Hal­lin­ta­oi­keus – kuka maksaa kulut?

Punainen kesämökki
tatu.png
Tatu Mäenpää, lakimies (OTM)
9.1.2023 ● 5 minuuttia
Jaa artikkeli
Kun kiin­teis­tön tai asun­non hal­lin­ta- ja omis­tusoi­keus kuu­lu­vat eri hen­ki­löil­le, herää ky­sy­mys siitä, kuka vastaa kiin­teis­tös­tä ja siellä asu­mi­ses­ta ai­heu­tu­vis­ta kus­tan­nuk­sis­ta.

Tässä ar­tik­ke­lis­sa kä­sit­te­lem­me asun­non tai kiin­teis­tön hal­ti­jan ja omis­ta­jan vä­lis­tä vas­tuun­ja­koa ja eri­tyi­ses­ti sitä, kuka vastaa mis­tä­kin asun­nos­ta tai kiin­teis­tös­tä ai­heu­tu­vis­ta kus­tan­nuk­sis­ta.

Hal­lin­ta­oi­keus tar­koit­taa oi­keut­ta käyt­tää toisen omai­suut­ta

Hal­lin­ta­oi­keu­del­la tar­koi­te­taan oi­keut­ta käyt­tää omai­suut­ta ja naut­tia sen tuo­tos­ta. Ta­val­li­ses­ti hal­lin­ta­oi­keus kuuluu omai­suu­den omis­ta­jal­le.

On kui­ten­kin mah­dol­lis­ta, että hal­lin­ta­oi­keus ja omis­tusoi­keus ovat eri hen­ki­löil­lä.

Esi­merk­ki: Kiin­teis­tö­kaup­pa

Kiin­teis­tö­kau­pas­sa myyjä voi pi­dät­tää it­sel­lään hal­lin­ta­oi­keu­den kiin­teis­töön, kun omis­tusoi­keus siir­tyy os­ta­jal­le. Sama pätee myös kiin­teis­tön lah­joit­ta­mi­seen.

Li­säk­si les­kel­lä on tie­tyin edel­ly­tyk­sin oikeus pitää hal­lin­nas­saan puo­li­soi­den yh­tei­se­nä kotina käyt­tä­mää asun­toa, vaikka omis­tusoi­keus asun­toon siir­tyi­si pe­rin­tö­nä pa­ris­kun­nan lap­sil­le. Hal­lin­ta­oi­keu­den voi saada myös tes­ta­men­til­la tai lah­jal­la. 

Kun hal­lin­ta­oi­keus ja omis­tusoi­keus ovat eri hen­ki­löil­lä, ei kum­mal­la­kaan os­a­puo­lel­la ole täyttä oi­keut­ta omai­suu­teen.

  • Hal­lin­ta­oi­keu­den hal­ti­jal­la on esi­mer­kik­si vel­vol­li­suus käyt­tää omai­suut­ta huo­lel­li­ses­ti ja olla ai­heut­ta­mat­ta sille va­hin­koa.
  • Omis­ta­jan oi­keuk­sia taas ra­joit­taa esi­mer­kik­si se, ettei hän ei aina voi va­paas­ti myydä omai­suut­ta, koska sitä ra­sit­taa toisen hen­ki­lön hal­lin­ta­oi­keus.

Kus­tan­nuk­set kiin­teis­tön tai asun­non hoi­dos­ta ja käy­tös­tä ja­kau­tu­vat omis­ta­jan ja hal­lin­ta­oi­keu­den hal­ti­jan kesken. Seu­raa­vas­sa pe­reh­dym­me kus­tan­nus­ten jakoon tar­kem­min.

💡 Tie­sit­kö, että kes­ki­näi­nen tes­ta­ment­ti mah­dol­lis­taa asun­non hal­lin­ta­oi­keu­den siir­ty­mi­sen les­kel­le?

Lue lisää: Kuinka asun­non voi siir­tää lapsen nimiin?

Kus­tan­nus­ten ja­kau­tu­mi­nen saat­taa ai­heut­taa epä­sel­vyyk­siä

Tark­ko­ja sään­nök­siä siitä, miten kiin­teis­tös­tä tai asun­nos­ta ai­heu­tu­vat kus­tan­nuk­set ja­kau­tu­va omis­ta­jan ja hal­lin­ta­oi­keu­den hal­ti­jan kesken ei juu­ri­kaan ole.

