Köpa ut sambo ur hus eller bo­stads­rätt

Hus och gatan
sophie.jpeg
Sophie, jurist
2022-10-10 ● 4 minuter
Dela artikeln
Du och din sambo har båda rätt till er ge­men­sam­ma bostad. Vad händer då om ni se­pa­re­rar? Vem får bo­sta­den och hur går det till att köpa ut sambo ur hus eller bo­stads­rätt?

Hur det går till att köpa ut sin sambo från bo­stads­rätt eller hus ser olika ut be­ro­en­de på om ni har ett sam­bo­av­tal eller inte. Och vad gäller för möbler och annat som till­hör bo­sta­den? Vi för­kla­rar och ger ex­em­pel.

Du och din sambo kan båda ha rätt till er ge­men­sam­ma bostad

Om du och din sambo äger bo­sta­den till­sam­mans och inte har skri­vit ett sam­bo­av­tal är den sam­bo­e­gen­dom. Det be­ty­der att ni kommer att dela lika på den om ni skulle se­pa­re­ra.

Även om bara en av er äger bo­sta­den kan den i vissa fall fort­fa­ran­de räknas som sam­bo­e­gen­dom. Så är fallet om bo­sta­den köptes för att an­vän­das av er båda, till ex­em­pel i sam­band med att ni flyt­ta­de ihop.

Även om bo­sta­den inte köptes för ge­men­sam an­vänd­ning kan den sambo som inte äger bo­sta­den få ta över den om hen be­hö­ver bo­sta­den och ett över­ta­gan­de är skä­li­gt. Som skä­li­gt räknas van­ligt­vis att per­so­nen ska ta hand om ge­men­sam­ma barn.

⚠️ Läs mer om sambos rätt att ta över din bo­stads­rätt.

Skriv enkelt ditt sam­bo­av­tal online

Med Aatos kan du skriva ett sam­bo­av­tal på mindre än 10 mi­nu­ter. Prova på och betala när du känner dig klar.

Vem får bo­sta­den och köper ut sambo?

Om er bostad är sam­bo­e­gen­dom kommer den ingå i bo­del­ning­en och ska delas lika. Om ni inte kan komma över­ens om vem som ska bo kvar i bo­sta­den gäller att den sambo som har störst behov av bo­sta­den har rätt till den.

För att sam­bo­e­gen­do­men fort­fa­ran­de ska kunna delas lika kommer den som tar över bo­sta­den behöva kom­pen­se­ra den andra sambon. Du får alltså köpa ut sambo.

Insikt: Be­hö­ver ni ett sam­bo­av­tal?

Annan sam­bo­e­gen­dom

Utöver er ge­men­sam­ma bostad utgör bohag sam­bo­e­gen­dom. Bohag är till ex­em­pel möbler, köks­ut­rust­ning och teknik. Vid bo­del­ning­en är det summan av sam­bo­e­gen­do­men (bostad + bohag) som delas lika mellan er.

Om ni inte vill att för­del­ning­en ska göras enligt sam­bo­la­gen kan ni skriva ett sam­bo­av­tal. Med ett sam­bo­av­tal kan ni göra bo­stads­rätt, hus och prylar till en­skild egen­dom. Det be­ty­der att det är helt ditt och ska inte delas lika.

Läs mer: Vad alla mås­te veta om sam­bo­en­de före det är för­sent?

Köpa ut sambo kalkyl

Om du ska köpa ut sambo ska bo­sta­den först vär­de­ras till sitt mark­nads­värde innan bo­del­ning, alltså hur mycket ni skulle få för den vid för­sälj­ning vid tiden för bo­del­ning­en. Kor­rekt vär­de­ring av bo­sta­den görs av en mäk­la­re. Bohag vär­de­ras där­e­mot till in­för­skaff­ningspris, alltså hur mycket det kostar att köpa bo­ha­get igen.

Ni be­hö­ver inte betala skatt på pengar eller annan egen­dom ni får genom bo­del­ning. Där­e­mot om du ska köpa ut sambo ur bo­sta­den ska fram­ti­da be­skatt­ning tas in i be­räk­ning­en när ni vär­de­rar bo­sta­den. Ef­ter­som den sambo som får bo­sta­den kommer behöva betala skatt för den vid en fram­ti­da för­sälj­ning blir det fak­tis­ka värdet lägre än mark­nads­vär­det.

