Miltä näyt­tää asunto-osak­keen kaup­pa­kirja?

Asunto-osake
Timjami Nyyssönen
Timjami
20.12.2022 ● 5 minuuttia
Jaa artikkeli
Asunto-osak­keen kaup­pa­kir­jan laa­ti­mi­nen voi olla haas­ta­vaa ilman asian­tun­ti­jaa. Asun­non kaup­pa­kirja on tär­keää tehdä oikein.

Asun­non myynti voi he­rät­tää ky­sy­myk­siä – eten­kin sil­loin, jos asun­toa myy itse kiin­teis­tö­vä­lit­tä­jän sijaan. Eri­tyi­sesti kaup­pa­kir­jan laa­din­taan liit­ty­vät yk­si­tyis­koh­dat voivat olla haas­ta­via ilman asian­tun­ti­jan apua.

Tässä ar­tik­ke­lissa ker­romme vink­kejä asunto-osak­keen kaup­pa­kir­jan laa­din­taan ja asun­non myyn­tiin.

Täy­tyykö asunto-osak­keen kaup­pa­kirja tehdä tie­tyssä muo­dossa?

Toisin kuin kiin­teis­tön kau­passa, asun­non kau­passa ei si­nänsä tar­vitse nou­dat­taa mitään tiet­tyä mää­rä­muo­toa. Asun­non kaup­pa­kirja on kui­ten­kin hyvin mer­kit­tävä so­pi­mus, joten sen laa­ti­mi­seen ja yk­si­tyis­koh­tien miet­ti­mi­seen kan­nat­taa käyt­tää aikaa.

Tur­val­li­sinta on aina käyt­tää osaa­van am­mat­ti­lai­sen apua kaup­pa­kir­jan laa­ti­mi­sessa. Jos asun­non kaup­pa­kir­jan haluaa kui­ten­kin tehdä itse, kan­nat­taa se tehdä huo­lella ja har­ki­ten.

Lue lisää: Asun­non siir­tä­mi­nen lapsen nimiin

Huo­mioi so­pi­muk­sessa eri­tyi­sesti nämä asiat

Asun­to­kaup­pa­laki (843/1994) sään­te­lee asun­non kaup­paa. Käy­te­tyn asun­non kaup­paa sään­nel­lään lain 6 lu­vussa, ja siihen tulee tu­tus­tua hyvin tar­kasti ennen asun­non oma­toi­mista myyn­tiä.

Huo­mioi so­pi­muk­sessa asun­non kun­toon ja asia­kir­joi­hin liit­ty­vät sää­dök­set. Li­säksi asun­to­kaup­pa­laki mää­rit­tää joi­ta­kin sää­dök­siä, joita ei ole mah­dol­lista so­pi­muk­sen avulla poi­keta.

Asun­non kunto

Asun­non kaup­pa­kir­jassa kan­nat­taa huo­mioida eri­tyi­sesti asun­non kunto ja sen riit­tä­vän yk­si­tyis­koh­tai­nen se­los­ta­mi­nen.

Asun­non kun­toon liit­ty­vän ku­vauk­sen mer­ki­tys ko­ros­tuu eri­tyi­sesti sil­loin, jos asunto ei ole eri­tyi­sen hy­vässä kun­nossa. Asun­toon liit­ty­vien puut­tei­den tarkka se­los­ta­mi­nen asun­non kaup­pa­kir­jassa ede­saut­taa myyjän vas­tuun ra­jaa­mista.

Asun­toon liit­ty­vät asia­kir­jat

Li­säksi myyjän kan­nat­taa var­mis­tua siitä, että kaup­pa­kir­jassa on mai­ninta kai­kista niistä asun­toon liit­ty­vistä asia­kir­joista, jotka hän on an­ta­nut os­ta­jalle tu­tus­tut­ta­vaksi.

Näitä asia­kir­joja ovat eri­tyi­sesti isän­nöit­si­jän­to­dis­tus ja asunto-osa­keyh­tiön yh­tiö­jär­jes­tys.

So­pi­muk­set ja sään­tely

Asun­to­kaup­pa­laissa on myös sel­laista sään­te­lyä, josta ei aina voida so­pi­muk­sella poi­keta.

Esi­mer­kiksi so­pi­muk­sella ei ole mah­dol­lista poi­keta os­ta­jan oi­keu­desta kaupan pur­kuun, jos myyjä ei luo­vuta asun­non hal­lin­taa so­vit­tuna ajan­koh­tana. Tämä tulee huo­mioida asun­non kaup­pa­kir­jaa laa­dit­taessa.

Huo­mioi mah­dol­li­nen lu­nas­tus­lauseke

Joi­den­kin asunto-osa­keyh­tiöi­den yh­tiö­jär­jes­tyk­seen voi kuulua lu­nas­tus­lauseke, joka oi­keut­taa osak­kei­den lu­nas­tuk­seen niiden vaih­taessa omis­ta­jaa.

