Va­rain­siir­to­vero se­li­tet­tynä

Avaimet ja talo pienoiskoossa
Marjut Päkki
Marjut
3.2.2023 ● 4 minuuttia
Jaa artikkeli
Mil­loin va­rain­siir­to­vero tulee maksaa? Tie­sitkö, että va­rain­siir­to­ve­roil­moi­tus tulee usein tehdä, vaikka sinun ei tulisi maksaa lain­kaan va­rain­siir­to­ve­roa?

Kiin­teis­tön, asunto-osak­keen tai muun ar­vo­pa­pe­rin vas­tik­keel­li­sen luo­vu­tuk­sen yh­tey­dessä tulee maksaa va­rain­siir­to­ve­roa. Tästä eten­kin os­ta­jan tulee olla tie­toi­nen, sillä va­rain­siir­to­ve­ron mak­sa­mi­nen on pää­sään­töi­sesti os­ta­jan vel­vol­li­suus.

Kau­pan­käyn­tiin liit­ty­vistä ve­ro­vel­voit­teista kan­nat­taa siten olla va­rain­siir­to­ve­ron­kin osalta sel­villä, sillä vero tulee maksaa oma-aloit­tei­sesti.

Mikä on va­rain­siir­to­vero?

Os­taes­sasi kiin­teis­tön, asunto-osak­keen tai jonkin muun ar­vo­pa­pe­rin, tulee sinun maksaa myös va­rain­siir­to­vero.

Tulet täl­löin siis va­rain­siir­to­ve­ro­vel­vol­li­seksi. Luo­vu­tuk­sen tulee olla vas­tik­keel­li­nen, jotta ve­ro­vel­vol­li­suus syntyy.

  1. Ta­val­li­sesti ostaja maksaa va­rain­siir­to­ve­ron ja tekee va­rain­siir­to­ve­roil­moi­tuk­sen Ve­ro­hal­lin­nolle.
  2. Va­rain­siir­to­vero tulee il­moit­taa ja maksaa oma-aloit­tei­sesti.
  3. Hae lain­huu­toa.

Jos os­ta­jia on useita, on jo­kai­nen vas­tuussa va­rain­siir­to­ve­rosta. 

Esi­mer­kiksi avio­pa­rin os­taessa yh­tei­sen asun­non, ovat mo­lem­mat puo­li­sot va­rain­siir­to­ve­ro­vel­vol­li­sia. Täl­löin he myös vas­taa­vat itse omasta osuu­des­taan va­rain­siir­to­ve­roa, el­lei­vät he ole en­sia­sun­non os­ta­jia.

Va­rain­siir­to­ve­ro­pro­sen­tit

Va­rain­siir­to­vero las­ke­taan vas­tik­keena luo­vu­te­tun omai­suu­den käy­västä ar­vosta. Omai­suu­den käypä arvo on usein kaup­pa­hinta tai muu vas­tike.

Mak­set­ta­van va­rain­siir­to­ve­ron pro­sentti on eri suu­rui­nen riip­puen siitä, minkä omai­suu­den pe­rus­teella va­rain­siir­to­vero mak­se­taan.

Kiin­teis­töt ja ra­ken­nuk­set: kor­kein va­rain­siir­to­vero

Kor­kein va­rain­siir­to­ve­ro­pro­sentti on kiin­teis­töillä ja ra­ken­nuk­silla. Niiden koh­dalla veroa on mak­set­tava 4 pro­sent­tia kaup­pa­hin­nasta.

Tähän ve­ro­luok­kaan lue­taan esi­mer­kiksi:

  • tontit sekä niillä mah­dol­li­sesti si­jait­se­vat ra­ken­nuk­set, kuten oma­ko­ti­ta­lot
  • maa-alueet ja niillä mah­dol­li­sesti si­jait­se­vat ke­sä­mö­kit
  • pelkät ra­ken­nuk­set ja ra­ken­nel­mat

Asunto-osake- ja kiin­teis­töyh­tiöi­den osak­keet: va­rain­siir­to­vero 2 %

Asunto-osake- ja kiin­teis­töyh­tiöi­den osak­keista mak­set­tava va­rain­siir­to­vero on 2 pro­sent­tia

Tähän luok­kaan lue­taan muun muassa:

  • ker­ros­talo-osak­keet
  • au­to­pai­kat
  • lii­ke­huo­neis­tot
  • lo­mao­sak­keet

Muut ar­vo­pa­pe­rit: va­rain­siir­to­vero 1,6 %

Va­rain­siir­to­ve­roa mak­se­taan myös muista ar­vo­pa­pe­reista kuin edellä mai­ni­tuista asunto-osake- ja kiin­teis­töyh­tiöi­den osak­keista.

Täl­lai­sia muita ar­vo­pa­pe­reita ovat esi­mer­kiksi:

  • osa­keyh­tiöi­den osak­keet eli niin kut­su­tut lii­keo­sak­keet, jotka on han­kittu muuten kuin ar­vo­pa­pe­ri­pörs­sin kautta.

Muiden ar­vo­pa­pe­rei­den osalta va­rain­siir­to­vero on 1,6 pro­sent­tia.

Voiko va­rain­siir­to­ve­rolta vält­tyä?

Va­rain­siir­to­ve­ron mak­sa­mi­selta on mah­dol­lista vält­tyä muu­ta­missa ta­pauk­sissa, jotka on ku­vattu alla.

En­sia­sun­non ostaja ja va­rain­siir­to­vero

Va­rain­siir­to­ve­roa ei tar­vitse maksaa en­sia­sun­non os­ta­jana tiet­ty­jen eh­to­jen täyt­tyessä. 

En­sia­sunto voi tässä mer­ki­tyk­sessä olla asunto-osake, kuten ri­vi­ta­lo­huo­neisto tai kiin­teistö, kuten oma­ko­ti­talo. Va­rain­siir­to­ve­roil­moi­tus on täl­löin kui­ten­kin teh­tävä. 

Edel­ly­tyk­set en­sia­sun­non os­ta­jalle va­rain­siir­to­ve­rosta vält­ty­mi­seksi ovat:

  • olet kau­pan­te­ko­het­kellä 18-39-vuo­tias
  • omis­tat kaupan jäl­keen asun­nosta vä­hin­tään 50 % tai enem­män
  • olet os­ta­nut asun­non va­ki­tui­seksi asun­noksi sekä muutat asun­toon puolen vuoden ku­luessa kau­pan­teosta
  • et ole kau­pan­te­ko­het­kellä tai ennen sitä omis­ta­nut mis­tään asunto-osak­keesta tai asuin­ra­ken­nuk­sesta vä­hin­tään 50 % tai enem­pää

Mikäli yllä olevat edel­ly­tyk­set siis täyt­ty­vät koh­dal­lasi, ei sinun tar­vitse maksaa va­rain­siir­to­ve­roa. 

💡 Muista kui­ten­kin täl­löin tehdä va­rain­siir­to­ve­roil­moi­tus sekä hakea kiin­teis­tölle lain­huu­toa.

Va­rain­siir­to­ve­rolta voi alle 10 euroa

Va­rain­siir­to­ve­roa ei tar­vitse myös­kään maksaa sil­loin, kun mak­set­ta­van veron määrä jää alle 10 euron. Myös tässä ta­pauk­sessa va­rain­siir­to­ve­roil­moi­tus tulee kui­ten­kin muis­taa tehdä.

Lahja tai pe­rin­tönä saatu omai­suus

Va­rain­siir­to­ve­roa ei tar­vitse maksaa asu­mi­soi­keus­a­sun­nosta eikä omai­suu­desta, jonka olet saanut lah­jaksi tai tes­ta­men­tilla.

Sitä ei myös­kään tar­vitse maksaa sel­lai­sesta pe­rin­tönä tai osi­tuk­sessa saa­dusta omai­suu­desta, jonka olet saanut joko vas­tik­keetta tai niin, että olet käyt­tä­nyt vas­tik­keena ai­noas­taan jaet­ta­vana ol­lutta omai­suutta.

Va­rain­siir­to­vero ja pörs­sio­sak­keet

Va­rain­siir­to­ve­roa ei tar­vitse maksaa ar­vo­pa­pe­ri­pörs­sistä os­te­tuista osak­keista ja muista ar­vo­pa­pe­reista. Myös­kään osak­kei­den uus­mer­kin­nästä ei tar­vitse maksaa va­rain­siir­to­ve­roa.

Va­rain­siir­to­vero ei liity pel­käs­tään kau­pan­käyn­tiin

Va­rain­siir­to­ve­roa voi joutua mak­sa­maan myös muissa ti­lan­teissa kuin kaupan yh­tey­dessä. Se on mah­dol­lista myös pe­rin­nön­jaon, omai­suu­den vaih­don tai avio­lii­ton pur­kau­tu­mi­sen yh­tey­dessä ta­pah­tu­vien omai­suu­den­vaih­dos­ten koh­dalla.

Vaihto ja va­rain­siir­to­vero

Jos va­rain­siir­to­ve­ron alaista omai­suutta vaih­de­taan toi­seen omai­suu­teen, tulee täl­lai­sen vaih­to­kau­pan kaik­kien os­a­puol­ten maksaa va­rain­siir­to­ve­roa.

Näin on esi­mer­kiksi sil­loin, kun vaih­dat omis­ta­masi ker­ros­talo-osak­keen toisen hen­ki­lön omis­ta­maan loma-osak­kee­seen. Täl­löin mo­lem­pien os­a­puol­ten tulee tehdä sekä va­rain­siir­to­ve­roil­moi­tus että maksaa va­rain­siir­to­vero.

Avio­eron ositus ja va­rain­siir­to­vero

Avio­lii­ton pur­kau­tuessa avio­eron tai puo­li­son kuo­le­man joh­dosta avio­puo­li­soi­den vä­li­nen omai­suus jae­taan eli osi­te­taan.

Omai­suu­den arvon mää­rit­tä­mi­sen jäl­keen omai­suuse­rät jae­taan puo­li­soille ja mikäli on tar­peen, maksaa toinen puo­liso toi­selle ta­sin­koa. Osi­tuk­sessa puo­li­sot so­pi­vat myös mah­dol­li­sista omai­suu­den vaih­dok­sista.

Osi­tuk­sen myötä puo­liso voi tulla va­rain­siir­to­ve­ro­vel­vol­li­seksi sil­loin, kun esi­mer­kiksi kiin­teistö vaih­taa osi­tuk­sessa omis­ta­jaa ja vas­tik­keena tässä vaih­dok­sessa käy­te­tään myös muuta kuin osi­tuk­sessa jaet­ta­vaa va­ral­li­suutta.

Jos puo­liso saa osi­tuk­sessa it­sel­leen esi­mer­kiksi kiin­teis­tön, tulee hänen maksaa siitä myös va­rain­siir­to­ve­roa. Veroa mak­se­taan täl­löin siitä vas­tik­keen osasta, joka ei ole osi­tuk­sessa jaet­ta­vaa va­ral­li­suutta. Tämä tar­koit­taa esi­mer­kiksi sel­laista osi­tus­pe­rus­teen jäl­keen otet­tua lainaa, jonka puo­liso on ot­ta­nut lu­nas­taak­seen myös toisen puo­li­son osuu­den omai­suu­desta it­sel­leen. Se voi olla myös muuta va­ral­li­suutta, joka ei ole osi­tuk­sessa jaet­ta­vaa.

Jos sen sijaan kiin­teistö ei vaihda omis­ta­jaa osi­tuk­sen yh­tey­dessä, ei täl­löin synny eril­listä va­rain­siir­to­ve­ro­vel­vol­li­suutta. Va­rain­siir­to­ve­roa ei siten sil­loin ole tar­peel­lista maksaa. Täl­lai­nen ti­lanne voi olla ky­seessä esi­mer­kiksi ta­pauk­sessa, jossa puo­liso tahtoo pitää omassa omis­tuk­ses­saan jo ai­em­min­kin omis­ta­mansa omai­suu­den.

Ta­sin­gon suo­rit­ta­mista ei ole pe­rin­tei­sesti pi­detty toi­mena, joka rin­nas­te­taan vas­tik­keen suo­rit­ta­mi­seen. Näin ollen ta­sin­gosta ei myös­kään pää­sään­nön mu­kai­sesti tar­vitse maksaa va­rain­siir­to­ve­roa edes sil­loin, kun ta­sinko suo­ri­te­taan osi­tuk­sen ul­ko­puo­li­silla va­roilla.

⚠️ Poik­keuk­sena edel­tä­vään on kui­ten­kin ti­lanne, jossa las­ken­nal­li­nen ositus käy ilmi osi­tus­kir­jasta ja osi­tuk­sessa on so­vittu, että ta­sin­gon mak­suun vel­voi­tettu luo­vut­taa puo­li­solle kiin­teis­tön tai ar­vo­pa­pe­rin. Jos luo­vu­tet­tava omai­suus ylit­tää ta­sin­ko­vel­vol­li­suu­den, voi­daan tätä ylit­tä­vää osaa pitää vas­tik­keena saa­dusta omai­suu­desta. Myös va­rain­siir­to­ve­ro­vel­vol­li­suus voi täl­löin syntyä.

Pe­rintö ja va­rain­siir­to­vero

Pää­sään­nön mu­kai­sesti pe­rin­nöstä ei tar­vitse maksaa va­rain­siir­to­ve­roa.

Näin on niin sa­no­tun puh­taan pe­rin­nön koh­dalla. Tällä tar­koi­te­taan ti­lan­netta, jossa pe­rin­nön­saaja ei maksa pe­rin­nöksi tul­leesta omai­suutta muille pe­rin­nön­saa­jille vas­ti­ketta kuo­lin­pe­sän ul­ko­puo­li­silla va­roilla. Täl­lai­silla ul­ko­puo­li­silla va­roilla tar­koi­te­taan esi­mer­kiksi pe­rin­nön­saa­jan omaa va­ral­li­suutta, kuten työ­an­sioita tai sääs­töjä.

Jos siis omai­suus on siir­ty­nyt pe­rin­nön­saa­jalle osit­tain vas­tik­keel­li­sesti ja osit­tain vas­tik­keetta, tulee pe­rin­nön­saa­jasta va­rain­siir­to­ve­ro­vel­vol­li­nen. Täl­lai­nen ti­lanne voi syntyä, jos saat pe­rin­nön­jät­tä­jältä omai­suutta, jonka arvo ylit­tää pe­rin­tö­osasi suu­ruu­den.

Kun siis maksat yh­delle tai useam­malle muulle pe­ril­li­selle vas­ti­ketta kuo­lin­pe­sän ul­ko­puo­li­sin varoin, tulee sinun tehdä va­rain­siir­to­ve­roil­moi­tus sekä maksaa va­rain­siir­to­vero. Va­rain­siir­to­vero mak­se­taan kui­ten­kin vain siitä osuu­desta omai­suutta, joka on mak­settu kuo­lin­pe­sän ul­ko­puo­li­silla va­roilla.

💡 Lue lisää: Pant­ti­kirja kiin­teis­tön kau­passa

Lakiasiat heti valmiiksi netissä.
© Aatos Legal Technology 2023