För att kor­ri­ge­ra detta gör man avdrag för fram­ti­da skatt när man tar upp bo­sta­den i bo­del­ning­en. Detta görs genom att räkna ut vins­ten som skulle gjorts ifall bo­sta­den sålts vid tiden då sam­bo­för­hål­lan­det tog slut. Skat­ten som är 22 % av vins­ten dras sedan av från bo­sta­dens mark­nads­värde innan bo­del­ning. Vi åter­kom­mer till detta i ex­emp­len nedan.

💡 Skriv ett sam­bo­av­tal till­sam­mans med din part­ner. Se till att du får till­ba­ka det du har be­ta­lat för bo­sta­den vid en se­pa­ra­tion.

Vad händer med bolån om vi se­pa­re­rar?

Om er bostad är be­lå­nad kommer den av er som ska köpa ut sambon också ta över lånet. För att sam­bo­e­gen­do­men ska bli jämnt för­de­lad kommer lånet dras av från dennes del av sam­bo­e­gen­do­men när ni gör en bo­del­ning.

Ex­em­pel 1: Lika ägd bo­stads­rätt utan bolån

Jonas och Fatima är sambo men gör slut. De bor i en bo­stads­rätt i Malmö värd 3 000 000 kr som de till­sam­mans och med lika insats köpt för 2 000 000 kr. De har be­ta­lat av hela bolå­net. Jonas ska bo kvar i lä­gen­he­ten och köpa ut Fatima. De äger till­sam­mans bohag värt 80 000 kr som de vill dela lika på. De har inget sam­bo­av­tal, så deras bostad och allt bohag kommer ingå i bo­del­ning­en.

Från bo­sta­dens värde gör vi avdrag för fram­ti­da skatt. Det är den skatt som skulle be­ta­la­ts om bo­stads­rätt sålts på mark­na­den.

Det in­ne­bär:

  • Vinst = 3 000 000 kr (mark­nads­värde) - 2 000 000 kr (in­köps­pri­set) = 1 00 000 kr.
  • Vinst­ska­tt = 1 00 000 kr (vinst) x 0,22 (22% skatt) = 220 000 kr

Vi ska därför ta upp bo­sta­den i bo­del­ning­en för 3 000 000 kr - 220 000 kr i vinst­ska­tt = 2 780 000 kr. Till­sam­mans med bo­ha­get blir sam­bo­e­gen­do­mens totala värde 2 860 000 kr

Jonas och Fatima ska gå ur bo­del­ning­en med hälf­ten av sam­bo­e­gen­do­men var, alltså:

  • 2 860 000/2 = 1 430 000 kr

Efter upp­del­ning­en av bo­ha­get har Jonas egen­dom till värde av 2 820 0000 kr, alltså lä­gen­he­ten och hälf­ten av bo­ha­get. Fatima har fått hälf­ten av bo­ha­get till ett värde av 40 000 kr. För att uppnå en jämn för­del­ning av sam­bo­e­gen­do­men måste Jonas köpa ut Fatima för:

  • 2 820 000 - 1 430 000 = 1 390 000 kr

Ex­em­pel 2: Olika ägd villa med bolån

Erik och Nilla är sambo och bor i en villa i Gö­te­borg värd 5 000 000 kr. Villan köptes för 3 000 000 och av bolå­net åter­står 1 00 000 kr. Deras ge­men­sam­ma bohag är värt 200 000 kr. Villan ägs till 70 % av Nilla och till 30 % av Erik. De har nu be­stämt sig för att se­pa­re­ra. Både Erik och Nilla vill bo kvar i villan, men ef­ter­som Nilla ska ta hand om deras ge­men­sam­ma barn har hon störst behov av bo­sta­den och får därför bo kvar. Enligt över­ens­kom­mel­se tar Nilla över bohag till ett värde av 150 000 kr. Erik och Nilla har inget sam­bo­av­tal.

Innan vi på­bör­jar bo­del­ning­en måste vi reda ut vilken be­ty­del­se det har att villan ägs till 70 % av Nilla och 30 % av Erik. Ef­ter­som de inte har något sam­bo­av­tal är villan sam­bo­e­gen­dom och kommer ingå i bo­del­ning­en. Sam­bo­e­gen­do­men delas helt jämnt i bo­del­ning­en, utan hänsyn till vem som köpt egen­dom, eller i detta fall hur stor andel av den som ägs av re­spek­tive sambo. Bo­del­ning­en kommer därför se ut precis som i det förra ex­emp­let där sam­bor­na hade lika stora an­de­lar i sin bostad.

