Mikä on asun­to­lai­nan kor­ko­vä­hen­nys?

Olohuone skandinaavisella sisustuksella
Timjami Nyyssönen
Timjami
11.11.2022 ● 5 minuuttia
Jaa artikkeli
Asun­to­lai­nasta mak­se­tun koron saa yleensä vä­hen­tää ve­ro­tuk­sessa joko osit­tain tai ko­ko­naan. Asun­to­lai­nan kor­ko­jen vä­hen­tä­mi­seen vai­kut­taa se, mil­lai­sessa käy­tössä asunto on.

Tässä ar­tik­ke­lissa käymme läpi asun­to­lai­nan kor­ko­vä­hen­nystä. Kor­ko­vä­hen­nys oli käy­tössä Suo­messa aina vuo­teen 2022 asti.

Ker­romme ar­tik­ke­lissa, mitkä te­ki­jät vai­kut­ti­vat vä­hen­nyk­sen las­ke­mi­seen. Li­säksi ker­romme myös muista omis­tusa­sun­toon liit­ty­vistä ve­ro­vä­hen­nyk­sistä, joista jo­kai­sen on hyvä tietää.

Asun­to­lai­nan kor­ko­vä­hen­nyk­sen saa­mi­seen ja las­ku­ta­paan liit­tyy se, onko asunto va­ki­tui­sessa käy­tössä vai oletko os­ta­nut sen si­joi­tus­käyt­töön.

⚠️ Huo­maat­han, että kor­ko­vä­hen­nys pois­tuu ko­ko­naan ko­ti­ta­louk­sien käy­töstä vuoden 2023 alussa. Kor­ko­vä­hen­nyk­sen pa­laut­ta­mi­sesta on kui­ten­kin käyty kes­kus­te­lua viime ai­koina.

💡 Yk­si­tyi­set asun­to­si­joit­ta­jat voivat kui­ten­kin jat­kossa hyö­dyn­tää asun­to­lai­nan kor­ko­vä­hen­nystä.

Asun­to­lai­nan kor­ko­vä­hen­nys: oma asunto

Kun yk­si­tyis­hen­kilö ottaa asun­to­lai­naa va­ki­tui­sen asun­tonsa han­kin­taa tai pe­rus­kor­jausta varten, voi hän mak­set­ta­vista lainan ko­roista vä­hen­tää 5 % vuonna 2022.

Vä­hen­nys­kel­poi­suus edel­lyt­tää, että asunto on hen­ki­lön tai hänen per­heensä va­ki­tui­sessa asuin­käy­tössä. Asun­nolla tar­koi­te­taan tässä yh­tey­dessä sekä ta­van­omaista asunto-osa­keyh­tiön asun­toa että oma­ko­ti­ta­loa.

Asun­to­lai­nan kor­ko­jen vä­hen­nys­kel­poi­suus on pie­nen­ty­nyt huo­mat­ta­vasti vuo­desta 2018 läh­tien, jol­loin ko­roista sai vä­hen­tää jopa 35 %.

Esi­merkki: Asun­to­lai­nan kor­ko­jen vä­hen­nys käy­tän­nössä

Jaa­kolla on 100 000 euron asun­to­laina, josta hän maksaa kor­ko­me­noja 500 euroa vuo­dessa. Vä­hen­nys­kel­pois­ten kor­ko­jen määrä on vuonna 2022 5 pro­sent­tia 500 eu­rosta, eli 25 euroa.

Lue lisää: Näin tar­kis­tat ja kor­jaat ve­roil­moi­tuk­sen

Mikä on ali­jää­mä­hy­vi­tys?

Vä­hen­nys­kel­poi­sia lainan kor­ko­me­noja vä­hen­ne­tään en­si­si­jai­sesti pää­oma­tu­loista, eli esi­mer­kiksi si­joi­tuk­sista saa­ta­vista tu­loista. Mikäli si­nulla ei kui­ten­kaan ole riit­tä­västi pää­oma­tu­loja, voi­daan kor­koja vä­hen­tää myös an­sio­tu­loista, eli esim. palk­ka­tu­loista. Tätä kut­su­taan ali­jää­mä­hy­vi­tyk­seksi.

