Hyö­dyn­nä asun­to­lai­nan kor­ko­vä­hen­nys

Olohuone skandinaavisella sisustuksella
tatu.png
Tatu Mäenpää, lakimies (OTM)
11.11.2022 ● 5 minuuttia
Asuntolainasta maksetun koron saa yleensä vähentää verotuksessa joko osittain tai kokonaan. Asuntolainan korkojen vähentämiseen vaikuttaa se, millaisessa käytössä asunto on.

Tässä ar­tik­ke­lis­sa käymme läpi asun­to­lai­nan kor­ko­vä­hen­nys­tä ja sitä, mitkä seikat vai­kut­ta­vat vä­hen­nyk­sen las­ke­mi­seen. Li­säk­si ker­rom­me myös muista omis­tusa­sun­toon liit­ty­vis­tä ve­ro­vä­hen­nyk­sis­tä.

Asun­to­lai­nan kor­ko­vä­hen­nyk­sen saa­mi­seen ja las­ku­ta­paan liit­tyy se, asutko asun­nos­sa va­ki­tui­ses­ti vai oletko os­ta­nut sen si­joi­tus­käyt­töön.

Asun­to­lai­nan kor­ko­vä­hen­nys: oma asunto

Kun yk­si­tyis­hen­ki­lö ottaa asun­to­lai­naa va­ki­tui­sen asun­ton­sa han­kin­taa tai pe­rus­kor­jaus­ta varten, voi hän mak­set­ta­vis­ta lainan ko­rois­ta vä­hen­tää 5 % vuonna 2022.

Vä­hen­nys­kel­poi­suus edel­lyt­tää, että asunto on hen­ki­lön tai hänen per­heen­sä va­ki­tui­ses­sa asuin­käy­tös­sä. Asun­nol­la tar­koi­te­taan tässä yh­tey­des­sä sekä ta­van­omais­ta asunto-osa­keyh­tiön asun­toa että oma­ko­ti­ta­loa.

Asun­to­lai­nan kor­ko­jen vä­hen­nys­kel­poi­suus on pie­nen­ty­nyt huo­mat­ta­vas­ti vuo­des­ta 2018 läh­tien, jol­loin ko­rois­ta sai vä­hen­tää jopa 35 %. 

Esi­merk­ki: Asun­to­lai­nan kor­ko­jen vä­hen­nys käy­tän­nös­sä

Jaa­kol­la on 100 000 euron asun­to­lai­na, josta hän maksaa kor­ko­me­no­ja 500 euroa vuo­des­sa. Vä­hen­nys­kel­pois­ten kor­ko­jen määrä on vuonna 2022 5 pro­sent­tia 500 eu­ros­ta, eli 25 euroa.

Mikä on ali­jää­mä­hy­vi­tys?

Vä­hen­nys­kel­poi­sia lainan kor­ko­me­no­ja vä­hen­ne­tään en­sisi­jai­ses­ti pää­oma­tu­lois­ta, eli esi­mer­kik­si si­joi­tuk­sis­ta saa­ta­vis­ta tu­lois­ta. Mikäli si­nul­la ei kui­ten­kaan ole riit­tä­väs­ti pää­oma­tu­lo­ja, voi­daan kor­ko­ja vä­hen­tää myös an­sio­tu­lois­ta, eli esim. palk­ka­tu­lois­ta. Tätä kut­su­taan ali­jää­mä­hy­vi­tyk­sek­si.

Ali­jää­mä­hy­vi­tys las­ke­taan pää­oma­tu­lo­la­jin ali­jää­män pe­rus­teel­la. Ali­jää­mää on siis se osa kor­ko­me­nois­ta, jotka ylit­tä­vät ve­ro­vuon­na saa­tu­jen pää­oma­tu­lo­jen määrän.

Jos pää­oma­tu­lo­ja on siis nolla euroa, ovat kor­ko­me­no­jen vä­hen­nys­kel­poi­nen osuus koko­nai­suu­des­saan pää­oma­tu­lo­la­jin ali­jää­mää.

Esi­merk­ki: Ali­jää­mä­hy­vi­tyk­sen las­ke­mi­nen

Edel­li­ses­sä esi­mer­kis­sä mai­ni­tul­la Jaa­kol­la ei ole pää­oma­tu­lo­ja, joten hänen pää­oma­tu­lo­la­jin­sa ali­jää­mä on vä­hen­nys­kel­pois­ten kor­ko­jen määrä eli 25 euroa.

Var­si­nai­nen ali­jää­mä­hy­vi­tys on pää­oma­tu­lon ve­ro­pro­sen­tin mu­kai­nen määrä ali­jää­mäs­tä. Pää­oma­tu­lo­jen ve­ro­pro­sent­ti on 30 000 euron rajaan asti 30 %, jol­loin vä­hen­nys on 30 % ali­jää­mäs­tä.

Jaakon ali­jää­mä on 25 euroa, josta 30 % on var­si­nais­ta ali­jää­mä­hy­vi­tys­tä. Jaakko voi siis vä­hen­tää an­sio­tu­lo­ve­rois­taan 25 euroa x 0,3 = 7,5 euroa.

