Köpa ut sambo ur hus eller bo­stads­rätt vid se­pa­ra­tion

Hus och gatan
sophie.jpeg
Sophie, jurist
2022-10-10 ● 4 minuter
Du och din sambo har båda rätt till er gemensamma bostad. Vad händer då om ni separerar? Vem får bostaden och hur går det till att köpa ut sambo ur hus eller bostadsrätt? Och vad gäller för möbler och annat som tillhör bostaden? Vi förklarar och ger exempel.

Hur det går till att köpa ut sin sambo från bo­stads­rätt eller hus ser olika ut be­ro­en­de på om ni har ett sam­bo­av­tal eller inte. 

Du och din sambo kan båda ha rätt till er ge­men­sam­ma bostad

Om du och din sambo äger bo­sta­den till­sam­mans och inte har skri­vit ett sam­bo­av­tal är den sam­bo­e­gen­dom. Det be­ty­der att ni kommer att dela lika på den om ni skulle se­pa­re­ra.

Även om bo­sta­den bara ägs av en av er kan den i vissa fall fort­fa­ran­de räknas som sam­bo­e­gen­dom. Så är fallet om bo­sta­den köptes för att an­vän­das av er båda, till ex­em­pel i sam­band med att ni flyt­ta­de ihop.

Även om bo­sta­den inte köptes för ge­men­sam an­vänd­ning kan den sambon som inte äger bo­sta­den få ta över den om han eller hon be­hö­ver bo­sta­den och ett över­ta­gan­de är skä­ligt. Som skä­ligt räknas van­ligt­vis att per­so­nen ska ta hand om ge­men­sam­ma barn. 

Läsa mer om sambos rätt att ta över din bo­stads­rätt.

Vem får bo­sta­den och köper ut sambo

Om er bostad är sam­bo­e­gen­dom kommer den ingå i bo­del­ning­en och ska delas lika. Om sam­bor­na inte kan komma över­ens om vem som ska bo kvar i bo­sta­den gäller att den sambo som har störst behov av bo­sta­den har rätt till den.

För att sam­bo­e­gen­do­men fort­fa­ran­de ska kunna delas lika kommer den som tar över bo­sta­den tro­ligt­vis behöva kom­pen­se­ra den andra sambon. Det kallas för att köpa ut sambo.

Läs mer: Be­hö­ver ni ett sam­bo­av­tal?

Annan sam­bo­e­gen­dom

Utöver er ge­men­sam­ma bostad utgör bohag sam­bo­e­gen­dom. Bohag är till ex­em­pel möbler, köks­ut­rust­ning och teknik. Vid bo­del­ning­en är det summan av sam­bo­e­gen­do­men (bostad + bohag) som delas lika mellan sam­bor­na. Vad som gäller för sam­bo­e­gen­dom och bo­del­ning re­gle­ras i sam­bo­la­gen

Om ni inte vill att för­del­ning­en ska göras enligt sam­bo­la­gen kan ni skriva ett sam­bo­av­tal. Med ett sam­bo­av­tal kan man göra bo­stads­rätt, hus och bohag till en­skild egen­dom. Det be­ty­der att det är helt ditt och ska inte delas lika. 

Prova gratis

Med hjälp av Aatos kan du skriva ett sam­bo­av­tal online på bara 10 mi­nu­ter.

Köpa ut sambo kalkyl

Om du ska köpa ut sambo ska bo­sta­den först vär­de­ras till sitt mark­nads­vär­de innan bo­del­ning, alltså hur mycket ni skulle få för den vid för­sälj­ning vid tiden för bo­del­ning­en. Kor­rekt vär­de­ring av bo­sta­den görs av en mäk­la­re. Bohag vär­de­ras där­e­mot till in­för­skaff­nings­pris, alltså hur mycket det kostar att köpa bo­ha­get igen. 

Ni be­hö­ver inte betala skatt på pengar eller annan egen­dom ni får genom bo­del­ning. Där­e­mot om du ska köpa ut sambo ur bo­sta­den ska fram­ti­da be­skatt­ning tas in i be­räk­ning­en när ni vär­de­rar bo­sta­den. Ef­tersom den sambon som får bo­sta­den kommer behöva betala skatt för den vid en fram­ti­da för­sälj­ning blir det fak­tis­ka värdet lägre än mark­nads­vär­det.

För att kor­ri­ge­ra detta gör man avdrag för fram­ti­da skatt när man tar upp bo­sta­den i bo­del­ning­en. Detta görs genom att räkna ut vins­ten som skulle gjorts ifall bo­sta­den sålts vid tiden då sam­bo­för­hål­lan­det tog slut. Skat­ten som är 22 % av vins­ten dras sedan av från bo­sta­dens mark­nads­vär­de innan bo­del­ning. Vi åter­kom­mer till detta i ex­emp­len nedan.

Läs mer: Vad alla mås­te veta om sam­bo­en­de före det är för­sent?

Vad händer med bolån om vi se­pa­re­rar?

Om er bostad är be­lå­nad kommer den av er som ska köpa ut sambon också ta över lånet. För att sam­bo­e­gen­do­men ska bli jämnt för­de­lad kommer lånet dras av från dennes del av sam­bo­e­gen­do­men när ni gör en bo­del­ning.

Ex­em­pel: Lika ägd bo­stads­rätt utan bolån

Jonas och Fatima är sambo men gör slut. De bor i en bo­stads­rätt i Malmö värd 3 000 000 kr som de till­sam­mans och med lika insats köpt för 2 000 000 kr. De har be­ta­lat av hela bolå­net. Jonas ska bo kvar i lä­gen­he­ten och köpa ut Fatima. De äger till­sam­mans bohag värt 80 000 kr som de vill dela lika på. De har inget sam­bo­av­tal, så deras bostad och allt bohag kommer ingå i bo­del­ning­en.

Från bo­sta­dens värde gör vi avdrag för fram­ti­da skatt. Det är den skatt som skulle be­ta­lats om bo­stads­rätt sålts då sam­bo­för­hål­lan­den tog slut.

Det in­ne­bär:

  • Vinst = 3 000 000 kr (mark­nads­vär­de) - 2 000 000 kr (in­köps­pri­set) = 1 000 000 kr.
  • Vinst­skatt = 1 000 000 kr (vinst) x 0,22 (22% skatt) = 220 000 kr

Vi ska därför ta upp bo­sta­den i bo­del­ning­en för 3 000 000 kr - 220 000 kr i vinst­skatt = 2 780 000 kr. Till­sam­mans med bo­ha­get blir sam­bo­e­gen­do­mens totala värde 2 860 000 kr

Jonas och Fatima ska gå ur bo­del­ning­en med hälf­ten av sam­bo­e­gen­do­men var, alltså:

  • 2 860 000/2 = 1 430 000 kr

Efter upp­del­ning­en av bo­ha­get har Jonas egen­dom till värde av 2 820 0000 kr, alltså lä­gen­he­ten och hälf­ten av bo­ha­get. Fatima har fått hälf­ten av bo­ha­get till ett värde av 40 000 kr. För att uppnå en jämn för­del­ning av sam­bo­e­gen­do­men måste Jonas köpa ut Fatima för:

  • 2 820 000 - 1 430 000 = 1 390 000 kr

Ex­em­pel: Olika ägd villa med bolån

Erik och Nilla är sambo och bor i en villa i Gö­te­borg värd 5 000 000 kr. Villan köptes för 3 000 000 och av bolå­net åter­står 1 000 000 kr. Deras ge­men­sam­ma bohag är värt 200 000 kr. Villan ägs till 70 % av Nilla och till 30 % av Erik. De har nu be­stämt sig för att se­pa­re­ra. Både Erik och Nilla vill bo kvar i villan, men ef­tersom Nilla ska ta hand om deras ge­men­sam­ma barn har hon störst behov av bo­sta­den och får därför bo kvar. Enligt över­ens­kom­mel­se tar Nilla över bohag till ett värde av 150 000 kr. Erik och Nilla har inget sam­bo­av­tal.