Ali­jää­mä­hy­vi­tys las­ke­taan pää­oma­tu­lo­la­jin ali­jää­män pe­rus­teella. Ali­jää­mää on siis se osa kor­ko­me­noista, jotka ylit­tä­vät ve­ro­vuonna saa­tu­jen pää­oma­tu­lo­jen määrän.

Jos pää­oma­tu­loja on siis nolla euroa, ovat kor­ko­me­no­jen vä­hen­nys­kel­poi­nen osuus ko­ko­nai­suu­des­saan pää­oma­tu­lo­la­jin ali­jää­mää.

Esi­merkki: Ali­jää­mä­hy­vi­tyk­sen las­ke­mi­nen

Edel­li­sessä esi­mer­kissä mai­ni­tulla Jaa­kolla ei ole pää­oma­tu­loja, joten hänen pää­oma­tu­lo­la­jinsa ali­jäämä on vä­hen­nys­kel­pois­ten kor­ko­jen määrä eli 25 euroa.

Var­si­nai­nen ali­jää­mä­hy­vi­tys on pää­oma­tu­lon ve­ro­pro­sen­tin mu­kai­nen määrä ali­jää­mästä. Pää­oma­tu­lo­jen ve­ro­pro­sentti on 30 000 euron rajaan asti 30 %, jol­loin vä­hen­nys on 30 % ali­jää­mästä.

Jaakon ali­jäämä on 25 euroa, josta 30 % on var­si­naista ali­jää­mä­hy­vi­tystä. Jaakko voi siis vä­hen­tää an­sio­tu­lo­ve­rois­taan 25 euroa x 0,3 = 7,5 euroa.

Ali­jää­mä­hy­vi­tyk­sen ko­ro­tus en­sia­sun­non os­ta­jille

En­sia­sun­non os­ta­jia tue­taan kui­ten­kin ve­ro­tuk­sessa niin, että he saavat vä­hen­nyk­seen 2 % ko­ro­tuk­sen, eli heidän osal­taan vä­hen­nys on läh­tö­koh­tai­sesti 32 % ali­jää­mästä.

Esi­merkki: En­sia­sun­non os­ta­jan ali­jää­mä­hy­vi­tys

Jos Jaakon velka olisi otettu en­sia­sun­toa varten, Jaakko voisi vä­hen­tää an­sio­tu­lo­ve­rois­taan 25 euroa x 0,32 = 8 euroa.

Kri­tee­rit en­sia­sun­non os­ta­jan ali­jää­mä­hy­vi­tyk­sen saa­mi­seksi

Nyrk­ki­sään­tönä voi­daan sanoa, että velka kat­so­taan ote­tuksi en­sia­sun­non han­kin­taa varten sil­loin kun täytät alla olevat kri­tee­rit.

  1. et ole ai­kai­sem­min omis­ta­nut vä­hin­tään puolta jos­tain ra­ken­nuk­sesta tai huo­neis­tosta
  2. velka on otettu sel­lai­sen ra­ken­nuk­sen tai huo­neis­ton hank­ki­mista varten, josta omis­tat vä­hin­tään puolet
  3. asunto tulee omaan asuin­käyt­töösi

En­sia­sun­non os­ta­jat saavat tämän ko­ro­te­tun ali­jää­mä­hy­vi­tyk­sen kui­ten­kin vain enin­tään kym­me­nen vuoden ajaksi.

Ali­jää­mä­hy­vi­tyk­sen enim­mäis­määrä on vuo­dessa 1 400 euroa. Puo­li­soilla enim­mäis­määrä on yh­teensä 2 800 euroa.

Enim­mäis­mää­rään saa lap­si­ko­ro­tuk­sen, joka on enin­tään 800 euroa kah­desta tai useam­masta lap­sesta. Ne­li­hen­ki­nen lap­si­perhe voisi siis vä­hen­tää ali­jää­mä­hy­vi­tyk­senä enin­tään 3 600 euroa vuo­dessa.