Esi­mer­kik­si kiin­teis­tö­ve­ro­lais­sa (654/1992) mää­ri­tel­lään se, kuka on vas­tuus­sa kiin­teis­tö­ve­ron mak­sa­mi­ses­ta. Pe­rin­tö­kaa­res­sa (40/1965) taas on sään­nök­siä kus­tan­nus­ten ja­kau­tu­mi­ses­ta, kun hal­lin­ta­oi­keu­den on saanut tes­ta­men­til­la tai kun se pe­rus­tuu lesken asu­mi­soi­keu­teen.

Pe­rin­tö­kaa­ren mukaan käyt­tö­oi­keu­den hal­ti­jan on vas­tat­ta­va omai­suu­des­ta joh­tu­vis­ta tar­peel­li­sis­ta kus­tan­nuk­sis­ta, jotka ovat sen laa­tui­sia, että ne on suo­ri­tet­ta­va hänen hal­lin­ta-ai­ka­naan saa­ta­val­la tuo­tol­la.

Asu­mi­ses­ta ei kui­ten­kaan suo­raan kerry tuot­toa hal­lin­ta­oi­keu­den hal­ti­jal­le, mistä seuraa, että lain­koh­dan suora tul­kin­ta tar­koit­tai­si, ettei hal­li­ta­oi­keu­den hal­ti­ja mak­sai­si asu­mi­ses­taan mitään. Täl­lai­nen tul­kin­ta voisi johtaa omis­ta­jan kan­nal­ta koh­tuut­to­maan ti­lan­tee­seen.

Läh­tö­koh­ta­na onkin, että asun­non tai kiin­teis­tön hal­ti­ja vastaa ai­na­kin päi­vit­täi­sis­tä asu­mis­kus­tan­nuk­sis­ta.

Esi­mer­kik­si siitä, kuka vastaa ta­lo­yh­tiön hoito- ja ra­hoi­tus­vas­tik­keis­ta tai esi­mer­kik­si asun­non kor­jaus­kus­tan­nuk­sis­ta. Ovatko edellä olevat päi­vit­täi­siä asu­mis­kus­tan­nuk­sia, on kui­ten­kin esi­tet­ty eriä­viä tul­kin­to­ja.

Mitkä kat­so­taan asu­mis­kus­tan­nuk­sik­si?

Hal­lin­ta­oi­keu­den hal­ti­ja vastaa aina itse asu­mi­sen­sa kus­tan­nuk­sis­ta.

Asu­mis­kus­tan­nuk­sia ovat ai­na­kin esi­mer­kik­si:

  • säh­kö­mak­sut
  • ve­si­mak­sut
  • läm­mi­tys­mak­sut

Tark­kaa mää­ri­tel­mää sille, mitä asu­mis­kus­tan­nuk­sil­la tar­koi­te­taan, ei kui­ten­kaan ole. 

Kuka maksaa hoito- ja ra­hoi­tus­vas­tik­keen asunto-osa­keyh­tiös­sä?

Tul­kin­nat siitä, kumpi – omis­ta­ja vai hal­lin­ta­oi­keu­den hal­ti­ja – on vas­tuus­sa ta­lo­yh­tiön yh­tiö­vas­tik­keis­ta pe­rus­tu­vat lä­hin­nä oi­keus­kir­jal­li­suu­teen.

Oi­keus­kir­jal­li­suu­des­sa on esi­tet­ty eri­lai­sia nä­kö­kan­to­ja ai­hee­seen, ja ne ovat muut­tu­neet ajan ku­lues­sa. Kes­kus­te­lu on kes­kit­ty­nyt lä­hin­nä lesken asu­mi­soi­keu­teen ja kus­tan­nus­ten­ja­koon lesken ja asun­non omis­ta­vien pe­ril­lis­ten vä­lil­lä.

