Skriva kö­pe­kon­trakt för fas­tig­het

Kö­pe­kon­trak­tet fun­ge­rar som grun­den för hela trans­ak­tio­nen och in­ne­hål­ler de­tal­jer om par­ter­na, fas­tig­he­ten, priset, be­tal­nings­vill­ko­ren och even­tu­el­la sär­skil­da vill­kor som måste upp­fyl­las för att af­fä­ren ska full­bor­das. För att sä­ker­stäl­la en kor­rekt och trygg pro­cess krävs nog­grann­het vid upp­rät­tan­det av kon­trak­tet, samt att det upp­fyl­ler alla ju­ri­dis­ka krav enligt svensk lag.

Vad är ett kö­pe­kon­trakt?

Ett kö­pe­kon­trakt är ett ju­ri­diskt bin­dan­de avtal som an­vänds vid köp och för­sälj­ning av fas­tig­he­ter i Sve­ri­ge. Det mar­ke­rar den av­gö­ran­de punk­ten i en bo­stads­af­fär, ef­tersom både köpare och säl­ja­re blir bundna till av­ta­let först efter att de un­der­teck­nat det. Kö­pe­kon­trak­tet måste upp­fyl­la vissa mi­ni­mikrav för att vara gil­tigt enligt lag, vilka vi åter­kom­mer till senare.

Skill­na­den mellan kö­pe­kon­trakt och kö­pebrev

Kö­pe­kon­trakt och kö­pebrev är två vik­ti­ga do­ku­ment vid fas­tig­hets­af­fä­ren, men de fyller olika funk­tio­ner. Kö­pe­kon­trak­tet är det avtal som ju­ri­diskt binder köpare och säl­ja­re till af­fä­ren. Det in­ne­hål­ler vill­kor för köpet, som kö­peskil­ling (priset), fas­tig­he­tens re­gis­ter­be­teck­ning och andra vill­kor.

Kö­pebre­vet, å andra sidan, upp­rät­tas på till­trä­des­da­gen och fun­ge­rar som ett kvitto på att hela kö­peskil­ling­en är betald. Det krävs för att kö­pa­ren ska kunna re­gi­stre­ra sig som ny ägare och ansöka om lag­fart hos Lant­mä­te­ri­et. Medan kö­pe­kon­trak­tet skapar av­ta­let mellan par­ter­na, be­kräf­tar kö­pebre­vet att trans­ak­tio­nen är ge­nom­förd.

Läs mer! Om det upp­står tvist mellan par­ter­na han­te­ras målet i dom­stol som ett tvis­te­mål

Kö­pe­kon­trak­tet binder par­ter­na

Pro­ces­sen att köpa en fas­tig­het börjar med att säl­ja­re och köpare kommer över­ens om att fas­tig­he­ten ska över­lå­tas. Ofta sker detta genom en bud­giv­ning. När man kommit över­ens är nästa steg att upp­rät­ta ett kö­pe­kon­trakt. Om köpet för­med­las med hjälp av en fas­tig­hets­mäk­la­re är det van­ligt att köpare och säl­ja­re träf­fas på fas­tig­hets­mäk­la­rens kontor och skri­ver under do­ku­men­tet.

Kö­pe­kon­trak­tet är ett ju­ri­diskt bin­dan­de avtal som for­mellt be­kräf­tar af­fä­ren. Kö­pe­kon­trak­tet är av­gö­ran­de, ef­tersom ingen av par­ter­na är bundna förrän av­ta­let är un­der­teck­nat. Det är alltså vik­tigt att notera att även om du har vunnit en bud­giv­ning är ingen­ting klart förrän kö­pe­kon­trak­tet är på­skri­vet.

Kon­trak­tets in­ne­håll

Det finns flera krav som måste vara upp­fyll­da för att kö­pe­kon­trak­tet ska ses som ju­ri­diskt bin­dan­de. För att vara gil­tigt måste kon­trak­tet vara skrift­ligt, un­der­teck­nat av båda parter och in­ne­hål­la fyra grund­läg­gan­de delar: kö­peskil­ling, fas­tig­he­tens eller bo­stads­rät­tens re­gis­ter­be­teck­ning, en över­lå­tel­se­för­kla­ring samt in­for­ma­tion om kö­pe­ob­jek­tet.

Skrift­ligt avtal: Kö­pe­kon­trak­tet måste finnas i skrift­lig form enligt lag (jor­da­bal­ken). Munt­li­ga över­ens­kom­mel­ser är inte gil­ti­ga vid fas­tig­hets- eller bo­stads­af­fä­rer.

Un­der­skrif­ter av båda parter: Kon­trak­tet ska vara un­der­teck­nat av både köpare och säl­ja­re. Detta be­kräf­tar att båda parter är över­ens om de vill­kor som anges och att de är ju­ri­diskt bundna av av­ta­let.

Kö­peskil­ling: Kö­peskil­ling­en, alltså det av­ta­la­de priset för fas­tig­he­ten, måste spe­ci­fi­ce­ras. För att af­fä­ren ska vara giltig måste det vara klart vad kö­pa­ren ska betala.

Fas­tig­he­tens eller bo­stads­rät­tens re­gis­ter­be­teck­ning: För att kunna iden­ti­fi­e­ra det som säljs måste kon­trak­tet in­ne­hål­la fas­tig­he­tens of­fi­ci­el­la be­teck­ning (ex­em­pel­vis "Löväng­en 1:23"). Detta syftar till att kon­trol­le­ra att det är rätt objekt som avses.