Lu­nas­tus­lauseke tar­koit­taa käy­tän­nössä sitä, että ta­lo­yh­tiö tai ta­lo­yh­tiön asukas voi lu­nas­taa myy­tä­vän asun­non it­sel­leen tietyn mää­rä­ajan aikana sa­malla hin­nalla, mitä ostaja olisi asun­nosta ollut valmis mak­sa­maan.

Lu­nas­tus­lausek­keen voi käyt­tää sil­loin, kun ostaja ja myyjä ovat so­pi­neet asun­non kau­poista ja asun­non omis­tus on siir­ty­nyt os­ta­jalle. Ostaja joutuu sil­loin odot­ta­maan lu­nas­tus­lausek­keen mää­rä­ajan um­peu­tu­mi­seen asti, jotta voi var­mis­taa asun­non omis­ta­mi­sen.

Mah­dol­li­nen lu­nas­tus­lauseke kan­nat­taa tar­kis­taa yh­tiö­jär­jes­tyk­sestä ennen asun­non myyn­tiä.

Lue lisää: Mikä on kau­pan­vah­vis­taja?

Tar­peis­ton koh­ta­losta täytyy sopia erik­seen

Tar­peis­toe­si­neistä täytyy myös sopia erik­seen kaup­pa­kir­jassa, jos niitä ei haluta si­säl­lyt­tää kaup­paan. Täl­lai­sia esi­neitä ovat mm. jää­kaappi, tis­ki­kone tai hella.

Jos asun­toon kuuluu esi­mer­kiksi upo­uusi jää­kaappi, jota myyjä ei ole aja­tel­lut si­säl­lyt­tää kaup­paan, on tästä mai­nit­tava kaup­pa­kir­jassa. Muuten on ole­massa riski, että ostaja vaatii jää­kaap­pia it­sel­leen osana asun­non tar­peis­toa.

Lue lisää: Auton kaup­pa­kirja – il­mai­nen malli

Asun­non kaup­pa­kir­jan si­sältö

Asun­non kaup­pa­kir­jassa tulisi mai­nita ai­na­kin seu­raa­vat asiat:

  • so­pi­muk­sen os­a­puo­let
  • so­pi­muk­sen kohde (asunto-osa­keyh­tiön ja huo­neis­ton tiedot)
  • kaup­pa­hinta ja sen mak­sa­mi­nen
  • myyjän ja os­ta­jan vel­vol­li­suu­det
  • omis­tusoi­keu­den ja hal­lin­ta­oi­keu­den siir­ty­mis­hetki
  • so­pi­muk­sen voi­maan­tulo
  • päi­väys ja so­pi­muk­sen os­a­puol­ten al­le­kir­joi­tuk­set

Asun­non ve­ro­va­paa myynti

Ennen asun­non myyn­tiä kan­nat­taa tu­tus­tua myyn­nin mah­dol­li­siin ve­ro­seu­raa­muk­siin. Eri­tyi­sesti asun­non myyn­nin ve­ro­va­pau­den edel­ly­tyk­set kan­nat­taa tutkia tar­kasti.

Lue lisää: Mil­loin va­rain­siir­to­vero täytyy maksaa?

Asunto voi­daan myydä ve­ro­va­paasti, jos kaikki seu­raa­vat edel­ly­tyk­set täyt­ty­vät:

  1. olet omis­ta­nut asun­non vä­hin­tään 2 vuotta
  2. olet itse tai joku per­hees­täsi on va­ki­tui­sesti asunut asun­nossa omis­tusai­ka­nasi yh­tä­jak­soi­sesti vä­hin­tään 2 vuotta

Asun­non ve­ro­va­paan myyn­nin edel­ly­tyk­senä on siis se, että asunto on omis­tettu riit­tä­vän kauan, ja että sitä on myös käy­tetty omana asun­tona riit­tä­vän pit­kään.

Lue lisää: Kiin­teis­tön lah­ja­kirja – pohja

Asunto-osak­keen kaup­pa­kir­jan malli

Alla löydät yk­sin­ker­tais­te­tun asun­non kaup­pa­kir­ja­mal­lin.

⚠️ Mallia ei tule käyt­tää sel­lai­se­naan kaup­pa­kir­jan laa­ti­mi­sessa. Mallin tar­koi­tuk­sena on toimia pel­käs­tään ha­vain­nol­lis­ta­vana esi­merk­kinä niistä sei­koista, joita asun­non kaup­pa­kir­jaan kan­nat­taisi yleensä kir­jata.

ASUN­NON KAUP­PA­KIRJA

1. So­pi­ja­puo­let

Ossi Ostaja, hen­ki­lö­tun­nus, yh­teys­tie­dot (jäl­jem­pänä ”Ostaja”)

Mauri Myyjä, hen­ki­lö­tun­nus, yh­teys­tie­dot (jäl­jem­pänä ”Myyjä”)

2. So­pi­muk­sen tar­koi­tus

Tällä so­pi­muk­sella so­vi­taan asun­to­kaup­pa­lain (843/1994) mu­kai­sesta käy­te­tyn asun­non kau­pasta. So­pi­muk­sen tar­koi­tuk­sena on sopia Myyjän omis­ta­mien asunto-osak­kei­den myyn­nistä Os­ta­jalle.

