Kiin­teis­tön hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus ja sen laa­ti­mi­nen

Omakotitalo Suomessa
tatu.png
Tatu Mäenpää, lakimies (OTM)
12.10.2022 ● 4 minuuttia
Kiinteistön yhteisomistajuutta on mahdollista helpottaa sopimuksella kiinteistön hallinnasta eli hallinnanjakosopimuksella.

Tässä ar­tik­ke­lis­sa käymme läpi yleis­tie­toa hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­muk­ses­ta, sekä an­nam­me vink­ke­jä sen laa­din­taan.

Mitä hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus tar­koit­taa käy­tän­nös­sä?

Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­muk­sel­la tar­koi­te­taan kiin­teis­tön yh­tei­so­mis­ta­jien kes­ki­näis­tä so­pi­mus­ta siitä, miten yh­teis­tä kiin­teis­töä tulisi hal­li­ta. Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus on siis so­pi­mus, jolla so­vi­taan kiin­teis­tön hal­lin­taan liit­ty­vis­tä yk­si­tyis­koh­dis­ta kuten siitä, mitä tiet­tyä osaa kiin­teis­tös­tä kukin yh­tei­so­mis­ta­ja hal­lit­see. 

Käy­tän­nös­sä hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus hel­pot­taa kiin­teis­tön yh­tei­so­mis­ta­juus­suh­det­ta mää­rit­tä­mäl­lä omis­ta­jia si­to­vat ehdot sille, miten kiin­teis­töä hal­li­taan.

Esi­merk­ki 1: Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus ja omis­tet­ta­van alueen jako

Harri ja Tuomo omis­ta­vat kiin­teis­tön yh­des­sä. He mo­lem­mat omis­ta­vat siitä 1/2 mää­rä­osan, eli he omis­ta­vat kiin­teis­tön puo­lik­si.

Ilman hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus­ta ei ole selvää, mikä tarkka alue kiin­teis­tös­tä on kum­man­kin hal­lin­nas­sa. Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­muk­ses­sa Harri ja Tuomo voivat sopia, että Harri saa hal­lin­taan­sa kiin­teis­töl­lä olevan oma­ko­ti­ta­lon pi­hoi­neen, kun taas Tuomo saa hal­lin­taan­sa kiin­teis­töl­lä olevan pel­toa­lu­een.

Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus vai kiin­teis­tön ja­ka­mi­nen – erot

Kiin­teis­tön ja­ka­mi­nen tar­koit­tai­si sitä, että kul­le­kin yh­tei­so­mis­ta­jal­le ero­tet­tai­siin oma alue kiin­teis­tös­tä uu­dek­si kiin­teis­tök­si. Kiin­teis­tön ja­ka­mi­ses­sa yh­tei­so­mis­tus­suh­de siis lak­kai­si ja kaikki omis­ta­jat sai­si­vat omat eril­li­set kiin­teis­tön­sä.

Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus on kiin­teis­tön ja­ka­mis­ta pa­rem­pi vaih­toeh­to eri­tyi­ses­ti sil­loin, kun kiin­teis­tön ja­ka­mi­nen ei syystä tai toi­ses­ta ole tar­koi­tuk­sen­mu­kais­ta. Kiin­teis­tö voi esi­mer­kik­si olla ar­vok­kaam­pi koko­nai­se­na, tai sen ja­ka­mi­nen ai­heut­tai­si suuria kus­tan­nuk­sia.

Tämän li­säk­si ja­ka­mi­nen voi estyä muista syistä. Eri­tyi­ses­ti ase­ma­kaa­va-alu­eel­la kiin­teis­tö­jen ja­ka­mi­sel­le on ase­tet­tu eri­tyi­siä edel­ly­tyk­siä, jotka voivat hai­tata ja­ka­mis­ta.

Lue lisää: lain­huu­to kuo­lin­pe­säs­sä

Täy­tyy­kö hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus re­kis­te­röi­dä?

Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus­ta ei tar­vit­se re­kis­te­röi­dä, vaan se on so­pi­muk­sen os­a­puol­ten vä­lil­lä sitova sel­lai­se­naan. Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus on kui­ten­kin myös mah­dol­lis­ta re­kis­te­röi­dä Maan­mit­taus­lai­tok­sen yl­lä­pi­tä­mään lain­huu­to- ja kiin­ni­tys­re­kis­te­riin.

Re­kis­te­röin­ti on jär­ke­vää sil­loin, kun so­pi­muk­sel­le ha­lu­taan si­vul­lis­si­to­vuus; re­kis­te­röin­nil­lä pi­de­tään huolta siitä, että so­pi­mus sitoo myös so­pi­muk­sen ul­ko­puo­li­sia tahoja, kuten yh­tei­so­mis­ta­jien vel­ko­jia.

Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­muk­sen re­kis­te­röin­nin avulla voit var­mis­tua esi­mer­kik­si siitä, ettei koko kiin­teis­töä voida ulos­mi­tata yhden yh­tei­so­mis­ta­jan ve­lois­ta. So­pi­muk­sen si­vul­lis­si­to­vuu­den vuoksi hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­muk­sen re­kis­te­röin­ti vaa­tii­kin läh­tö­koh­tai­ses­ti, että vel­ko­jat suos­tu­vat re­kis­te­röin­tiin.

Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­muk­sen re­kis­te­röin­nil­lä var­mis­te­taan myös, että so­pi­mus sitoo myös kiin­teis­tön myö­hem­piä omis­ta­jia: Jos joku yh­tei­so­mis­ta­jis­ta myö­hem­min myy osuu­ten­sa kiin­teis­tös­tä, sitoo re­kis­te­röi­ty hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus myös uutta omis­ta­jaa. Näin voi­daan estää esi­mer­kik­si se, että uusi omis­ta­ja vaa­ti­si yh­tei­so­mis­tus­suh­teen pur­ka­mis­ta ja koko kiin­teis­tön myy­mis­tä.

Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus ja muo­to­vaa­ti­muk­set

Toisin kuin kiin­teis­töön liit­ty­vis­sä asiois­sa yleen­sä, ei hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­muk­ses­sa edel­ly­te­tä nou­da­tet­ta­van mitään tiet­ty­jä muo­to­vaa­ti­muk­sia. Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus voi­daan siis tehdä hy­vin­kin va­paa­muo­toi­ses­ti.

Tästä huo­li­mat­ta on kui­ten­kin hyvin tär­ke­ää, että so­pi­mus laa­di­taan huo­lel­la ja asian­tun­te­muk­sel­la. Näin var­mis­tu­taan siitä, että so­pi­mus si­säl­tää kaikki olen­nai­set asiat. Li­säk­si huo­lel­la laa­di­tun so­pi­muk­sen si­to­vuu­teen voi­daan luot­taa mah­dol­li­sis­sa rii­ta­ti­lan­teis­sa.

Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­muk­ses­sa olisi hyvä huo­leh­tia ai­na­kin siitä, että so­pi­mus teh­dään kir­jal­li­ses­ti si­säl­täen ai­na­kin alla olevat asiat.

Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus si­säl­tää

  • so­pi­ja­puo­let
  • kiin­teis­tö, jota so­pi­mus koskee
  • kunkin so­pi­ja­puo­len omis­tuso­suus kiin­teis­tös­tä (esim. 1/4)
  • kunkin so­pi­ja­puo­len hal­lin­ta­oi­keu­den tar­kem­pi si­säl­tö (esim. mitä aluei­ta ja ra­ken­nuk­sia hal­lin­noi)
  • mah­dol­li­set yh­tei­ses­ti hal­lin­noi­dut alueet (yh­tei­set alueet, kuka vastaa yl­lä­pi­dos­ta ja huol­los­ta)
  • mah­dol­li­set ra­ken­ta­mi­seen liit­ty­vät asiat (miten ra­ken­nusoi­keus jae­taan)
  • so­pi­muk­sen voi­mas­sao­loai­ka
  • so­pi­ja­puol­ten al­le­kir­joi­tuk­set

Esi­merk­ki hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­muk­ses­ta

Alla löydät yk­sin­ker­tais­te­tun hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus­mal­lin. Mallia ei tule käyt­tää sel­lai­se­naan hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­muk­sen laa­ti­mi­ses­sa. Mallin tar­koi­tuk­se­na on toimia pel­käs­tään ha­vain­nol­lis­ta­va­na esi­merk­ki­nä niistä sei­kois­ta, joita hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­muk­seen kan­nat­tai­si yleen­sä kir­ja­ta.

So­pi­mus­mal­lis­ta poi­ke­ten eri­tyi­ses­ti ra­ken­nusoi­keu­den hyö­dyn­tä­mi­sen ja ja­ka­mi­sen osalta kan­nat­taa yleen­sä käyt­tää hyvin yk­si­tyis­koh­tai­sia ja ta­paus­koh­tai­sia mää­räyk­siä, joissa so­vi­taan mm. mah­dol­li­sis­ta tie­lii­tän­nöis­tä, tar­vit­ta­vien put­kien ja kaa­pe­lien si­jain­nis­ta, sekä ra­ken­nus­ten yh­den­mu­kai­ses­ta ul­koa­sus­ta.

Omaan ti­lan­tee­seen­ne par­hai­ten so­vel­tu­van so­pi­muk­sen kan­nat­taa laatia yh­des­sä asiaan pe­reh­ty­neen ju­ris­tin kanssa.

Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus malli

Alla löydät hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­muk­sen mallin. Huo­maat­han, että ky­sees­sä on ylei­nen malli, joka ei ota huo­mioon vält­tä­mät­tä kaik­kia ti­lan­tei­ta.

