asun­non omis­tusoi­keu­den ja hal­lin­ta­oi­keu­den tes­ta­ment­taa­mi­nen eri hen­ki­löil­le voi olla hyö­dyl­lis­tä myös ve­ro­tus­syis­tä. Se voi esi­mer­kik­si mah­dol­lis­taa ke­vyem­mät pe­rin­tö­ve­ro­seu­raa­muk­set omis­tusoi­keu­den saa­jal­le.

Omis­tusoi­keu­den ar­vos­ta vä­hen­ne­tään ni­mit­täin hal­lin­ta­oi­keu­den ta­lou­del­li­nen arvo, joka laskee omis­tusoi­keu­den saajan pe­rin­tö­ve­ro­seu­raa­muk­sia.

Jos esi­mer­kik­si 54-vuo­tias Pertti saa eli­ni­käi­sen hal­lin­ta­oi­keu­den 200 000 euron ar­voi­seen asun­toon, hänen saa­man­sa hal­lin­ta­oi­keu­den arvo olisi ve­ro­hal­lin­non oh­jeis­tuk­sen mukaan las­ket­tu­na 100 000 euroa. Pertin saama hal­lin­ta­oi­keus siis vä­hen­täi­si omis­tusoi­keu­den pe­rin­tö­ve­ro­tusar­voa 100 000 eu­rol­la.

Hal­lin­ta­oi­keut­ta hyö­dyn­tä­mäl­lä pe­rin­tö­ve­ro­seu­raa­mus­ta voi­tai­siin siis pie­nen­tää. Hal­lin­ta­oi­keu­den arvoon vai­kut­taa eri­tyi­ses­ti se, kuinka pit­käk­si ajaksi hal­lin­ta­oi­keus on tes­ta­men­tat­tu – eli­niäk­si vai mää­rä­ajak­si.

Asun­non omis­ta­ja­ton tila ja sen hyö­dyn­tä­mi­nen

Hal­lin­ta­oi­keus­tes­ta­men­tin avulla voi­daan luoda myös ns. omis­ta­jat­to­man tilan tes­ta­ment­ti. Tämä voi­daan to­teut­taa esi­mer­kik­si niin, että omis­tusoi­keus asun­toon siir­tyy omis­tusoi­keu­den saa­jal­le vasta, kun toisen hen­ki­lön hal­lin­ta­oi­keus asun­toon päät­tyy.

Näin pys­ty­tään joskus lyk­kää­mään pe­rin­tö­ve­ro­tus­ta hal­lin­ta­oi­keu­den päät­ty­mis­het­keen asti. Me­net­te­lyn to­teut­ta­mi­sel­le on kui­ten­kin tarkat edel­ly­tyk­set, ja näihin tulee pe­reh­tyä tar­kas­ti ennen me­net­te­lyyn ryh­ty­mis­tä.

Missä ti­lan­teis­sa omis­tusoi­keu­den tes­ta­ment­taa­mi­nen on pa­rem­pi vaih­toeh­to kuin hal­lin­ta­oi­keus?

Edellä mai­nit­tu­jen hal­lin­ta­oi­keu­den ra­joi­tuk­sien takia hal­lin­ta­oi­keus­tes­ta­men­tin laa­ti­mi­nen asun­nos­ta ei vält­tä­mät­tä aina ole jär­ke­vää. Näin voi olla esi­mer­kik­si siinä ti­lan­tees­sa, että tes­ta­men­tin saajan tulisi voida myydä asunto eteen­päin.

Hal­lin­ta­oi­keu­den saa­jal­la ei ni­mit­täin ole oi­keut­ta myydä asun­toa ilman omis­ta­jan lupaa. Täl­lai­ses­sa ti­lan­tees­sa myös asun­non omis­tusoi­keu­den ja hal­lin­ta­oi­keu­den tes­ta­ment­taa­mi­nen eri hen­ki­löil­le voi olla huono idea, sillä se ra­joit­taa omis­ta­jan oi­keut­ta myydä asunto.

Mikäli omis­tusoi­keus ja hal­lin­ta­oi­keus ha­lu­taan tes­ta­men­tata eri hen­ki­löil­le, on li­säk­si huo­mioi­ta­va omis­tusoi­keu­den saa­jal­le koi­tu­vat ve­ro­seu­raa­muk­set.

Vaikka hal­lin­ta­oi­keu­den arvo ote­taan­kin huo­mioon pe­rin­tö­ve­ron suu­ruut­ta ar­vioi­taes­sa, voi omis­tusoi­keu­den saa­jal­le tulla mak­set­ta­vak­si suu­ri­kin pe­rin­tö­ve­ro. Ti­lan­tees­ta voi tehdä vai­kean se, että vel­vol­li­suus maksaa pe­rin­tö­ve­roa syntyy heti kun omis­tusoi­keus asun­toon saa­daan.

Mikäli omis­tusoi­keu­den saa­jal­la ei kui­ten­kaan ole hal­lin­ta­oi­keut­ta asun­toon, hän ei voi myydä asun­toa ilman hal­lin­ta­oi­keu­den saajan suos­tu­mus­ta. Täl­lai­ses­sa ti­lan­tees­sa asun­non myyn­ti­hin­taa ei siis voisi käyt­tää pe­rin­tö­ve­ron mak­sa­mi­seen.

Näissä ti­lan­teis­sa kan­nat­taa­kin siis var­mis­tua etu­kä­teen siitä, että omis­tusoi­keu­den saaja pystyy suo­riu­tu­maan pe­rin­tö­ve­rois­taan.

Ko­kei­le tes­ta­men­tin tekoa vaikka heti - se on yl­lät­tä­vän help­poa: