Miltä näyt­tää asunto-osak­keen kaup­pa­kir­ja?

Asunto-osake
tatu.png
Tatu Mäenpää, lakimies (OTM)
20.12.2022 ● 5 minuuttia
Jaa artikkeli
Asunto-osak­keen kaup­pa­kir­jan laa­ti­mi­nen voi olla haas­ta­vaa ilman asian­tun­ti­jaa. Asun­non kaup­pa­kir­ja on tär­ke­ää tehdä oikein.

Asun­non myynti voi he­rät­tää ky­sy­myk­siä – eten­kin sil­loin, jos asun­toa myy itse kiin­teis­tö­vä­lit­tä­jän sijaan. Eri­tyi­ses­ti kaup­pa­kir­jan laa­din­taan liit­ty­vät yk­si­tyis­koh­dat voivat olla haas­ta­via ilman asian­tun­ti­jan apua.

Tässä ar­tik­ke­lis­sa ker­rom­me vink­ke­jä asunto-osak­keen kaup­pa­kir­jan laa­din­taan ja asun­non myyn­tiin.

Täy­tyy­kö asunto-osak­keen kaup­pa­kir­ja tehdä tie­tys­sä muo­dos­sa?

Toisin kuin kiin­teis­tön kau­pas­sa, asun­non kau­pas­sa ei si­nän­sä tar­vit­se nou­dat­taa mitään tiet­tyä mää­rä­muo­toa. Asun­non kaup­pa­kir­ja on kui­ten­kin hyvin mer­kit­tä­vä so­pi­mus, joten sen laa­ti­mi­seen ja yk­si­tyis­koh­tien miet­ti­mi­seen kan­nat­taa käyt­tää aikaa.

Tur­val­li­sin­ta on aina käyt­tää osaa­van am­mat­ti­lai­sen apua kaup­pa­kir­jan laa­ti­mi­ses­sa. Jos asun­non kaup­pa­kir­jan haluaa kui­ten­kin tehdä itse, kan­nat­taa se tehdä huo­lel­la ja har­ki­ten.

Lue lisää: Asun­non siir­tä­mi­nen lapsen nimiin

Huo­mioi so­pi­muk­ses­sa eri­tyi­ses­ti nämä asiat

Asun­to­kaup­pa­la­ki (843/1994) sään­te­lee asun­non kaup­paa. Käy­te­tyn asun­non kaup­paa sään­nel­lään lain 6 lu­vus­sa, ja siihen tulee tutus­tua hyvin tar­kas­ti ennen asun­non oma­toi­mis­ta myyn­tiä.

Huo­mioi so­pi­muk­ses­sa asun­non kun­toon ja asia­kir­joi­hin liit­ty­vät sää­dök­set. Li­säk­si asun­to­kaup­pa­la­ki mää­rit­tää joi­ta­kin sää­dök­siä, joita ei ole mah­dol­lis­ta so­pi­muk­sen avulla poi­ke­ta.

Asun­non kunto

Asun­non kaup­pa­kir­jas­sa kan­nat­taa huo­mioi­da eri­tyi­ses­ti asun­non kunto ja sen riit­tä­vän yk­si­tyis­koh­tai­nen se­los­ta­mi­nen. 

Asun­non kun­toon liit­ty­vän ku­vauk­sen mer­ki­tys ko­ros­tuu eri­tyi­ses­ti sil­loin, jos asunto ei ole eri­tyi­sen hy­väs­sä kun­nos­sa. Asun­toon liit­ty­vien puut­tei­den tarkka se­los­ta­mi­nen asun­non kaup­pa­kir­jas­sa ede­saut­taa myyjän vas­tuun ra­jaa­mis­ta.

Asun­toon liit­ty­vät asia­kir­jat

Li­säk­si myyjän kan­nat­taa var­mis­tua siitä, että kaup­pa­kir­jas­sa on mai­nin­ta kai­kis­ta niistä asun­toon liit­ty­vis­tä asia­kir­jois­ta, jotka hän on an­ta­nut os­ta­jal­le tutus­tut­ta­vak­si.

Näitä asia­kir­jo­ja ovat eri­tyi­ses­ti isän­nöit­si­jän­to­dis­tus ja asunto-osa­keyh­tiön yh­tiö­jär­jes­tys. 

So­pi­muk­set ja sään­te­ly

Asun­to­kaup­pa­lais­sa on myös sel­lais­ta sään­te­lyä, josta ei aina voida so­pi­muk­sel­la poi­ke­ta. 

Esi­mer­kik­si so­pi­muk­sel­la ei ole mah­dol­lis­ta poi­ke­ta os­ta­jan oi­keu­des­ta kaupan pur­kuun, jos myyjä ei luo­vu­ta asun­non hal­lin­taa so­vit­tu­na ajan­koh­ta­na. Tämä tulee huo­mioi­da asun­non kaup­pa­kir­jaa laa­dit­taes­sa.

Huo­mioi mah­dol­li­nen lu­nas­tus­lause­ke

Joi­den­kin asunto-osa­keyh­tiöi­den yh­tiö­jär­jes­tyk­seen voi kuulua lu­nas­tus­lause­ke, joka oi­keut­taa osak­kei­den lu­nas­tuk­seen niiden vaih­taes­sa omis­ta­jaa.

Lu­nas­tus­lause­ke tar­koit­taa käy­tän­nös­sä sitä, että ta­lo­yh­tiö tai ta­lo­yh­tiön asukas voi lu­nas­taa myy­tä­vän asun­non it­sel­leen tietyn mää­rä­ajan aikana sa­mal­la hin­nal­la, mitä ostaja olisi asun­nos­ta ollut valmis mak­sa­maan. 

Lu­nas­tus­lausek­keen voi käyt­tää sil­loin, kun ostaja ja myyjä ovat so­pi­neet asun­non kau­pois­ta ja asun­non omis­tus on siir­ty­nyt os­ta­jal­le. Ostaja joutuu sil­loin odot­ta­maan lu­nas­tus­lausek­keen mää­rä­ajan um­peu­tu­mi­seen asti, jotta voi var­mis­taa asun­non omis­ta­mi­sen.

Mah­dol­li­nen lu­nas­tus­lause­ke kan­nat­taa tar­kis­taa yh­tiö­jär­jes­tyk­ses­tä ennen asun­non myyn­tiä.

Tar­peis­ton koh­ta­los­ta täytyy sopia erik­seen

Tar­peis­toe­si­neis­tä täytyy myös sopia erik­seen kaup­pa­kir­jas­sa, jos niitä ei haluta si­säl­lyt­tää kaup­paan. Täl­lai­sia esi­nei­tä ovat mm. jää­kaap­pi, tis­ki­ko­ne tai hella.

Jos asun­toon kuuluu esi­mer­kik­si upo­uusi jää­kaap­pi, jota myyjä ei ole aja­tel­lut si­säl­lyt­tää kaup­paan, on tästä mai­nit­ta­va kaup­pa­kir­jas­sa. Muuten on ole­mas­sa riski, että ostaja vaatii jää­kaap­pia it­sel­leen osana asun­non tar­peis­toa.

Asun­non kaup­pa­kir­jan si­säl­tö

Asun­non kaup­pa­kir­jas­sa tulisi mai­ni­ta ai­na­kin seu­raa­vat asiat:

  • so­pi­muk­sen os­a­puo­let
  • so­pi­muk­sen kohde (asunto-osa­keyh­tiön ja huo­neis­ton tiedot)
  • kaup­pa­hin­ta ja sen mak­sa­mi­nen
  • myyjän ja os­ta­jan vel­vol­li­suu­det
  • omis­tusoi­keu­den ja hal­lin­ta­oi­keu­den siir­ty­mis­het­ki
  • so­pi­muk­sen voi­maan­tu­lo
  • päi­väys ja so­pi­muk­sen os­a­puol­ten al­le­kir­joi­tuk­set

Asun­non ve­ro­va­paa myynti

Ennen asun­non myyn­tiä kan­nat­taa tutus­tua myyn­nin mah­dol­li­siin ve­ro­seu­raa­muk­siin. Eri­tyi­ses­ti asun­non myyn­nin ve­ro­va­pau­den edel­ly­tyk­set kan­nat­taa tutkia tar­kas­ti.

Lue lisää: Mil­loin va­rain­siir­to­ve­ro täytyy maksaa?

Asunto voi­daan myydä ve­ro­va­paas­ti, jos kaikki seu­raa­vat edel­ly­tyk­set täyt­ty­vät:

  1. olet omis­ta­nut asun­non vä­hin­tään 2 vuotta
  2. olet itse tai joku per­hees­tä­si on va­ki­tui­ses­ti asunut asun­nos­sa omis­tusai­ka­na­si yh­tä­jak­soi­ses­ti vä­hin­tään 2 vuotta

Asun­non ve­ro­va­paan myyn­nin edel­ly­tyk­se­nä on siis se, että asunto on omis­tet­tu riit­tä­vän kauan, ja että sitä on myös käy­tet­ty omana asun­to­na riit­tä­vän pit­kään.

Lue lisää: Kiin­teis­tön lah­ja­kir­ja – pohja

Asunto-osak­keen kaup­pa­kir­jan malli

Alla löydät yk­sin­ker­tais­te­tun asun­non kaup­pa­kir­ja­mal­lin.

⚠️ Mallia ei tule käyt­tää sel­lai­se­naan kaup­pa­kir­jan laa­ti­mi­ses­sa. Mallin tar­koi­tuk­se­na on toimia pel­käs­tään ha­vain­nol­lis­ta­va­na esi­merk­ki­nä niistä sei­kois­ta, joita asun­non kaup­pa­kir­jaan kan­nat­tai­si yleen­sä kir­ja­ta.

ASUN­NON KAUP­PA­KIR­JA

1. So­pi­ja­puo­let

Ossi Ostaja, hen­ki­lö­tun­nus, yh­teys­tie­dot (jäl­jem­pä­nä ”Ostaja”)

Mauri Myyjä, hen­ki­lö­tun­nus, yh­teys­tie­dot (jäl­jem­pä­nä ”Myyjä”)

2. So­pi­muk­sen tar­koi­tus

Tällä so­pi­muk­sel­la so­vi­taan asun­to­kaup­pa­lain (843/1994) mu­kai­ses­ta käy­te­tyn asun­non kau­pas­ta. So­pi­muk­sen tar­koi­tuk­se­na on sopia Myyjän omis­ta­mien asunto-osak­kei­den myyn­nis­tä Os­ta­jal­le.

3. Kaupan kohde

Kaupan kohde                                             As. Oy Esi­merk­ki

Osoite                                                          Esi­merk­ki­ku­ja 1, 20540 Turku

Y-tunnus                                                      XXXXXXX-X

Osak­keet                                                      1-50, osak­kei­ta yh­teen­sä 50

Oi­keut­taa hal­lit­se­maan huo­neis­toa              2 A

Pinta-ala                                                        47 m2

Huo­neis­ton tiedot                                         2h + k + s

3.1 Tar­kem­pia tie­to­ja kaupan koh­tees­ta

Kaupan koh­teen pinta-alaa ei ole tar­kis­tus­mi­tat­tu, ja Ostaja on tästä tie­toi­nen. Ostaja hy­väk­syy pinta-alan sel­lai­se­na kuin se on kau­pan­te­ko­het­kel­lä.

3.2 Lu­nas­tus­lause­ke

As. Oy Esi­mer­kin yh­tiö­jär­jes­tyk­ses­sä ei ole lu­nas­tus­lause­ket­ta.

