Kiin­teis­tön lah­ja­kir­ja pohja

Kiinteistö lahjana
tatu.png
Tatu Mäenpää, lakimies (OTM)
22.12.2022 ● 5 minuuttia
Jaa artikkeli
Kiin­teis­tön lah­jaan so­vel­tu­vat pää­sään­töi­ses­ti samat muo­to­vaa­ti­muk­set kuin kiin­teis­tön kaup­paan. Tästä joh­tuen kiin­teis­tön lah­joi­tus tulee myös tehdä kir­jal­li­ses­sa muo­dos­sa.

Lah­ja­kir­jan laa­ti­mi­nen on muu­toin­kin aina pe­rus­tel­tua, mutta kiin­teis­tön lahjan ol­les­sa ky­sees­sä on se myös pa­kol­lis­ta. Kun siis haluat lah­joit­taa kiin­teis­tön lä­hei­sel­le­si, tulee sinun muis­taa huo­mioi­da kiin­teis­tön lah­joi­tuk­seen koh­dis­tu­vat eri­tyi­set vaa­ti­muk­set.

Kiin­teis­tön lah­ja­kir­jan muo­to­vaa­ti­muk­set

Kiin­teis­tön lahja on kiin­teis­tön vas­tik­kee­ton luo­vu­tus. Lah­ja­na pi­de­tään myös sel­lais­ta kiin­teis­tön tai sen osan luo­vu­tus­ta, josta saa­ta­va vas­ti­ke jää vä­häi­sek­si. Täl­lais­ta luo­vu­tus­ta kut­su­taan lah­jan­luon­tei­sek­si luo­vu­tuk­sek­si. Kiin­teis­tön lahja luo­vu­te­taan usein lä­hei­sil­le su­ku­lai­sil­le, kuten rin­ta­pe­ril­li­sil­le eli lap­sil­le.

Kiin­teis­tön lah­ja­kir­ja on pa­kol­lis­ta laatia sil­loin, kun haluat lah­joit­taa kiin­teis­tön tai osan siitä. 

Vaa­ti­mus on eh­do­ton esi­mer­kik­si omis­tusoi­keu­den siir­tä­mi­sen nä­kö­kul­mas­ta. Jotta omis­tusoi­keu­den siir­ty­mi­nen on mah­dol­lis­ta kir­ja­ta Maan­mit­taus­lai­tok­sel­la, tulee kiin­teis­tön lah­joi­tus tehdä kir­jal­li­ses­sa muo­dos­sa. Kiin­teis­tön lah­joi­tuk­ses­sa lah­ja­kir­ja tulee siten laatia aina.

Kiin­teis­tön lah­ja­kir­ja tulee tehdä mu­kail­len kiin­teis­tön kaup­pa­kir­jaa, sillä kiin­teis­tön lah­joi­tus on kiin­teis­tön kaupan tavoin mää­rä­muo­toi­nen oi­keus­toi­mi. Kiin­teis­tön kaup­pa­kir­ja aset­taa siten myös lah­ja­kir­jal­le vä­him­mäis­vaa­ti­muk­set.

Muotoa kos­ke­vat vaa­ti­muk­set si­säl­ty­vät maa­kaa­reen (540/1995). Muo­to­mää­räyk­sis­tään joh­tuen kiin­teis­tön lahja ei siten ole yk­si­puo­li­nen oi­keus­toi­mi.

Lah­ja­kir­jas­ta tulee vä­hin­tään käydä ilmi

  • lah­joi­tus­tar­koi­tus
  • lah­joi­tet­ta­va kiin­teis­tö
  • lah­joit­ta­ja
  • lah­jan­saa­ja

Kiin­teis­tön lah­ja­kir­jan tulee olla sekä lah­joit­ta­jan että lah­jan­saa­jan al­le­kir­joit­ta­ma. Lah­ja­kir­ja tulee myös päi­vä­tä. Jos lahja on osit­tain vas­tik­keel­li­nen, täytyy lah­ja­kir­jas­ta käydä ilmi myös mah­dol­li­sen vas­tik­keen määrä sekä sen suo­ri­tus­ta­pa.

Kiin­teis­tön lah­ja­kir­jan vah­vis­taa kau­pan­vah­vis­ta­ja kaik­kien al­le­kir­joit­ta­jien ol­les­sa läsnä, ellei lah­joi­tus­ta tehdä maa­kaa­ren 5 luvun 3 §:ssä tar­koi­te­tus­sa säh­köi­ses­sä kau­pan­käyn­ti­jär­jes­tel­mäs­sä.

Kiin­teis­tön lah­ja­kir­jaa varten et tar­vit­se to­dis­ta­jia. Koska kau­pan­vah­vis­ta­ja to­dis­taa kiin­teis­tön lah­ja­kir­jan oi­keak­si, ei hänen li­säk­seen eril­li­sil­le to­dis­ta­jil­le ole tar­vet­ta.