Asun­to­lai­nan kor­ko­vä­hen­nys: si­joi­tusa­sunto

Var­si­nai­nen asun­to­ve­lan kor­ko­vä­hen­nys on käy­tet­tä­vissä vain sil­loin, kun velka on otettu omaa va­ki­tui­seen asu­mis­käyt­töön tu­le­vaa asun­toa varten. Sitä ei siis saa käyt­töön sil­loin, kun velka on otettu si­joi­tusa­sun­toa varten.

Si­joi­tusa­sun­toon koh­dis­tu­via kor­ko­me­noja voi­daan kui­ten­kin vä­hen­tää ns. tu­lon­hank­ki­mis­me­noina, eli korot voi­daan vä­hen­tää ko­ko­nai­suu­des­saan pää­oma­tu­loista. Jos siis ostat si­joi­tusa­sun­non ja laitat sen vuo­kralle, voit vä­hen­tää si­joi­tusa­sun­non lai­nasta ker­ty­vät kor­ko­tu­lot suo­raan vuo­kra­tu­loista.

Esi­merkki 1: Kor­ko­vä­hen­nys si­joi­tusa­sun­nosta

Min­nalla on 100 000 euron asun­to­laina si­joi­tusa­sun­nosta, jota hän pitää vuo­kralla. Minnan kor­ko­ku­lut lai­nasta ovat 500 euroa vuo­dessa. Hän saa vuo­dessa vuo­kra­tu­loja 6 000 euroa.

Minna voi vä­hen­tää kor­ko­ku­lut suo­raan vuo­kra­tu­loista, jol­loin vuo­kra­tu­loista kertyy ve­ro­tet­ta­vaa pää­oma­tu­loa 6 000 – 500 = 5 500 euroa.

Esi­merkki 2: Ali­jää­mä­hy­vi­tys, jos si­joi­tusa­sun­nosta ei tuloja

Myös ali­jää­mä­hy­vi­tys on si­joi­tusa­sun­non omis­ta­jan hyö­dyn­net­tä­vissä. Jos siis pää­oma­tu­loja ei kerry tar­peeksi kor­ko­jen vä­hen­tä­mistä varten, voit vä­hen­tää kor­ko­me­noja myös an­sio­tu­loista.

Minna ei löydä si­joi­tusa­sun­toonsa vuo­kra­laista, jonka seu­rauk­sena hänen vuo­kra­tu­lonsa ovat 0 euroa. Minna voi ali­jää­mä­hy­vi­tyk­sen avulla vä­hen­tää 500 euron kor­ko­ku­luis­taan 30 % eli 150 euroa an­sio­tu­loista mak­set­ta­vasta ve­ros­taan.

💡 Vinkki: Tie­dätkö, miten kiin­teis­tö­vero mää­räy­tyy?

Si­joi­tusa­sun­non re­mon­tointi ja myy­mi­nen: kor­ko­vä­hen­nys

Joskus si­joi­tusa­sunto os­te­taan vuo­kralle lait­ta­mi­sen sijaan asun­non re­mon­toi­mista ja myy­mistä varten. Asun­nosta ei yleensä kerry vuo­kra­tu­loa, josta lainan korot voi­tai­siin vä­hen­tää.

Täl­löin kan­nat­taa huo­mioida eri­tyi­sesti mah­dol­li­suus vä­hen­tää kor­ko­me­not muista pää­oma­tu­loista. Jos muita pää­oma­tu­loja ei ole, voi­daan tur­vau­tua edellä mai­nit­tuun ali­jää­mä­hy­vi­tyk­seen.

Mah­dol­li­set re­mon­toin­nista syn­ty­vät menot voi­daan laskea osaksi asun­non han­kin­ta­me­noa, jol­loin voit vä­hen­tää ne ve­ro­tuk­sessa, kun asunto myy­dään.

Esi­merkki: Si­joi­tusa­sun­non ve­ro­vä­hen­nys

Harri on os­ta­nut si­joi­tusa­sun­non, jonka hän aikoo re­mon­toida ja myydä eteen­päin. Harri on ot­ta­nut asun­toa varten 100 000 euron asun­to­lai­nan, josta hän maksaa kor­koja 500 euroa vuo­dessa.

Koska Harri ei saa asun­nos­taan vuo­kra­tu­loja, hän vä­hen­tää kor­ko­me­not muista pää­oma­tu­lois­taan.

