Hal­lin­ta­oi­keus – kuka maksaa kulut?

Tässä ar­tik­ke­lissa kä­sit­te­lemme asun­non tai kiin­teis­tön hal­ti­jan ja omis­ta­jan vä­listä vas­tuun­ja­koa ja eri­tyi­sesti sitä, kuka vastaa mis­tä­kin asun­nosta tai kiin­teis­töstä ai­heu­tu­vista kus­tan­nuk­sista.

Hal­lin­ta­oi­keus tar­koit­taa oi­keutta käyt­tää toisen omai­suutta

Hal­lin­ta­oi­keu­della tar­koi­te­taan oi­keutta käyt­tää omai­suutta ja naut­tia sen tuo­tosta. Ta­val­li­sesti hal­lin­ta­oi­keus kuuluu omai­suu­den omis­ta­jalle.

On kui­ten­kin mah­dol­lista, että hal­lin­ta­oi­keus ja omis­tusoi­keus ovat eri hen­ki­löillä.

Esi­merkki: Kiin­teis­tö­kauppa

Kiin­teis­tö­kau­passa myyjä voi pi­dät­tää it­sel­lään hal­lin­ta­oi­keu­den kiin­teis­töön, kun omis­tusoi­keus siir­tyy os­ta­jalle. Sama pätee myös kiin­teis­tön lah­joit­ta­mi­seen.

Li­säksi les­kellä on tie­tyin edel­ly­tyk­sin oikeus pitää hal­lin­nas­saan puo­li­soi­den yh­tei­senä kotina käyt­tä­mää asun­toa, vaikka omis­tusoi­keus asun­toon siir­tyisi pe­rin­tönä pa­ris­kun­nan lap­sille. Hal­lin­ta­oi­keu­den voi saada myös tes­ta­men­tilla tai lah­jalla.

Kun hal­lin­ta­oi­keus ja omis­tusoi­keus ovat eri hen­ki­löillä, ei kum­mal­la­kaan os­a­puo­lella ole täyttä oi­keutta omai­suu­teen.

• Hal­lin­ta­oi­keu­den hal­ti­jalla on esi­mer­kiksi vel­vol­li­suus käyt­tää omai­suutta huo­lel­li­sesti ja olla ai­heut­ta­matta sille va­hin­koa.
• Omis­ta­jan oi­keuk­sia taas ra­joit­taa esi­mer­kiksi se, ettei hän ei aina voi va­paasti myydä omai­suutta, koska sitä ra­sit­taa toisen hen­ki­lön hal­lin­ta­oi­keus.

Kus­tan­nuk­set kiin­teis­tön tai asun­non hoi­dosta ja käy­töstä ja­kau­tu­vat omis­ta­jan ja hal­lin­ta­oi­keu­den hal­ti­jan kesken. Seu­raa­vassa pe­reh­dymme kus­tan­nus­ten jakoon tar­kem­min.

💡 Tie­sitkö, että kes­ki­näi­nen tes­ta­mentti mah­dol­lis­taa asun­non hal­lin­ta­oi­keu­den siir­ty­mi­sen les­kelle?

Lue lisää: Kuinka asun­non voi siir­tää lapsen nimiin?

Kus­tan­nus­ten ja­kau­tu­mi­nen saat­taa ai­heut­taa epä­sel­vyyk­siä

Tark­koja sään­nök­siä siitä, miten kiin­teis­töstä tai asun­nosta ai­heu­tu­vat kus­tan­nuk­set ja­kau­tuva omis­ta­jan ja hal­lin­ta­oi­keu­den hal­ti­jan kesken ei juu­ri­kaan ole.

Esi­mer­kiksi kiin­teis­tö­ve­ro­laissa (654/1992) mää­ri­tel­lään se, kuka on vas­tuussa kiin­teis­tö­ve­ron mak­sa­mi­sesta. Pe­rin­tö­kaa­ressa (40/1965) taas on sään­nök­siä kus­tan­nus­ten ja­kau­tu­mi­sesta, kun hal­lin­ta­oi­keu­den on saanut tes­ta­men­tilla tai kun se pe­rus­tuu lesken asu­mi­soi­keu­teen.

Pe­rin­tö­kaa­ren mukaan käyt­tö­oi­keu­den hal­ti­jan on vas­tat­tava omai­suu­desta joh­tu­vista tar­peel­li­sista kus­tan­nuk­sista, jotka ovat sen laa­tui­sia, että ne on suo­ri­tet­tava hänen hal­linta-ai­ka­naan saa­ta­valla tuo­tolla.

Asu­mi­sesta ei kui­ten­kaan suo­raan kerry tuot­toa hal­lin­ta­oi­keu­den hal­ti­jalle, mistä seuraa, että lain­koh­dan suora tul­kinta tar­koit­taisi, ettei hal­li­ta­oi­keu­den hal­tija mak­saisi asu­mi­ses­taan mitään. Täl­lai­nen tul­kinta voisi johtaa omis­ta­jan kan­nalta koh­tuut­to­maan ti­lan­tee­seen.

Läh­tö­koh­tana onkin, että asun­non tai kiin­teis­tön hal­tija vastaa ai­na­kin päi­vit­täi­sistä asu­mis­kus­tan­nuk­sista.

Esi­mer­kiksi siitä, kuka vastaa ta­lo­yh­tiön hoito- ja ra­hoi­tus­vas­tik­keista tai esi­mer­kiksi asun­non kor­jaus­kus­tan­nuk­sista. Ovatko edellä olevat päi­vit­täi­siä asu­mis­kus­tan­nuk­sia, on kui­ten­kin esi­tetty eriä­viä tul­kin­toja.

Lue lisää: Mikä on hal­li­ta­oi­keus­tes­ta­mentti?