Ali­jää­mä­hy­vi­tyk­sen ko­ro­tus en­sia­sun­non os­ta­jil­le

En­sia­sun­non os­ta­jia tue­taan kui­ten­kin ve­ro­tuk­ses­sa niin, että he saavat vä­hen­nyk­seen 2 % ko­ro­tuk­sen, eli heidän osal­taan vä­hen­nys on läh­tö­koh­tai­ses­ti 32 % ali­jää­mäs­tä.

Esi­merk­ki: En­sia­sun­non os­ta­jan ali­jää­mä­hy­vi­tys

Jos Jaakon velka olisi otettu en­sia­sun­toa varten, Jaakko voisi vä­hen­tää an­sio­tu­lo­ve­rois­taan 25 euroa x 0,32 = 8 euroa.

Kri­tee­rit en­sia­sun­non os­ta­jan ali­jää­mä­hy­vi­tyk­sen saa­mi­sek­si

Nyrk­ki­sään­tö­nä voi­daan sanoa, että velka kat­so­taan ote­tuk­si en­sia­sun­non han­kin­taa varten sil­loin kun täytät alla olevat kri­tee­rit.

  1. et ole ai­kai­sem­min omis­ta­nut vä­hin­tään puolta jos­tain ra­ken­nuk­ses­ta tai huo­neis­tos­ta
  2. velka on otettu sel­lai­sen ra­ken­nuk­sen tai huo­neis­ton hank­ki­mis­ta varten, josta omis­tat vä­hin­tään puolet
  3. asunto tulee omaan asuin­käyt­töö­si

En­sia­sun­non os­ta­jat saavat tämän ko­ro­te­tun ali­jää­mä­hy­vi­tyk­sen kui­ten­kin vain enin­tään kym­me­nen vuoden ajaksi.

Ali­jää­mä­hy­vi­tyk­sen enim­mäis­mää­rä on vuo­des­sa 1 400 euroa. Puo­li­soil­la enim­mäis­mää­rä on yh­teen­sä 2 800 euroa.

Enim­mäis­mää­rään saa lap­si­ko­ro­tuk­sen, joka on enin­tään 800 euroa kah­des­ta tai useam­mas­ta lap­ses­ta. Ne­li­hen­ki­nen lap­si­per­he voisi siis vä­hen­tää ali­jää­mä­hy­vi­tyk­se­nä enin­tään 3 600 euroa vuo­des­sa.

Asun­to­lai­nan kor­ko­vä­hen­nys: si­joi­tusa­sun­to

Var­si­nai­nen asun­to­ve­lan kor­ko­vä­hen­nys on käy­tet­tä­vis­sä vain sil­loin, kun velka on otettu omaa va­ki­tui­seen asu­mis­käyt­töön tu­le­vaa asun­toa varten. Sitä ei siis saa käyt­töön sil­loin, kun velka on otettu si­joi­tusa­sun­toa varten.

Si­joi­tusa­sun­toon koh­dis­tu­via kor­ko­me­no­ja voi­daan kui­ten­kin vä­hen­tää ns. tu­lon­hank­ki­mis­me­noi­na, eli korot voi­daan vä­hen­tää koko­nai­suu­des­saan pää­oma­tu­lois­ta. Jos siis ostat si­joi­tusa­sun­non ja laitat sen vuo­kral­le, voit vä­hen­tää si­joi­tusa­sun­non lai­nas­ta ker­ty­vät kor­ko­tu­lot suo­raan vuo­kra­tu­lois­ta.

Esi­merk­ki 1: Kor­ko­vä­hen­nys si­joi­tusa­sun­nos­ta

Min­nal­la on 100 000 euron asun­to­lai­na si­joi­tusa­sun­nos­ta, jota hän pitää vuo­kral­la. Minnan kor­ko­ku­lut lai­nas­ta ovat 500 euroa vuo­des­sa. Hän saa vuo­des­sa vuo­kra­tu­lo­ja 6 000 euroa. 

Minna voi vä­hen­tää kor­ko­ku­lut suo­raan vuo­kra­tu­lois­ta, jol­loin vuo­kra­tu­lois­ta kertyy ve­ro­tet­ta­vaa pää­oma­tu­loa 6 000 – 500 = 5 500 euroa.

Esi­merk­ki 2: Ali­jää­mä­hy­vi­tys, jos si­joi­tusa­sun­nos­ta ei tuloja

Myös ali­jää­mä­hy­vi­tys on si­joi­tusa­sun­non omis­ta­jan hyö­dyn­net­tä­vis­sä. Jos siis pää­oma­tu­lo­ja ei kerry tar­peek­si kor­ko­jen vä­hen­tä­mis­tä varten, voit vä­hen­tää kor­ko­me­no­ja myös an­sio­tu­lois­ta.

Minna ei löydä si­joi­tusa­sun­toon­sa vuo­kra­lais­ta, jonka seu­rauk­se­na hänen vuo­kra­tu­lon­sa ovat 0 euroa. Minna voi ali­jää­mä­hy­vi­tyk­sen avulla vä­hen­tää 500 euron kor­ko­ku­luis­taan 30 % eli 150 euroa an­sio­tu­lois­ta mak­set­ta­vas­ta ve­ros­taan.