Innan vi på­bör­jar bo­del­ning­en måste vi reda ut vilken be­ty­del­se det har att villan ägs till 70 % av Nilla och 30 % av Erik. Ef­tersom de inte har något sam­bo­av­tal är villan sam­bo­e­gen­dom och kommer ingå i bo­del­ning­en. Sam­bo­e­gen­do­men delas helt jämnt i bo­del­ning­en, utan hänsyn till vem som köpt egen­dom, eller i detta fall hur stor andel av den som ägs av re­spek­ti­ve sambo. Bo­del­ning­en kommer därför se ut precis som i det förra ex­emp­let där sam­bor­na hade lika stora an­de­lar i sin bostad.

Vid bo­del­ning­en räknar vi precis som i förra ex­emp­let ut hur mycket av vil­lans värde som ska dras av för fram­ti­da be­skatt­ning innan den tas upp i bo­del­ning­en.

  • 5 000 000 - 0,22 x (5 000 000 - 3 000 000) = 4 560 000 kr.

När vi lägger till värdet av bo­ha­get och drar av bolå­net blir sam­bo­e­gen­do­mens totala värde:

  • 4 560 000 + 200 000 - 1 000 000 = 3 760 000 kr.

Efter bo­del­ning­en ska Erik och Nilla ha hälf­ten av sam­bo­e­gen­do­men, alltså 3 760 000/2 = 1 880 000 kr var. I prak­ti­ken har Erik bohag värt 50 000 kr medan Nilla har villan och bohag till­sam­mans värt 4 560 000 + 150 000 = 4 710 000 kr. Nilla tar dock över hela lånet, så vi drar av 1 000 000 kr från hennes andel, vilken då blir värd 3 710 000 kr. För att uppnå en jämn bo­del­ning måste Nilla köpa ut Erik för:

  • 3 710 000 - 1 880 000 = 1 830 000 kr.

Vad hade hänt om paret i ex­em­pel 2 skri­vit ett sam­bo­av­tal?

Om Erik och Nilla velat att villan skulle delas efter var­de­ras andel, alltså 70/30 hade de kunnat lösa detta genom ett sam­bo­av­tal. Hade de i ett sam­bo­av­tal kommit över­ens om att villan inte skulle vara sam­bo­e­gen­dom hade bo­del­ning­en endast om­fat­tat bo­ha­get.

De hade då även efter att sam­bo­för­hål­lan­det tagit slut ägt 70 % re­spek­ti­ve 30 % av villan. Nilla, som tar över villan hade behövt köpa ut Erik för 30 % av vil­lans värde.

Läs mer: Vad ärver sambor utan ett tes­ta­men­te?

Varför skriva sam­bo­av­tal?

Sam­bo­la­gen finns till för att trygga och skydda sambor eko­no­miskt i sam­band med se­pa­ra­tion. Men ibland är kanske sam­bo­la­gens regler inte det samma som ni önskar. Med ett sam­bo­av­tal kan ni undgå lagens regler om bo­del­ning och und­vi­ka si­tu­a­tio­ner som skulle vara orätt­vi­sa. 

Sam­bo­av­tal kan ex­em­pel­vis vara bra att ha om ni köper bo­stads­rätt eller hus till­sam­mans och äger olika andel eller har gått in med olika kon­tan­tin­sats. Det kan också vara så att en av er har köpt mer möbler och annan in­red­ning för egna pengar och vill att det ska vara dennes egen­dom. I ett sam­bo­av­tal gör ni det till en­skild egen­dom. 

Sam­bo­av­tal som avser olika kon­tan­tin­sats eller andel i bostad be­hö­ver också kom­bi­ne­ras med ett skul­debrev

Du kan enkelt skriva ett sam­bo­av­tal själv. Det finns inga sär­skil­da form­krav för sam­bo­av­tal, kräver inte vitt­nen och ska heller inte re­gi­stre­ras hos Skat­te­ver­ket. Skri­ver du sam­bo­av­tal med hjälp av Aatos kan du känna dig trygg med att det blir ett kor­rekt och gil­tigt avtal.