Kiin­teis­tön hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus

 Tässä ar­tik­ke­lissa käymme läpi yleis­tie­toa hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­muk­sesta, sekä an­namme vink­kejä sen laa­din­taan.

Mitä hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus tar­koit­taa käy­tän­nössä?

Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­muk­sella tar­koi­te­taan kiin­teis­tön yh­tei­so­mis­ta­jien kes­ki­näistä so­pi­musta siitä, miten yh­teistä kiin­teis­töä tulisi hal­lita. Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus on siis so­pi­mus, jolla so­vi­taan kiin­teis­tön hal­lin­taan liit­ty­vistä yk­si­tyis­koh­dista kuten siitä, mitä tiet­tyä osaa kiin­teis­töstä kukin yh­tei­so­mis­taja hal­lit­see.

Käy­tän­nössä hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus hel­pot­taa kiin­teis­tön yh­tei­so­mis­ta­juus­suh­detta mää­rit­tä­mällä omis­ta­jia si­to­vat ehdot sille, miten kiin­teis­töä hal­li­taan.

Esi­merkki 1: Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus ja omis­tet­ta­van alueen jako

Harri ja Tuomo omis­ta­vat kiin­teis­tön yh­dessä. He mo­lem­mat omis­ta­vat siitä 1/2 mää­rä­osan, eli he omis­ta­vat kiin­teis­tön puo­liksi.

Ilman hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­musta ei ole selvää, mikä tarkka alue kiin­teis­töstä on kum­man­kin hal­lin­nassa. Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­muk­sessa Harri ja Tuomo voivat sopia, että Harri saa hal­lin­taansa kiin­teis­töllä olevan oma­ko­ti­ta­lon pi­hoi­neen, kun taas Tuomo saa hal­lin­taansa kiin­teis­töllä olevan pel­toa­lu­een.

Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus vai kiin­teis­tön ja­ka­mi­nen – erot

Kiin­teis­tön ja­ka­mi­nen tar­koit­taisi sitä, että kul­le­kin yh­tei­so­mis­ta­jalle ero­tet­tai­siin oma alue kiin­teis­töstä uu­deksi kiin­teis­töksi. Kiin­teis­tön ja­ka­mi­sessa yh­tei­so­mis­tus­suhde siis lak­kaisi ja kaikki omis­ta­jat sai­si­vat omat eril­li­set kiin­teis­tönsä.

Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus on kiin­teis­tön ja­ka­mista pa­rempi vaih­toehto eri­tyi­sesti sil­loin, kun kiin­teis­tön ja­ka­mi­nen ei syystä tai toi­sesta ole tar­koi­tuk­sen­mu­kaista. Kiin­teistö voi esi­mer­kiksi olla ar­vok­kaampi ko­ko­nai­sena, tai sen ja­ka­mi­nen ai­heut­taisi suuria kus­tan­nuk­sia.

Tämän li­säksi ja­ka­mi­nen voi estyä muista syistä. Eri­tyi­sesti ase­ma­kaava-alu­eella kiin­teis­tö­jen ja­ka­mi­selle on ase­tettu eri­tyi­siä edel­ly­tyk­siä, jotka voivat hai­tata ja­ka­mista.

Lue lisää: lain­huuto kuo­lin­pe­sässä ja Pant­ti­kirja kiin­teis­tön kau­passa

Täy­tyykö hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus re­kis­te­röidä?

Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­musta ei tar­vitse re­kis­te­röidä, vaan se on so­pi­muk­sen os­a­puol­ten vä­lillä sitova sel­lai­se­naan. Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus on kui­ten­kin myös mah­dol­lista re­kis­te­röidä Maan­mit­taus­lai­tok­sen yl­lä­pi­tä­mään lain­huuto- ja kiin­ni­tys­re­kis­te­riin.

Re­kis­te­röinti on jär­ke­vää sil­loin, kun so­pi­muk­selle ha­lu­taan si­vul­lis­si­to­vuus; re­kis­te­röin­nillä pi­de­tään huolta siitä, että so­pi­mus sitoo myös so­pi­muk­sen ul­ko­puo­li­sia tahoja, kuten yh­tei­so­mis­ta­jien vel­ko­jia.

Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­muk­sen re­kis­te­röin­nin avulla voit var­mis­tua esi­mer­kiksi siitä, ettei koko kiin­teis­töä voida ulos­mi­tata yhden yh­tei­so­mis­ta­jan ve­loista. So­pi­muk­sen si­vul­lis­si­to­vuu­den vuoksi hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­muk­sen re­kis­te­röinti vaa­tii­kin läh­tö­koh­tai­sesti, että vel­ko­jat suos­tu­vat re­kis­te­röin­tiin.

Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­muk­sen re­kis­te­röin­nillä var­mis­te­taan myös, että so­pi­mus sitoo myös kiin­teis­tön myö­hem­piä omis­ta­jia: Jos joku yh­tei­so­mis­ta­jista myö­hem­min myy osuu­tensa kiin­teis­töstä, sitoo re­kis­te­röity hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus myös uutta omis­ta­jaa. Näin voi­daan estää esi­mer­kiksi se, että uusi omis­taja vaa­tisi yh­tei­so­mis­tus­suh­teen pur­ka­mista ja koko kiin­teis­tön myy­mistä.

💡 Tie­dätkö, miten yh­tei­so­mis­tuk­sen pur­ka­mi­nen ta­pah­tuu?

Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus ja muo­to­vaa­ti­muk­set

Toisin kuin kiin­teis­töön liit­ty­vissä asioissa yleensä, ei hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­muk­sessa edel­ly­tetä nou­da­tet­ta­van mitään tiet­tyjä muo­to­vaa­ti­muk­sia. Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus voi­daan siis tehdä hy­vin­kin va­paa­muo­toi­sesti.

Tästä huo­li­matta on kui­ten­kin hyvin tär­keää, että so­pi­mus laa­di­taan huo­lella ja asian­tun­te­muk­sella. Näin var­mis­tu­taan siitä, että so­pi­mus si­säl­tää kaikki olen­nai­set asiat. Li­säksi huo­lella laa­di­tun so­pi­muk­sen si­to­vuu­teen voi­daan luot­taa mah­dol­li­sissa rii­ta­ti­lan­teissa.

Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­muk­sessa olisi hyvä huo­leh­tia ai­na­kin siitä, että so­pi­mus teh­dään kir­jal­li­sesti si­säl­täen ai­na­kin alla olevat asiat.

Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus si­säl­tää

• so­pi­ja­puo­let
• kiin­teistö, jota so­pi­mus koskee
• kunkin so­pi­ja­puo­len omis­tuso­suus kiin­teis­töstä (esim. 1/4)
• kunkin so­pi­ja­puo­len hal­lin­ta­oi­keu­den tar­kempi si­sältö (esim. mitä alueita ja ra­ken­nuk­sia hal­lin­noi)
• mah­dol­li­set yh­tei­sesti hal­lin­noi­dut alueet (yh­tei­set alueet, kuka vastaa yl­lä­pi­dosta ja huol­losta)
• mah­dol­li­set ra­ken­ta­mi­seen liit­ty­vät asiat (miten ra­ken­nusoi­keus jae­taan)
• so­pi­muk­sen voi­mas­sao­loaika
• so­pi­ja­puol­ten al­le­kir­joi­tuk­set

Esi­merkki hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­muk­sesta

Alla löydät yk­sin­ker­tais­te­tun hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus­mal­lin. Mallia ei tule käyt­tää sel­lai­se­naan hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­muk­sen laa­ti­mi­sessa. Mallin tar­koi­tuk­sena on toimia pel­käs­tään ha­vain­nol­lis­ta­vana esi­merk­kinä niistä sei­koista, joita hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­muk­seen kan­nat­taisi yleensä kir­jata.

So­pi­mus­mal­lista poi­ke­ten eri­tyi­sesti ra­ken­nusoi­keu­den hyö­dyn­tä­mi­sen ja ja­ka­mi­sen osalta kan­nat­taa yleensä käyt­tää hyvin yk­si­tyis­koh­tai­sia ja ta­paus­koh­tai­sia mää­räyk­siä, joissa so­vi­taan mm. mah­dol­li­sista tie­lii­tän­nöistä, tar­vit­ta­vien put­kien ja kaa­pe­lien si­jain­nista, sekä ra­ken­nus­ten yh­den­mu­kai­sesta ul­koa­susta.

Omaan ti­lan­tee­seenne par­hai­ten so­vel­tu­van so­pi­muk­sen kan­nat­taa laatia yh­dessä asiaan pe­reh­ty­neen ju­ris­tin kanssa.

Hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus malli

Alla löydät hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­muk­sen mallin. Huo­maat­han, että ky­seessä on ylei­nen malli, joka ei ota huo­mioon vält­tä­mättä kaik­kia ti­lan­teita.

HAL­LIN­NAN­JA­KO­SO­PI­MUS

1. So­pi­ja­puo­let

Erkki Esi­merkki, hen­ki­lö­tun­nus, yh­teys­tie­dot (jäl­jem­pänä ”So­pi­ja­puoli A”)

Ossi Os­a­puoli, hen­ki­lö­tun­nus, yh­teys­tie­dot (jäl­jem­pänä ”So­pi­ja­puoli B”)

Mauri Mää­rä­osa, hen­ki­lö­tun­nus, yh­teys­tie­dot (jäl­jem­pänä ”So­pi­ja­puoli C”)

2. So­pi­muk­sen tar­koi­tus

Tämän so­pi­muk­sen tar­koi­tuk­sena on mää­rit­tää so­pi­ja­puol­ten hal­lin­ta­oi­keus kiin­teis­töön X. So­pi­muk­sella mää­rä­tään myös so­pi­ja­puol­ten vas­tuista kiin­teis­tön X huol­losta ja yl­lä­pi­dosta, sekä ra­ken­ta­mi­soi­keu­den ja­kau­tu­mi­sesta ja hyö­dyn­tä­mi­sestä so­pi­ja­puol­ten kesken.