Li­säksi Harri käyt­tää asun­non re­mon­toi­mi­seen 20 000 euroa. Hän si­säl­lyt­tää nämä re­mon­toin­ti­me­not asun­non han­kin­ta­me­noon, jol­loin han­kin­ta­me­noksi muo­dos­tuu 100 000 + 20 000 = 120 000 euroa.

Harri myy asun­non eteen­päin 150 000 eu­rolla. Hän saa vä­hen­tää asun­non myyn­ti­tu­los­ta sen han­kin­ta­me­non, jol­loin hä­nelle syntyy 150 000 – 120 000 = 30 000 euroa luo­vu­tus­voit­toa.

Muista myös: Asun­non ve­ro­va­paa myynti

Jos asun­non myyn­nistä kertyy luo­vu­tus­voit­toa, se on läh­tö­koh­tai­sesti ve­ro­tet­ta­vaa pää­oma­tu­loa. Asun­non myyn­ti­voi­toista mak­se­taan siis 30 % veroa, ja 30 000 euroa ylit­tä­vältä osalta mak­set­ta­van veron määrä on 34 %.

Mak­set­ta­valta pää­oma­tu­lo­ve­rolta voi­daan kui­ten­kin vält­tyä tie­tyissä ti­lan­teissa. Voit myydä asun­non ve­ro­va­paasti, jos kaikki alla olevat edel­ly­tyk­set täyt­ty­vät.

Edel­ly­tyk­set asun­non ve­ro­va­paalle myyn­nille

  1. Olet omis­ta­nut asun­non vä­hin­tään 2 vuotta.
  2. Olet itse tai joku per­hees­täsi on va­ki­tui­sesti asunut asun­nossa omis­tusai­ka­nasi yh­tä­jak­soi­sesti vä­hin­tään 2 vuotta.

Asun­non ve­ro­va­paan myyn­nin edel­ly­tyk­senä on siis se, että asunto on omis­tettu riit­tä­vän kauan, ja että sitä on myös käy­tetty omana asun­tona riit­tä­vän pit­kään.

Kor­ko­vä­hen­nys pois­tuu vuoden 2023 alussa

Vuonna 2023 korot eivät kui­ten­kaan ole enää vä­hen­nys­kel­poi­sia. Mah­dol­li­suus tehdä kor­ko­vä­hen­nyk­siä pois­tuu asun­to­ve­lal­li­silta sekä en­sia­sun­no­nos­ta­jilta.

Kor­ko­vä­hen­nys­ten pois­tu­mi­nen on Antti Rin­teen hal­li­tuk­sen ajama päätös.

Kor­ko­vä­hen­nyk­siä on lei­kattu ta­sai­sesti vuo­desta 2011 läh­tien. Vuo­sien 2005-2011 vä­lillä kor­ko­vä­hen­nyk­sen osuus oli peräti 28 % koron mää­rästä, kun se vuonna 2021 oli vain 3 %.

💡 Kor­ko­vä­hen­nyk­sen pa­laut­ta­mi­sesta on kui­ten­kin käyty laajaa jul­kista kes­kus­te­lua ylei­sen elin­kus­tan­nus­ten nousun yh­tey­dessä. Hal­li­tus sel­vit­tää mah­dol­lista kor­ko­vä­hen­nyk­sen jatkoa.

Lähde: Ta­lous­taito

Aatos on ju­ris­tien ke­hit­tämä verk­ko­pal­velu

Yh­dis­timme ju­ri­dii­kan ja tek­no­lo­gian, jonka avulla loimme help­po­käyt­töi­sen ja edul­li­sen la­ki­pal­ve­lun. Verk­ko­pal­velu on hin­nal­taan jopa 90 % edul­li­sempi kuin pe­rin­tei­set la­ki­toi­mis­tot, joissa ju­ris­tit las­kut­ta­vat tun­ti­ve­loit­tei­sesti.

La­ki­pal­ve­lumme auttaa, mikäli sinun tar­vit­see tehdä pe­run­kir­joi­tus, tes­ta­mentti tai avio­ehto. Li­säksi hoidat avio­eron kaut­tamme alusta lop­puun.

Voit ko­keilla aina il­mai­seksi pal­ve­lui­tamme!