Oi­keus­kir­jal­li­suu­des­sa on ai­em­min esi­tet­ty esi­mer­kik­si kah­tia­ja­koa omis­ta­jan ja hal­lin­ta­oi­keu­den­hal­ti­jan vä­lil­lä: hoi­to­vas­ti­ke kuu­lui­si hal­lin­ta­oi­keu­den­hal­ti­jan mak­set­ta­vak­si, kun taas ra­hoi­tus­vas­ti­ke omis­ta­jan vas­tuul­le.

Uu­dem­pien nä­kö­kan­to­jen mukaan taas hal­lin­ta­oi­keu­den­hal­ti­jan mak­set­ta­vak­si voisi katsoa tu­le­van yh­tiö­vas­tik­kees­ta enin­tään se summa, mitä sa­man­lai­ses­ta asun­nos­ta voisi pyytää vuo­kraa. (Aarnio – Kangas 2016, s. 1041-1044)

Asunto-osa­keyh­tiö­lain (1599/2009) mukaan osak­kee­no­mis­ta­ja on kui­ten­kin vas­tuus­sa yh­tiö­vas­tik­keen mak­sa­mi­ses­ta. Viime kä­des­sä yh­tiö­vas­tik­keet pe­ri­tään siis aina osak­kee­no­mis­ta­jal­ta.

Lo­pul­ta se, kenen vas­tuul­la yh­tiö­vas­tik­keen mak­sa­mi­nen on, tulee hoitaa so­pi­mal­la asias­ta omis­ta­jan ja hal­lin­ta­oi­keu­den hal­ti­jan vä­lil­lä.

Kuka maksaa kiin­teis­tö­ve­ron?

Kiin­teis­tö­ve­ro­lain (654/1992) mukaan läh­tö­koh­tai­ses­ti omis­ta­ja on vas­tuus­sa kiin­teis­tö­ve­ron mak­sa­mi­ses­ta. Sillä, jolla on kiin­teis­töön hal­lin­ta­oi­keus on kui­ten­kin vel­vol­li­suus suo­rit­taa kiin­teis­tö­ve­ro, mikäli hänet kat­so­taan kiin­teis­tön omis­ta­jan ve­roi­sek­si hal­ti­jak­si

Omis­ta­jan ve­roi­se­na hal­ti­ja­na pi­de­tään esi­mer­kik­si leskeä, jolla on oikeus pitää hal­lin­nas­saan puo­li­soi­den yh­tei­se­nä kotina käyt­tä­mää asun­toa. Omis­ta­jan ve­rois­ta hal­ti­jaa ei sen sijaan voi syntyä vas­tik­keel­li­sen saan­non yh­tey­des­sä.

Mikäli esi­mer­kik­si myyjä pi­dät­tää it­sel­lään hal­lin­ta­oi­keu­den kiin­teis­töön, ei hä­nes­tä tule omis­ta­jan ve­rois­ta hal­ti­jaa. Kiin­teis­tö­ve­ron maksaa täl­löin omis­ta­ja.

Kus­tan­nus­ten ja­ka­mi­ses­ta kan­nat­taa sopia kir­jal­li­ses­ti

Jotta epä­sel­vyyk­sil­tä väl­ty­tään, kan­nat­taa kus­tan­nus­ten ja­kau­tu­mi­ses­ta sopia omis­ta­jan ja hal­lin­ta­oi­keu­den hal­ti­jan vä­lil­lä – mie­lui­ten kir­jal­li­ses­ti. Kun vas­tuis­ta so­vi­taan kir­jal­li­ses­ti, väl­ty­tään myö­hem­mil­tä epä­sel­vyyk­sil­tä ja mah­dol­li­sil­ta rii­doil­ta. 

Mikäli leski saa hal­lin­ta­oi­keu­den kiin­teis­töön tai asun­toon lesken asu­mi­soi­keu­den no­jal­la, tai muu hen­ki­lö saa hal­lin­ta­oi­keu­den tes­ta­men­til­la, kan­nat­taa kus­tan­nus­ten ja­ka­mi­ses­ta sopia jo heti pe­rin­nön­jaon yh­tey­des­sä.

Teks­tin läh­teet:

Aarnio, Aulis, and Urpo Kangas. Suomen jää­mis­tö­oi­keus. I, Pe­rin­tö­oi­keus. 6., uu­dis­tet­tu painos. Hel­sin­ki: Ta­len­tum Pro, 2016. Print.