Mitkä kat­so­taan asu­mis­kus­tan­nuk­siksi?

Hal­lin­ta­oi­keu­den hal­tija vastaa aina itse asu­mi­sensa kus­tan­nuk­sista.

Asu­mis­kus­tan­nuk­sia ovat ai­na­kin esi­mer­kiksi:

• säh­kö­mak­sut
• ve­si­mak­sut
• läm­mi­tys­mak­sut

Tark­kaa mää­ri­tel­mää sille, mitä asu­mis­kus­tan­nuk­silla tar­koi­te­taan, ei kui­ten­kaan ole.

Kuka maksaa hoito- ja ra­hoi­tus­vas­tik­keen asunto-osa­keyh­tiössä?

Tul­kin­nat siitä, kumpi – omis­taja vai hal­lin­ta­oi­keu­den hal­tija – on vas­tuussa ta­lo­yh­tiön yh­tiö­vas­tik­keista pe­rus­tu­vat lä­hinnä oi­keus­kir­jal­li­suu­teen.

Oi­keus­kir­jal­li­suu­dessa on esi­tetty eri­lai­sia nä­kö­kan­toja ai­hee­seen, ja ne ovat muut­tu­neet ajan ku­luessa. Kes­kus­telu on kes­kit­ty­nyt lä­hinnä lesken asu­mi­soi­keu­teen ja kus­tan­nus­ten­ja­koon lesken ja asun­non omis­ta­vien pe­ril­lis­ten vä­lillä.

Oi­keus­kir­jal­li­suu­dessa on ai­em­min esi­tetty esi­mer­kiksi kah­tia­ja­koa omis­ta­jan ja hal­lin­ta­oi­keu­den­hal­ti­jan vä­lillä: hoi­to­vas­tike kuu­luisi hal­lin­ta­oi­keu­den­hal­ti­jan mak­set­ta­vaksi, kun taas ra­hoi­tus­vas­tike omis­ta­jan vas­tuulle.

Uu­dem­pien nä­kö­kan­to­jen mukaan taas hal­lin­ta­oi­keu­den­hal­ti­jan mak­set­ta­vaksi voisi katsoa tu­le­van yh­tiö­vas­tik­keesta enin­tään se summa, mitä sa­man­lai­sesta asun­nosta voisi pyytää vuo­kraa. (Aarnio – Kangas 2016, s. 1041-1044)

Asunto-osa­keyh­tiö­lain (1599/2009) mukaan osak­kee­no­mis­taja on kui­ten­kin vas­tuussa yh­tiö­vas­tik­keen mak­sa­mi­sesta. Viime kä­dessä yh­tiö­vas­tik­keet pe­ri­tään siis aina osak­kee­no­mis­ta­jalta.

Lo­pulta se, kenen vas­tuulla yh­tiö­vas­tik­keen mak­sa­mi­nen on, tulee hoitaa so­pi­malla asiasta omis­ta­jan ja hal­lin­ta­oi­keu­den hal­ti­jan vä­lillä.

Lue lisää: Mikä on hal­lin­ta­oi­keus­vä­hen­nys?

Kuka maksaa kiin­teis­tö­ve­ron?

Kiin­teis­tö­ve­ro­lain (654/1992) mukaan läh­tö­koh­tai­sesti omis­taja on vas­tuussa kiin­teis­tö­ve­ron mak­sa­mi­sesta. Sillä, jolla on kiin­teis­töön hal­lin­ta­oi­keus on kui­ten­kin vel­vol­li­suus suo­rit­taa kiin­teis­tö­vero, mikäli hänet kat­so­taan kiin­teis­tön omis­ta­jan ve­roi­seksi hal­ti­jaksi.

Omis­ta­jan ve­roi­sena hal­ti­jana pi­de­tään esi­mer­kiksi leskeä, jolla on oikeus pitää hal­lin­nas­saan puo­li­soi­den yh­tei­senä kotina käyt­tä­mää asun­toa. Omis­ta­jan ve­roista hal­ti­jaa ei sen sijaan voi syntyä vas­tik­keel­li­sen saan­non yh­tey­dessä.

Mikäli esi­mer­kiksi myyjä pi­dät­tää it­sel­lään hal­lin­ta­oi­keu­den kiin­teis­töön, ei hä­nestä tule omis­ta­jan ve­roista hal­ti­jaa. Kiin­teis­tö­ve­ron maksaa täl­löin omis­taja.

Kus­tan­nus­ten ja­ka­mi­sesta kan­nat­taa sopia kir­jal­li­sesti

Jotta epä­sel­vyyk­siltä väl­ty­tään, kan­nat­taa kus­tan­nus­ten ja­kau­tu­mi­sesta sopia omis­ta­jan ja hal­lin­ta­oi­keu­den hal­ti­jan vä­lillä – mie­lui­ten kir­jal­li­sesti. Kun vas­tuista so­vi­taan kir­jal­li­sesti, väl­ty­tään myö­hem­miltä epä­sel­vyyk­siltä ja mah­dol­li­silta rii­doilta.

Mikäli leski saa hal­lin­ta­oi­keu­den kiin­teis­töön tai asun­toon lesken asu­mi­soi­keu­den no­jalla, tai muu hen­kilö saa hal­lin­ta­oi­keu­den tes­ta­men­tilla, kan­nat­taa kus­tan­nus­ten ja­ka­mi­sesta sopia jo heti pe­rin­nön­jaon yh­tey­dessä.

Läh­teet

Aarnio, Aulis, and Urpo Kangas. Suomen jää­mis­tö­oi­keus. I, Pe­rin­tö­oi­keus. 6., uu­dis­tettu painos. Hel­sinki: Ta­len­tum Pro, 2016. Print.