Över­lå­tel­se­för­kla­ring: Kon­trak­tet ska ut­tryck­li­gen ange att säl­ja­ren över­lå­ter ägan­det av fas­tig­he­ten till kö­pa­ren. Detta är en ju­ri­disk be­kräf­tel­se på själva över­gång­en av ägan­de­rät­ten.

Be­vitt­ning: Be­vitt­ning av kö­pa­rens och säl­ja­rens namn­teck­ning­ar är inte ett krav för att kon­trak­tet ska vara gil­tigt. Där­e­mot kräver Lant­mä­te­ri­et att vitt­nen in­ty­gar säl­ja­rens namn­teck­ning för att ut­fär­da lag­fart (se nedan). Säl­ja­rens namn­teck­ning bör därför be­vitt­nas för att kö­pa­ren ska kunna få lag­fart. Det finns inga sär­skil­da krav på vitt­ne­na utom att det bör vara två styc­ken och de ska vara över 15 år och förstå in­ne­bör­den. Ge­ne­rellt gäller dock att ju mer obe­ro­en­de ett vittne är från per­so­ner­na kon­trak­tet gäller, desto bättre, ef­tersom man då inte kan ifrå­ga­sät­ta vitt­nets tro­vär­dig­het.

Utöver dessa mi­ni­mikrav kan kon­trak­tet in­klu­de­ra de­tal­jer som hand­pen­ning­ens stor­lek, datum för till­trä­de samt kö­pa­rens och säl­ja­rens per­son­upp­gif­ter. Even­tu­el­la vill­kor som måste upp­fyl­las för att af­fä­ren ska bli slut­gil­tig, ex­em­pel­vis lå­ne­be­sked, bör också spe­ci­fi­ce­ras. Sådana vill­kor kallas svä­var­vill­kor och gör af­fä­ren “svä­van­de” tills de upp­fylls. Med det menas att om vill­ko­ren inte kan upp­fyl­las kan en av par­ter­na dra sig ur köpet - t. ex. om lånet inte be­vil­jas. Ett kö­pe­kon­trakt för fas­tig­het kan inte sig­ne­ras med elektro­nisk sig­ne­ring utan måste un­der­teck­nas på papp­ret med penna.

Fas­tig­hets­mäk­la­rens roll

En fas­tig­hets­mäk­la­re kan vara vär­de­full hjälp under pro­ces­sen, från det att bo­sta­den ska vär­de­ras till till­trä­des­da­gen. Vid kon­trakts­skriv­ning ser mäk­la­ren till att kö­pe­kon­trak­tet är ju­ri­diskt kor­rekt, in­ne­hål­ler alla nöd­vän­di­ga vill­kor och att båda parter är över­ens innan det un­der­teck­nas. De för­kla­rar även even­tu­el­la svä­var­vill­kor och deras kon­se­kven­ser.

På till­trä­des­da­gen ser mäk­la­ren till att kö­pebrev och be­tal­nings­vill­kor är upp­fyll­da och att kö­pa­ren får till­gång till bo­sta­den. Dess­utom kan de hjälpa kö­pa­ren att förstå pro­ces­sen för lag­fart­san­sö­kan och ge väg­led­ning om myn­dig­hets­kon­tak­ter.

En över­lå­tel­se av fas­tig­het kan för­med­las via mäk­la­re men kan också skötas helt privat utan att en mäk­la­re an­li­tas. Vid över­lå­tel­se mellan t.ex. fa­mil­je­med­lem­mar eller vänner sköts ofta helt utan mäk­la­res in­bland­ning.

Till­trä­de och lag­fart

På till­trä­des­da­gen sker den av­slu­tan­de delen av bo­stads- eller fas­tig­hets­af­fä­ren. Kö­pa­ren be­ta­lar den res­te­ran­de kö­peskil­ling­en, och kö­pebre­vet un­der­teck­nas av både köpare och säl­ja­re. Kö­pebre­vet fun­ge­rar som ett kvitto på att hela be­tal­ning­en är ge­nom­förd och be­kräf­tar att ägan­de­rät­ten över­går till kö­pa­ren.

Nästa steg är att kö­pa­ren an­sö­ker om lag­fart hos Lant­mä­te­ri­et. Lag­far­ten är ett ju­ri­diskt bevis på att kö­pa­ren är den nya ägaren till fas­tig­he­ten. An­sö­kan sker genom att skicka in det un­der­skriv­na kö­pebre­vet till­sam­mans med andra re­le­van­ta hand­ling­ar. Det är också vid denna tid­punkt som stäm­pelskatt och ad­mi­nist­ra­ti­va av­gif­ter be­ta­las. När Lant­mä­te­ri­er ut­fär­dat lag­fart på nya ägaren re­gi­stre­rar detta i fas­tig­hets­re­gist­ret. På till­trä­des­da­gen över­läm­nas nyck­lar­na och kö­pa­ren får till­trä­de till bo­sta­den. Till­trä­des­da­gen mar­ke­rar alltså det sista for­mel­la steget i af­fä­ren.

Dra nytta av vår kun­skapsbank!

Vår da­ta­bank är full med ar­tik­lar som för­kla­rar ju­ri­dik på ett enkelt sätt. Lär dig allt om ex­em­pel­vis hy­res­av­tal eller kon­su­menträt­tig­he­ter. Många van­li­ga fun­de­ring­ar hittar du svar på här!

Du kan också läsa om vilka ju­ri­dis­ka do­ku­ment du kan skapa hos Aatos. Klicka bara på knap­pen nedan!