3. Kaupan kohde

Kaupan kohde                                             As. Oy Esi­merkki

Osoite                                                          Esi­merk­ki­kuja 1, 20540 Turku

Y-tunnus                                                      XXXXXXX-X

Osak­keet                                                      1-50, osak­keita yh­teensä 50

Oi­keut­taa hal­lit­se­maan huo­neis­toa              2 A

Pinta-ala                                                        47 m2

Huo­neis­ton tiedot                                         2h + k + s

3.1 Tar­kem­pia tie­toja kaupan koh­teesta

Kaupan koh­teen pinta-alaa ei ole tar­kis­tus­mi­tattu, ja Ostaja on tästä tie­toi­nen. Ostaja hy­väk­syy pinta-alan sel­lai­sena kuin se on kau­pan­te­ko­het­kellä.

3.2 Lu­nas­tus­lauseke

As. Oy Esi­mer­kin yh­tiö­jär­jes­tyk­sessä ei ole lu­nas­tus­lause­ketta.

4. Kaup­pa­hinta

Kaup­pa­hinta on 90 000 euroa. Ve­la­ton kaup­pa­hinta on 100 000 euroa. Huo­neis­toon koh­dis­tuu yh­tiö­lai­naa 10 000 euroa. Ostaja maksaa kaup­pa­hin­nan Myy­jälle ja ottaa huo­neis­toon koh­dis­tu­van yh­tiö­lai­nan vas­tat­ta­vak­seen.

4.1 Kaup­pa­hin­nan mak­sa­mi­nen

Ostaja maksaa kaup­pa­hin­nan 90 000 € kau­pan­te­ko­het­kellä Myyjän ti­lille: XXXXXXXX.

5. Omis­tusoi­keu­den siir­ty­mi­nen

Ostaja saa omis­tusoi­keu­den Myyjän osak­kei­siin sekä hal­lin­ta­oi­keu­den huo­neis­toon, kun koko kaup­pa­hinta on mak­settu.

6. Huo­neis­ton kus­tan­nuk­set

Myyjä vastaa huo­neis­tosta ai­heu­tu­vista kus­tan­nuk­sista, kuten hoito- ja pää­oma­vas­tik­keista 31.10.2022 asti. Tämän jäl­keen Ostaja vastaa huo­neis­ton kus­tan­nuk­sista.

Myyjä va­kuut­taa, ettei Myy­jällä ole huo­neis­toon koh­dis­tu­via mak­su­lai­min­lyön­tejä, joista Ostaja olisi asunto-osa­keyh­tiö­lain (1599/2009) 3 luvun 7 §:n no­jalla vas­tuussa. Mikäli täl­lai­sia mak­su­lai­min­lyön­tejä kui­ten­kin on, ja Ostaja joutuu niistä vas­tuuseen, Myyjä si­tou­tuu kor­vaa­maan Os­ta­jalle tästä ai­heu­tu­neet kus­tan­nuk­set.

7. Myyjän ja Os­ta­jan vas­tuut

Myyjän vastuu asun­non oi­keu­del­li­sista, ta­lou­del­li­sista ja muista vir­heistä mää­räy­tyy asun­to­kaup­pa­lain (843/1994) 6 luvun mu­kai­sesti. Myös Os­ta­jan vel­vol­li­suu­det ja os­ta­jan so­pi­mus­rik­ko­mus­ten seu­raa­muk­set mää­räy­ty­vät asun­to­kaup­pa­lain 6 luvun mu­kai­sesti. Muilta osin so­vel­le­taan tämän so­pi­muk­sen ehtoja, mikäli lain pa­kot­ta­vista sään­nök­sistä ei muuta johdu.

8. So­pi­muk­sen voi­maan­tulo

So­pi­mus tulee voi­maan, kun Myyjä ja Ostaja ovat al­le­kir­joit­ta­neet so­pi­muk­sen.

Al­le­kir­joit­ta­malla kaup­pa­kir­jan Ostaja va­kuut­taa tu­tus­tu­neensa huo­lel­li­sesti kaupan koh­tee­seen ja siihen liit­ty­viin asia­kir­joi­hin, kuten isän­nöit­si­jän­to­dis­tuk­seen ja yh­tiö­jär­jes­tyk­seen. Al­le­kir­joit­ta­malla kaup­pa­kir­jan Ostaja hy­väk­syy kaupan koh­teen sel­lai­sena kuin se on kau­pan­te­ko­het­kellä.

Tätä kaup­pa­kir­jaa on laa­dittu kaksi sa­man­laista kap­pa­letta, yksi kum­mal­le­kin kaupan os­a­puo­lelle.

Päi­väys

12.10.2022

Al­le­kir­joi­tuk­set

Martti Myyjä

Ossi Ostaja