Muut ehdot kiin­teis­tön lah­ja­kir­jas­sa

Mikäli lah­jaan liit­tyy mah­dol­li­ses­ti muita ehtoja, tulee myös ne si­säl­lyt­tää lah­ja­kir­jaan. Muu­toin ehdot eivät ole si­to­via.

  • Lah­ja­kir­jaan voi­daan esi­mer­kik­si si­säl­lyt­tää ehto, jonka mukaan lah­jan­saa­jan avio­puo­li­sol­la ei ole avio-oi­keut­ta lah­joi­tet­ta­vaan kiin­teis­töön.
  • Kiin­teis­tön lah­ja­kir­jaan voi myös liit­tää pur­ka­via tai lyk­kää­viä ehtoja.

Lah­ja­nan­ta­ja voi aset­taa lahjan edel­ly­tyk­sek­si pur­ka­van ehdon, jonka no­jal­la lahjaa on mah­dol­lis­ta vaatia ta­kai­sin, ellei ehto to­teu­du. Pur­ka­va ehto voi olla muun muassa lah­jaan ase­tet­tu tar­koi­te­mää­räys, jonka no­jal­la lah­jan­saa­jan on esi­mer­kik­si käy­tet­tä­vä kiin­teis­töä hy­vän­te­ke­väi­syys­tar­koi­tuk­seen tai muu­toin lahja voi­daan purkaa.

Lah­ja­nan­ta­jan pur­kuoi­keus kui­ten­kin kat­ke­aa, mikäli lah­jan­saa­ja on jo luo­vut­ta­nut kiin­teis­tön eteen­päin toi­sel­le hen­ki­löl­le.

Lyk­kää­väl­lä eh­dol­la lah­ja­nan­ta­ja voi vuo­ros­taan pi­dät­tää oi­keu­den kiin­teis­töön niin kauan, että luo­vu­tuk­sel­le ase­tet­tu ehto täy­te­tään lah­jan­saa­jan toi­mes­ta.

Kiin­teis­tö lah­ja­ve­ro­tuk­ses­sa

Lah­jan­saa­ja voi olla myös lah­ja­ve­ro­vel­vol­li­nen. Näin on sil­loin, kun lahjan arvo ylit­tää pe­rin­tö- ja lah­ja­ve­ro­lain (378/1940) mu­kai­sen ve­ro­na­lai­sen lah­joi­tuk­sen määrän.

Lah­ja­ve­ron pe­rus­tee­na on kiin­teis­tö­omai­suu­den käypä arvo ve­ro­vel­vol­li­suu­den al­ka­mi­sen het­kel­lä.

Kiin­teis­tön lah­joit­ta­ja voi ha­lu­tes­saan pi­dät­tää hal­lin­ta­oi­keu­den kiin­teis­töön. Näin toi­mi­mal­la hän voi pie­nen­tää mah­dol­li­ses­ti lah­jan­saa­jan mak­set­ta­vak­si tu­le­vaa lah­ja­ve­roa, sillä pi­dä­tyk­sen myötä lah­ja­ve­ron määrää las­ket­taes­sa voi lahjan ar­vos­ta vä­hen­tää hal­lin­ta­oi­keu­den arvon.

Myös kiin­teis­tön lah­joit­ta­mi­nen osissa on mah­dol­lis­ta. Täl­lai­sel­la­kin rat­kai­sul­la voi­daan vai­kut­taa lah­ja­ve­ron mää­rään sitä vä­hen­tä­väs­ti, sillä voit saada sa­mal­ta lah­ja­nan­ta­jal­ta ve­ro­va­paas­ti vain 4 999 euroa kolmen vuoden ajalta ve­ro­va­paas­ti.

Kiin­teis­tön lahjan suhde en­nak­ko­pe­rin­tö­olet­ta­maan

Jos van­hem­pi lah­joit­taa lap­sel­leen kiin­teis­tön, pi­de­tään sitä pää­sään­töi­ses­ti saajan en­nak­ko­pe­rin­tö­nä.

Täl­lai­nen olet­ta­ma pois­tuu, jos lah­ja­kir­jaan ote­taan mai­nin­ta, että ky­sei­nen lahja ei ole saa­jan­sa en­nak­ko­pe­rin­töä. Lah­ja­nan­ta­ja voi siten päät­tää, kat­so­taan­ko lah­joi­tet­ta­va kiin­teis­tö saajan en­nak­ko­pe­rin­nök­si vai ei.