HAL­LIN­NAN­JA­KO­SO­PI­MUS

1. So­pi­ja­puo­let

Erkki Esi­merk­ki, hen­ki­lö­tun­nus, yh­teys­tie­dot (jäl­jem­pä­nä ”So­pi­ja­puo­li A”)

Ossi Os­a­puo­li, hen­ki­lö­tun­nus, yh­teys­tie­dot (jäl­jem­pä­nä ”So­pi­ja­puo­li B”)

Mauri Mää­rä­osa, hen­ki­lö­tun­nus, yh­teys­tie­dot (jäl­jem­pä­nä ”So­pi­ja­puo­li C”)

2. So­pi­muk­sen tar­koi­tus

Tämän so­pi­muk­sen tar­koi­tuk­se­na on mää­rit­tää so­pi­ja­puol­ten hal­lin­ta­oi­keus kiin­teis­töön X. So­pi­muk­sel­la mää­rä­tään myös so­pi­ja­puol­ten vas­tuis­ta kiin­teis­tön X huol­los­ta ja yl­lä­pi­dos­ta, sekä ra­ken­ta­mi­soi­keu­den ja­kau­tu­mi­ses­ta ja hyö­dyn­tä­mi­ses­tä so­pi­ja­puol­ten kesken.

3. So­pi­muk­sen kohde

So­pi­muk­sen koh­tee­na on so­pi­ja­puol­ten yh­tei­ses­ti omis­ta­ma kiin­teis­tö X. Kiin­teis­tö si­jait­see Tu­rus­sa, ja sen tarkka si­jain­ti on mer­kit­ty so­pi­muk­sen liit­tee­nä ole­vaan kiin­teis­tön kart­ta­ku­vaan (Liite 1).

Kiin­teis­tön X kiin­teis­tö­tun­nus on (092-416-11-123).

4. Omis­tusoi­keuk­sien suhde

So­pi­ja­puo­let omis­ta­vat so­pi­muk­sen koh­tee­na olevan kiin­teis­tön mää­rä­osin seu­raa­vas­ti:

So­pi­ja­puo­li A 1/3 osaa

So­pi­ja­puo­li B 1/3 osaa

So­pi­ja­puo­li C 1/3 osaa

5. Tontin hal­lin­ta­oi­keu­det

So­pi­ja­puo­li A hal­lit­see kiin­teis­tön kart­ta­ku­vas­sa (Liite 1) mää­ri­tet­tyä aluet­ta A ra­ken­nuk­si­neen.

So­pi­ja­puo­li B hal­lit­see kiin­teis­tön kart­ta­ku­vas­sa (Liite 1) mää­ri­tet­tyä aluet­ta B ra­ken­nuk­si­neen.

So­pi­ja­puo­li C hal­lit­see kiin­teis­tön kart­ta­ku­vas­sa (Liite 1) mää­ri­tet­tyä aluet­ta C ra­ken­nuk­si­neen.

Edellä mai­ni­tun li­säk­si So­pi­ja­puo­let hal­lit­se­vat yh­tei­ses­ti kiin­teis­tön kart­ta­ku­vas­sa (Liite 1) mää­ri­tet­tyä aluet­ta D.

6. Ra­ken­nusoi­keus

Kiin­teis­töl­le X kaa­voi­tet­tu ra­ken­nusoi­keus on käy­tet­ty koko­naan. Mikäli kiin­teis­töl­le myön­ne­tään lisää ra­ken­nusoi­keut­ta, se jae­taan tasan So­pi­ja­puol­ten kesken 1 / 3 mää­rä­osin.

Mah­dol­li­sen li­sä­ra­ken­nusoi­keu­den hyö­dyn­tä­mi­ses­sä So­pi­ja­puo­let si­tou­tu­vat nou­dat­ta­maan hyvää ra­ken­nus­ta­paa. So­pi­ja­puo­li vastaa yksin siitä, että ra­ken­ta­mi­ses­sa nou­da­te­taan kaik­kia voi­mas­sa olevia lain sään­nök­siä, ja että ra­ken­ta­mi­ses­sa ote­taan huo­mioon kaa­voi­tuk­seen liit­ty­vät vaa­ti­muk­set.

7. Vastuu yl­lä­pi­dos­ta ja huol­los­ta

So­pi­ja­puo­li vastaa yksin hal­lit­se­mien­sa aluei­den yl­lä­pi­dos­ta ja huol­los­ta. Tämän li­säk­si So­pi­ja­puo­let vas­taa­vat yh­des­sä hal­lit­se­man­sa alueen D yl­lä­pi­dos­ta ja huol­los­ta.

8. So­pi­muk­sen re­kis­te­röin­ti

So­pi­ja­puo­let si­tou­tu­vat siihen, että so­pi­mus re­kis­te­röi­dään lain­huu­to- ja kiin­ni­tys­re­kis­te­riin. So­pi­ja­puo­let ovat pyy­tä­neet vel­ko­jil­ta tar­vit­ta­vat suos­tu­muk­set re­kis­te­röin­tiin. 

9. So­pi­muk­sen voi­mas­sao­lo

So­pi­mus tulee voi­maan, kun kaikki So­pi­ja­puo­let ovat sen al­le­kir­joit­ta­neet. So­pi­mus on tois­tai­sek­si voi­mas­sa oleva 

Päi­väys

00.00.0000

Al­le­kir­joi­tuk­set

Erkki Esi­merk­ki

Ossi Os­a­puo­li

Mauri Mää­rä­osa

Liit­teet

Liite 1, kart­ta­ku­va kiin­teis­tös­tä