Vid bo­del­ning­en räknar vi precis som i förra ex­emp­let ut hur mycket av vil­lans värde som ska dras av för fram­ti­da be­skatt­ning innan den tas upp i bo­del­ning­en.

  • 5 000 000 - 0,22 x (5 000 000 - 3 000 000) = 4 560 000 kr.

När vi lägger till värdet av bo­ha­get och drar av bolå­net blir sam­bo­e­gen­do­mens totala värde:

  • 4 560 000 + 200 000 - 1 000 000 = 3 760 000 kr.

Efter bo­del­ning­en ska Erik och Nilla ha hälf­ten av sam­bo­e­gen­do­men, alltså 3 760 000/2 = 1 880 000 kr var. I prak­ti­ken har Erik bohag värt 50 000 kr medan Nilla har villan och bohag till­sam­mans värt 4 560 000 + 150 000 = 4 710 000 kr. Nilla tar dock över hela lånet, så vi drar av 1 000 000 kr från hennes andel, vilken då blir värd 3 710 000 kr. För att uppnå en jämn bo­del­ning måste Nilla köpa ut Erik för:

  • 3 710 000 - 1 880 000 = 1 830 000 kr.

Grönskande trädgård

Vad hade hänt om Erik och Nilla skri­vit ett sam­bo­av­tal?

Om Erik och Nilla velat att villan skulle delas efter var­de­ras andel, alltså 70/30 hade de kunnat lösa detta genom ett sam­bo­av­tal. Hade de i ett sam­bo­av­tal kommit över­ens om att villan inte skulle vara sam­bo­e­gen­dom hade bo­del­ning­en endast om­fat­tat bo­ha­get.

De hade då även efter att sam­bo­för­hål­lan­det tagit slut ägt 70 % re­spek­tive 30 % av villan. Nilla, som tar över villan hade behövt köpa ut Erik för 30 % av vil­lans värde.

Varför skriva sam­bo­av­tal?

Sam­bo­la­gen finns till för att trygga och skydda sambor eko­no­miskt i sam­band med se­pa­ra­tion. Men ibland är kanske sam­bo­la­gens regler inte det samma som ni önskar. Med ett sam­bo­av­tal kan ni undgå lagens regler om bo­del­ning och und­vi­ka si­tu­a­tio­ner som skulle vara orätt­vi­sa. Det är såldes möj­li­gt att avtala bort sam­bo­la­gen.

Sam­bo­av­tal kan ex­em­pel­vis vara bra att ha om ni köper bo­stads­rätt eller hus till­sam­mans och

  • äger olika andel eller 
  • har gått in med olika kon­tan­tin­sa­ts.

Det kan också vara så att en av er har köpt mer möbler och annan in­red­ning för egna pengar och vill att det ska vara dennes egen­dom. I ett sam­bo­av­tal gör ni det i så fall till en­skild egen­dom.

💡 Kom ihåg! Sam­bo­av­tal som avser olika kon­tan­tin­sa­ts eller andel i bostad måste kom­bi­ne­ras med ett skul­debrev.

Du kan enkelt skriva ditt sam­bo­av­tal själv

Sam­bo­av­tal har inga sär­skil­da form­krav, kräver inte vitt­nen och ska heller inte re­gi­stre­ras hos Skat­te­ver­ket. Men det måste fort­fa­ran­de följa lagens regler för att vara gil­ti­gt.

Att skriva ditt sam­bo­av­tal med Aatos ger extra trygg­het och du vet att av­ta­let verk­li­gen gäller när det väl ska an­vän­das.

Börja skriv ditt sam­bo­av­tal redan idag! Det är enkelt!

Vad våra kunder tycker om oss

Aatos har redan över 130 000 an­vän­da­re!

★★★★★ Hans

“Så enkelt och bra. Det var så tyd­li­ga frågor och val. Man be­höv­de inte tänka på att texten blev ju­ri­diskt kor­rekt. Mycket pris­värd tjänst som ger möj­lig­het att ändra i 30 dagar utan extra kost­nad samt till­gång till ju­ri­disk as­sistans.”

★★★★★ Eva

“Lätt att följa alla steg.”

★★★★★ Ca­mil­la

“Enkelt, snabbt och pris­värt. Gick att fort­sät­ta där man slu­ta­de om man inte hade möj­lig­het/ville göra klart direkt.”

Smidigare juridik, online och enkelt!