Si­joi­tusa­sun­non re­mon­toin­ti ja myy­mi­nen

Joskus si­joi­tusa­sun­to os­te­taan vuo­kral­le lait­ta­mi­sen sijaan asun­non re­mon­toi­mis­ta ja myy­mis­tä varten. Asun­nos­ta ei yleen­sä kerry vuo­kra­tu­loa, josta lainan korot voi­tai­siin vä­hen­tää. 

Täl­löin kan­nat­taa huo­mioi­da eri­tyi­ses­ti mah­dol­li­suus vä­hen­tää kor­ko­me­not muista pää­oma­tu­lois­ta. Jos muita pää­oma­tu­lo­ja ei ole, voi­daan tur­vau­tua edellä mai­nit­tuun ali­jää­mä­hy­vi­tyk­seen.

Mah­dol­li­set re­mon­toin­nis­ta syn­ty­vät menot voi­daan laskea osaksi asun­non han­kin­ta­me­noa, jol­loin voit vä­hen­tää ne ve­ro­tuk­ses­sa, kun asunto myy­dään.

Esi­merk­ki: Si­joi­tusa­sun­non ve­ro­vä­hen­nys

Harri on os­ta­nut si­joi­tusa­sun­non, jonka hän aikoo re­mon­toi­da ja myydä eteen­päin. Harri on ot­ta­nut asun­toa varten 100 000 euron asun­to­lai­nan, josta hän maksaa kor­ko­ja 500 euroa vuo­des­sa.

Koska Harri ei saa asun­nos­taan vuo­kra­tu­lo­ja, hän vä­hen­tää kor­ko­me­not muista pää­oma­tu­lois­taan.

Li­säk­si Harri käyt­tää asun­non re­mon­toi­mi­seen 20 000 euroa. Hän si­säl­lyt­tää nämä re­mon­toin­ti­me­not asun­non han­kin­ta­me­noon, jol­loin han­kin­ta­me­nok­si muo­dos­tuu 100 000 + 20 000 = 120 000 euroa.

Harri myy asun­non eteen­päin 150 000 eu­rol­la. Hän saa vä­hen­tää asun­non myyn­ti­tu­los­ta sen han­kin­ta­me­non, jol­loin hä­nel­le syntyy 150 000 – 120 000 = 30 000 euroa luo­vu­tus­voit­toa.

Muista myös: Asun­non ve­ro­va­paa myynti

Jos asun­non myyn­nis­tä kertyy luo­vu­tus­voit­toa, se on läh­tö­koh­tai­ses­ti ve­ro­tet­ta­vaa pää­oma­tu­loa. Asun­non myyn­ti­voi­tois­ta mak­se­taan siis 30 % veroa, ja 30 000 euroa ylit­tä­väl­tä osalta mak­set­ta­van veron määrä on 34 %.

Mak­set­ta­val­ta pää­oma­tu­lo­ve­rol­ta voi­daan kui­ten­kin vält­tyä tie­tyis­sä ti­lan­teis­sa. Voit myydä asun­non ve­ro­va­paas­ti, jos kaikki alla olevat edel­ly­tyk­set täyt­ty­vät.

Edel­ly­tyk­set asun­non ve­ro­va­paal­le myyn­nil­le

  1. Olet omis­ta­nut asun­non vä­hin­tään 2 vuotta.
  2. Olet itse tai joku per­hees­tä­si on va­ki­tui­ses­ti asunut asun­nos­sa omis­tusai­ka­na­si yh­tä­jak­soi­ses­ti vä­hin­tään 2 vuotta.

Asun­non ve­ro­va­paan myyn­nin edel­ly­tyk­se­nä on siis se, että asunto on omis­tet­tu riit­tä­vän kauan, ja että sitä on myös käy­tet­ty omana asun­to­na riit­tä­vän pit­kään.

Aatos on ju­ris­tien ke­hit­tä­mä verk­ko­pal­ve­lu

Yh­dis­tim­me ju­ri­dii­kan ja tek­no­lo­gian, jonka avulla loimme help­po­käyt­töi­sen ja edul­li­sen la­ki­pal­ve­lun. Verk­ko­pal­ve­lu on hin­nal­taan jopa 90 % edul­li­sem­pi kuin pe­rin­tei­set la­ki­toi­mis­tot, joissa ju­ris­tit las­kut­ta­vat tun­ti­ve­loit­tei­ses­ti.

La­ki­pal­ve­lum­me auttaa, mikäli sinun tar­vit­see tehdä pe­run­kir­joi­tus, tes­ta­ment­ti tai avio­eh­to. Li­säk­si hoidat avio­eron kaut­tam­me alusta lop­puun.

Voit ko­keil­la aina il­mai­sek­si pal­ve­lui­tam­me!

Lue lisää

Ota hal­tuun ve­ro­vä­hen­nyk­set ja hyö­dyn­nä edut.