Samä­gan­de­rättsla­gen

Lagen är tillämp­lig på både fast egen­dom och lös egen­dom. Fast egen­dom är fas­tig­he­ter, medan lös egen­dom är till ex­em­pel se­gel­båt, bil, smyc­ken och möbler.

Hur upp­står samä­gan­de­rätt?

Samä­gan­de­rätt kan uppstå i olika si­tu­a­tio­ner, till ex­em­pel när två eller flera per­so­ner ärver ett hus till­sam­mans. Det kan också uppstå genom att två eller flera per­so­ner ge­men­samt köper en till­gång, till ex­em­pel syskon som till­sam­mans köper en båt.

⚠️ För att det ska anses fö­re­lig­ga samä­gan­de­rätt måste egen­do­men ha köpts in med syftet att den ska an­vän­das av ägarna själva. Om tre vänner till­sam­mans köper en se­gel­båt ska syftet vara att alla tre ska an­vän­da båten.

Ägarna kan skriva ett samä­gan­de­rätts­av­tal där de re­gle­rar re­spek­ti­ve ägares rät­tig­he­ter och skyl­dig­he­ter. Om något samä­gan­de­rätts­av­tal inte skrivs, gäller istäl­let samä­gan­de­rättsla­gen. Samä­gan­de­rättsla­gen är alltså dis­po­si­tiv, dvs. att den går att avtala bort.

Syftet med samä­gan­de­rättsla­gen

Syftet med samä­gan­de­rättsla­gen är att re­gle­ra rät­tig­he­ter och skyl­dig­he­ter för de in­di­vi­der som ge­men­samt äger en fas­tig­het eller lös egen­dom. Lagen är ut­for­mad för att alla de­lä­ga­re be­hand­las rätt­vist och att deras in­tres­sen skyd­das.

I samä­gan­de­rättsla­gen anges att det krävs sam­tyc­ke från alla del­ta­ga­re när beslut ska fattas som på­ver­kar den ge­men­sam­ma egen­do­men.

Det kan till ex­em­pel vara för­sälj­ning av egen­dom, för­valt­ning och un­der­håll. Det är ett ex­em­pel på hur lagen stäl­ler upp rät­tig­he­ter för alla de­lä­ga­re - alla de­lä­ga­re måste sam­tyc­ka för att ett beslut ska kunna fattas.

Samä­gan­de­rättsla­gen anger dock också att det kan finnas si­tu­a­tio­ner där ome­del­ba­ra åt­gär­der är nöd­vän­di­ga för att bevara egen­do­men. Det kan till ex­em­pel vara vid akuta re­pa­ra­tio­ner för att för­hind­ra skador. I sådana fall tillå­ter lagen att nöd­vän­di­ga åt­gär­der vidtas även om alla de­lä­ga­re inte kan delta i be­slu­tet, ex­em­pel­vis på grund av sjuk­dom, från­va­ro eller annan orsak.

Denna be­stäm­mel­se är avsedd att skydda egen­do­men från att för­säm­ras när en snabb insats är av­gö­ran­de, och den ger kvar­va­ran­de de­lä­ga­re möj­lig­het att agera för godsets bästa utan att behöva vänta på ett sam­tyc­ke som inte kan ges i tid.

För att un­der­lät­ta be­sluts­fat­tan­det och minska risken för att det "låser sig" mellan de­lä­gar­na anger samä­gan­de­rättsla­gen också me­ka­nis­mer för att lösa kon­flik­ter. Det kan till ex­em­pel vara genom att utse en god man som kan han­te­ra för­valt­ning­en om de­lä­gar­na inte kan komma över­ens.

Hur beslut ska fattas ge­men­samt?

Samä­gan­de­rättsla­gen in­ne­hål­ler de­tal­je­ra­de be­stäm­mel­ser för hur beslut ska fattas när det gäller ge­men­samt ägd egen­dom.

För re­gel­bun­den för­valt­ning av egen­do­men, bland annat un­der­håll och dag­li­ga beslut, krävs van­ligt­vis att alla de­lä­ga­re är eniga.

Enig­he­ten är viktig för att alla de­lä­ga­re ska ha möj­lig­het till in­fly­tan­de över hur egen­do­men han­te­ras. Ingen de­lä­ga­re ska kunna fatta beslut som kan på­ver­ka värdet eller an­vänd­ning­en av egen­do­men utan de andras med­gi­van­de.

När det gäller mer be­ty­dan­de åt­gär­der, som för­sälj­ning av egen­do­men, krävs också samt­li­ga de­lä­ga­res sam­tyc­ke.

Detta skydd in­ne­bär att ingen de­lä­ga­re själv kan sälja eller belåna egen­do­men. Detta ska sä­ker­stäl­la att alla de­lä­ga­re har full kon­troll över sådana vik­ti­ga beslut.

För­del­ning av kost­na­der och vins­ter

Samä­gan­de­rättsla­gen re­gle­rar inte bara be­sluts­fat­tan­de, utan också hur kost­na­der och vins­ter för egen­do­men ska för­de­las mellan de­lä­gar­na.