3. So­pi­muk­sen kohde

So­pi­muk­sen koh­teena on so­pi­ja­puol­ten yh­tei­sesti omis­tama kiin­teistö X. Kiin­teistö si­jait­see Tu­russa, ja sen tarkka si­jainti on mer­kitty so­pi­muk­sen liit­teenä ole­vaan kiin­teis­tön kart­ta­ku­vaan (Liite 1).

Kiin­teis­tön X kiin­teis­tö­tun­nus on (092-416-11-123).

4. Omis­tusoi­keuk­sien suhde

So­pi­ja­puo­let omis­ta­vat so­pi­muk­sen koh­teena olevan kiin­teis­tön mää­rä­osin seu­raa­vasti:

So­pi­ja­puoli A 1/3 osaa

So­pi­ja­puoli B 1/3 osaa

So­pi­ja­puoli C 1/3 osaa

5. Tontin hal­lin­ta­oi­keu­det

So­pi­ja­puoli A hal­lit­see kiin­teis­tön kart­ta­ku­vassa (Liite 1) mää­ri­tet­tyä aluetta A ra­ken­nuk­si­neen.

So­pi­ja­puoli B hal­lit­see kiin­teis­tön kart­ta­ku­vassa (Liite 1) mää­ri­tet­tyä aluetta B ra­ken­nuk­si­neen.

So­pi­ja­puoli C hal­lit­see kiin­teis­tön kart­ta­ku­vassa (Liite 1) mää­ri­tet­tyä aluetta C ra­ken­nuk­si­neen.

Edellä mai­ni­tun li­säksi So­pi­ja­puo­let hal­lit­se­vat yh­tei­sesti kiin­teis­tön kart­ta­ku­vassa (Liite 1) mää­ri­tet­tyä aluetta D.

6. Ra­ken­nusoi­keus

Kiin­teis­tölle X kaa­voi­tettu ra­ken­nusoi­keus on käy­tetty ko­ko­naan. Mikäli kiin­teis­tölle myön­ne­tään lisää ra­ken­nusoi­keutta, se jae­taan tasan So­pi­ja­puol­ten kesken 1 / 3 mää­rä­osin.

Mah­dol­li­sen li­sä­ra­ken­nusoi­keu­den hyö­dyn­tä­mi­sessä So­pi­ja­puo­let si­tou­tu­vat nou­dat­ta­maan hyvää ra­ken­nus­ta­paa. So­pi­ja­puoli vastaa yksin siitä, että ra­ken­ta­mi­sessa nou­da­te­taan kaik­kia voi­massa olevia lain sään­nök­siä, ja että ra­ken­ta­mi­sessa ote­taan huo­mioon kaa­voi­tuk­seen liit­ty­vät vaa­ti­muk­set.

7. Vastuu yl­lä­pi­dosta ja huol­losta

So­pi­ja­puoli vastaa yksin hal­lit­se­miensa aluei­den yl­lä­pi­dosta ja huol­losta. Tämän li­säksi So­pi­ja­puo­let vas­taa­vat yh­dessä hal­lit­se­mansa alueen D yl­lä­pi­dosta ja huol­losta.

8. So­pi­muk­sen re­kis­te­röinti

So­pi­ja­puo­let si­tou­tu­vat siihen, että so­pi­mus re­kis­te­röi­dään lain­huuto- ja kiin­ni­tys­re­kis­te­riin. So­pi­ja­puo­let ovat pyy­tä­neet vel­ko­jilta tar­vit­ta­vat suos­tu­muk­set re­kis­te­röin­tiin.

9. So­pi­muk­sen voi­mas­saolo

So­pi­mus tulee voi­maan, kun kaikki So­pi­ja­puo­let ovat sen al­le­kir­joit­ta­neet. So­pi­mus on tois­tai­seksi voi­massa oleva

Päi­väys

00.00.0000

Al­le­kir­joi­tuk­set

Erkki Esi­merkki

Ossi Os­a­puoli

Mauri Mää­rä­osa

Liit­teet

Liite 1, kart­ta­kuva kiin­teis­töstä

Lue lisää:

• Kiin­teis­tö­vero
• Aatos Sign: Säh­köi­nen al­le­kir­joi­tus hel­pot­taa asia­kir­jo­jen al­le­kir­joit­ta­mista