4. Kaup­pa­hin­ta

Kaup­pa­hin­ta on 90 000 euroa. Ve­la­ton kaup­pa­hin­ta on 100 000 euroa. Huo­neis­toon koh­dis­tuu yh­tiö­lai­naa 10 000 euroa. Ostaja maksaa kaup­pa­hin­nan Myy­jäl­le ja ottaa huo­neis­toon koh­dis­tu­van yh­tiö­lai­nan vas­tat­ta­vak­seen.

4.1 Kaup­pa­hin­nan mak­sa­mi­nen

Ostaja maksaa kaup­pa­hin­nan 90 000 € kau­pan­te­ko­het­kel­lä Myyjän ti­lil­le: XXXXXXXX.

5. Omis­tusoi­keu­den siir­ty­mi­nen

Ostaja saa omis­tusoi­keu­den Myyjän osak­kei­siin sekä hal­lin­ta­oi­keu­den huo­neis­toon, kun koko kaup­pa­hin­ta on mak­set­tu.

6. Huo­neis­ton kus­tan­nuk­set

Myyjä vastaa huo­neis­tos­ta ai­heu­tu­vis­ta kus­tan­nuk­sis­ta, kuten hoito- ja pää­oma­vas­tik­keis­ta 31.10.2022 asti. Tämän jäl­keen Ostaja vastaa huo­neis­ton kus­tan­nuk­sis­ta.

Myyjä va­kuut­taa, ettei Myy­jäl­lä ole huo­neis­toon koh­dis­tu­via mak­su­lai­min­lyön­te­jä, joista Ostaja olisi asunto-osa­keyh­tiö­lain (1599/2009) 3 luvun 7 §:n no­jal­la vas­tuus­sa. Mikäli täl­lai­sia mak­su­lai­min­lyön­te­jä kui­ten­kin on, ja Ostaja joutuu niistä vas­tuuseen, Myyjä si­tou­tuu kor­vaa­maan Os­ta­jal­le tästä ai­heu­tu­neet kus­tan­nuk­set.

7. Myyjän ja Os­ta­jan vas­tuut

Myyjän vastuu asun­non oi­keu­del­li­sis­ta, ta­lou­del­li­sis­ta ja muista vir­heis­tä mää­räy­tyy asun­to­kaup­pa­lain (843/1994) 6 luvun mu­kai­ses­ti. Myös Os­ta­jan vel­vol­li­suu­det ja os­ta­jan so­pi­mus­rik­ko­mus­ten seu­raa­muk­set mää­räy­ty­vät asun­to­kaup­pa­lain 6 luvun mu­kai­ses­ti. Muilta osin so­vel­le­taan tämän so­pi­muk­sen ehtoja, mikäli lain pa­kot­ta­vis­ta sään­nök­sis­tä ei muuta johdu.

8. So­pi­muk­sen voi­maan­tu­lo

So­pi­mus tulee voi­maan, kun Myyjä ja Ostaja ovat al­le­kir­joit­ta­neet so­pi­muk­sen.

Al­le­kir­joit­ta­mal­la kaup­pa­kir­jan Ostaja va­kuut­taa tutus­tu­neen­sa huo­lel­li­ses­ti kaupan koh­tee­seen ja siihen liit­ty­viin asia­kir­joi­hin, kuten isän­nöit­si­jän­to­dis­tuk­seen ja yh­tiö­jär­jes­tyk­seen. Al­le­kir­joit­ta­mal­la kaup­pa­kir­jan Ostaja hy­väk­syy kaupan koh­teen sel­lai­se­na kuin se on kau­pan­te­ko­het­kel­lä.

Tätä kaup­pa­kir­jaa on laa­dit­tu kaksi sa­man­lais­ta kap­pa­let­ta, yksi kum­mal­le­kin kaupan os­a­puo­lel­le.

Päi­väys

12.10.2022

Al­le­kir­joi­tuk­set

Martti Myyjä

Ossi Ostaja