⚠️ Enligt lagen är varje de­lä­ga­re an­sva­rig för sin andel av kost­na­der­na som upp­står i sam­band med egen­do­men.

Kost­na­der­na kan till ex­em­pel vara un­der­håll, skat­ter och andra lö­pan­de ut­gif­ter.

Kost­na­der­na för­de­las pro­por­tio­nellt ba­se­rat på varje de­lä­ga­res äga­ran­del, vilket in­ne­bär att de som äger en större del av egen­do­men också bär en större del av de eko­no­mis­ka åta­gan­de­na.

Om två vänner till­sam­mans har köpt en båt, där person 1 äger 60% och person 2 äger 40%, ska också kost­na­der­na för­de­las enligt samma pro­por­tion.

På samma sätt gäller denna pro­por­tio­nel­la för­del­ning när det kommer till even­tu­el­la vins­ter som ge­ne­re­ras från egen­do­men, till ex­em­pel genom hy­resin­täk­ter eller för­sälj­ning. Vins­ter­na delas enligt varje de­lä­ga­res andel.

Genom dessa regler säkras en rätt­vis för­del­ning av både kost­na­der och in­täk­ter.

Om ägarna inte kommer över­ens

Om oe­nig­he­ter upp­står kring för­valt­ning eller nytt­jan­de av den ge­men­sam­ma egen­do­men kan en de­lä­ga­re ansöka om att en god man utses av dom­sto­len för att till­fäl­ligt ta över för­valt­ning­en. Detta fun­ge­rar som ett med­lings­verk­tyg för att han­te­ra och lösa kon­flik­ter.

Om de­lä­gar­na fort­fa­ran­de inte kan komma över­ens, kan samä­gan­de­rättsla­gen tillå­ta att egen­do­men säljs på of­fent­lig auk­tion som en sista utväg för att lösa tvis­ten och upp­lö­sa samä­gan­det.

👉 Läs mer om tvis­ter och tvis­te­mål

Möj­lig­he­ter till att upp­lö­sa samä­gan­det

Samä­gan­de­rättsla­gen ger de­lä­ga­re möj­lig­het att lämna ett samä­gan­de genom att sälja sin andel, an­ting­en till de andra de­lä­gar­na eller till en tredje part.

Om de övriga de­lä­gar­na inte vill köpa ut den som vill lämna, kan de­lä­ga­ren ansöka hos rätten om att hela egen­do­men ska säljas på of­fent­lig auk­tion.

Denna möj­lig­het syftar till att sä­ker­stäl­la att en de­lä­ga­re kan fri­gö­ra sig från samä­gan­det - även om det inte finns enig­het bland de­lä­gar­na. På så vis har de­lä­ga­ren också möj­lig­het att fri­gö­ra sitt ka­pi­tal (dvs. få ut sina pengar från egen­do­men) även om de andra de­lä­gar­na inte sam­tyc­ker.

Prak­tis­ka tips till de­lä­ga­re av samägd egen­dom

Samä­gan­de­rättsla­gen utgör ett sta­bilt och grund­läg­gan­de skydd för de­lä­ga­re, men det är ofta klokt att kom­plet­te­ra den med for­mel­la avtal mellan de­lä­gar­na.

Av­ta­let kan för­slagsvis spe­ci­fi­ce­ra vill­kor an­pas­sa­de till de­lä­gar­nas unika si­tu­a­tion och deras in­bör­des re­la­tio­ner. Genom att i förväg komma över­ens om hur beslut ska fattas, hur kost­na­der ska för­de­las och vad som händer om någon vill lämna samä­gan­det kan de­lä­gar­na fö­re­byg­ga miss­för­stånd och säkra en smidig för­valt­ning av egen­do­men.

Att ha tyd­li­ga, skrift­li­ga över­ens­kom­mel­ser bidrar till att alla parter känner sig trygga och rätt­vist be­hand­la­de.

⚠️ Visste du? Utan äk­ten­skaps­för­ord får varje de­lä­ga­res make rätt till egen­do­men vid en skils­mäs­sa. Om du ex­em­pel­vis äger ett fri­tids­hus till­sam­mans med dina syskon får din make rätt till hälf­ten av huset.

I övrigt är det också vik­tigt att nog­grant do­ku­men­te­ra alla beslut som fattas, kost­na­der som upp­står och in­koms­ter som ge­ne­re­ras från den ge­men­samt ägda egen­do­men.

Att nog­grant föra an­teck­ning­ar kring egen­do­men un­der­lät­tar vid fram­ti­da tvis­ter, men också för att skapa trans­pa­rens mellan de­lä­gar­na.

Om de­lä­gar­na ändå inte kan komma över­ens är det klokt att söka ju­ri­disk råd­giv­ning för att få väg­led­ning vid frågor och fun­de­ring­ar.

💡Vet du skill­na­den på jurist och ad­vo­kat?

Läs mer

• Samä­gan­de­rätts­av­tal gratis mall