Jos lah­ja­kir­ja ei si­säl­lä mai­nin­taa en­nak­ko­pe­rin­nös­tä, kat­so­taan lah­joi­tet­tu kiin­teis­tö pää­sään­töi­ses­ti saa­jan­sa en­nak­ko­pe­rin­nök­si, jol­loin se li­sä­tään hänen pe­rin­tö­osuu­teen­sa lah­ja­nan­ta­jan kuo­le­man jäl­keen.

En­nak­ko­pe­rin­nön arvo vä­hen­tää siten lah­jan­saa­jan pe­rin­tö­osaa. Li­säk­si mah­dol­li­sen lah­ja­ve­ron li­säk­si hän voi joutua mak­sa­maan myös pe­rin­tö­ve­roa.

Näin ollen oli kyse sitten en­nak­ko­pe­rin­nös­tä tai ei, kiin­teis­tön lah­ja­kir­jas­sa kan­nat­taa aina joka ta­pauk­ses­sa mai­ni­ta, onko kyse en­nak­ko­pe­rin­nös­tä vai lah­jas­ta. Näin toi­mi­mal­la voi­daan vält­tää mah­dol­li­set tul­kin­nan­va­rai­suu­det tai pie­nen­tää mah­dol­li­sia lah­jan­saa­jal­le koi­tu­via ve­ro­seu­raa­muk­sia.

Kiin­teis­tön lahja: lah­joi­tuk­sen jäl­keen

Kiin­teis­tön lah­jal­la on joi­ta­kin vai­ku­tuk­sia myös lah­ja­kir­jan al­le­kir­joit­ta­mi­sen jäl­keen.

Kiin­teis­tön lah­joi­tuk­sen jäl­keen lah­jan­saa­jan tulee hakea kiin­teis­tön kaupan tavoin lah­joi­te­tul­le kiin­teis­töl­le lain­huu­toa kuuden kuu­kau­den si­säl­lä saan­nos­ta eli lah­joi­tuk­ses­ta.

Li­säk­si jos lah­jan­saa­ja lai­min­löi­si lah­ja­kir­jaan si­säl­ly­te­tyn olen­nai­sen ehdon, olisi kiin­teis­tön lahja mah­dol­lis­ta purkaa lah­joi­tuk­sen jäl­keen.

Kiin­teis­tön lah­ja­kir­ja pohja – il­mai­nen esi­merk­ki

Kä­sit­te­lem­me kiin­teis­tön lah­ja­kir­jan muotoa vielä yleis­luon­toi­sen esi­merk­ki­poh­jan kautta. Pohja si­säl­tää ai­em­min mai­ni­tut lah­ja­kir­jan pe­rus­osat.

⚠️ Esi­merk­ki on täysin ku­vit­teel­li­nen emmekä suo­sit­te­le sitä käy­tet­tä­väk­si sel­lai­se­naan. Tar­koi­tuk­sem­me on ai­noas­taan ha­vain­nol­lis­taa kiin­teis­tön lah­ja­kir­jan muotoa.

Lah­ja­kir­ja

Lah­ja­nan­ta­ja

Matti Mei­kä­läi­nen (xxxxxx-xxxx)
An­nan­ka­tu 7
00010 Hel­sin­ki

Lah­jan­saa­ja

Maija Mei­kä­läi­nen (xxxxxx-xxxx)
Ber­tan­ka­tu 8
00450 Hel­sin­ki

Lah­joi­tuk­sen kohde

Hel­sin­gin kau­pun­gin Puo­ti­lan kau­pun­gin­osas­sa si­jait­se­va maa­ti­la­kiin­teis­tö (kiin­teis­tö­tun­nus xxx-xx-x-xx, jäl­jem­pä­nä ”Kiin­teis­tö”) kaik­ki­ne pi­ha­ra­ken­nuk­si­neen.

Lah­joi­tus

Lah­joi­tan tällä lah­ja­kir­jal­la tyt­tä­rel­le­ni Maija Mei­kä­läi­sel­le vas­tik­keet­ta omis­ta­ma­ni Kiin­teis­tön. Omis­tusoi­keus koh­tee­na ole­vaan kiin­teis­töön siir­tyy hä­nel­le lah­ja­kir­jan al­le­kir­joi­tus­het­kel­lä.

En­nak­ko­pe­rin­tö

Tämä kiin­teis­tö ei ole lah­jan­saa­jan en­nak­ko­pe­rin­töä.

Avio-oikeus

Maija Mei­kä­läi­sen puo­li­sol­la ei ole avio-oi­keut­ta lah­joi­tet­ta­vaan kiin­teis­töön eikä sen tuot­toon.

Paikka ja aika

Hel­sin­ki DD.WW.YYYY

Al­le­kir­joi­tuk­set

Matti Mei­kä­läi­nen                        Maija Mei­kä­läi­nen