Käypä arvo se­li­tet­ty­nä

Omai­suu­den käypää arvoa käy­te­tään usein mit­ta­ri­na sille, miten joku tietty omai­suus ar­vos­te­taan. Ylei­sim­min käy­väl­lä ar­vol­la tar­koi­te­taan omai­suu­den to­den­nä­köis­tä luo­vu­tus­hin­taa. Tällä tar­koi­te­taan tyy­pil­li­ses­ti sitä hintaa, joka omai­suu­des­ta saa­tai­siin myy­täes­sä se va­pail­la mark­ki­noil­la.

Käyvän arvon kä­sit­tees­tä pu­hu­taan esi­mer­kik­si pe­rin­nön­jaon yh­tey­des­sä. Pe­rin­nön­jaon li­säk­si käypä arvo tulee mää­rit­tää myös lah­joi­tuk­sen ja osi­tuk­sen yh­tey­des­sä.

Käypää arvoa tar­vit­set myös sil­loin, kun mak­set­ta­vak­se­si tulee va­rain­siir­to­ve­ro. Kun ostat kiin­teis­tön, asunto-osak­keen tai jonkin muun ar­vo­pa­pe­rin, tulee sinun maksaa myös va­rain­siir­to­ve­ro. Va­rain­siir­to­ve­ro las­ke­taan siten vas­tik­kee­na luo­vu­te­tun omai­suu­den käy­väs­tä ar­vos­ta.

Käypä arvo pe­rin­nön­jaos­sa

Vai­na­jal­ta jäänyt omai­suus tulee mää­ri­tel­lä pe­ru­kir­jas­sa sen käyvän arvon mu­kai­ses­ti. Omai­suu­den käyvän arvon sel­vit­tä­mi­nen vai­kut­taa eten­kin pe­rin­tö­ve­ron mää­räy­ty­mi­seen.

Pe­rin­nön­jaos­sa omai­suu­den käypä arvo on riip­pu­vai­nen pe­rit­tä­vän kuo­lin­het­ken hin­ta­ta­sos­ta. Omai­suu­den käypä arvo täl­löin on se hinta, joka omai­suu­des­ta olisi to­den­nä­köi­ses­ti saatu, jos se olisi myyty pe­rit­tä­vän kuo­lin­het­kel­lä.

Arvio käy­väs­tä ar­vos­ta voi­daan tehdä esi­mer­kik­si sen poh­jal­ta, millä hin­nal­la vas­taa­van­lai­nen omai­suus on myyty vain­ajan kuo­lin­het­kel­lä.

Omai­suu­den ar­von­mää­ri­tys on pe­rin­tö­ve­ro­tuk­sen nä­kö­kul­mas­ta aina yk­si­löl­lis­tä. Käyvän arvon mää­rit­tä­mi­sel­le ei ole mitään tark­ko­ja oh­jei­ta. Ar­vioin­ti to­del­li­seen käy­pään arvoon ei aina ole mah­dol­lis­ta. Näin on esi­mer­kik­si kiin­teis­tö­jen koh­dal­la. Silti se on aina käyvän arvon mää­rit­te­lys­sä ta­voit­tee­na.

Käypä arvo osi­tuk­ses­sa

Omai­suus osi­te­taan eli jae­taan avio­lii­ton päät­tyes­sä avio­eros­sa tai puo­li­son kuo­le­mas­sa puo­li­soi­den kesken.

Omai­suu­den käy­väl­lä ar­vol­la on siten mer­ki­tys­tä myös osi­tuk­ses­sa. Jotta osi­tuk­sen vaa­ti­ma osi­tus­las­kel­ma on mah­dol­lis­ta tehdä oikein pe­rus­tein, tulee puo­li­soi­den omai­suus sel­vit­tää ja ar­vos­taa.

Pää­sään­nön mukaan omai­suus ar­vos­te­taan osi­tuk­ses­sa­kin sen käyvän arvon eli omai­suu­den to­den­nä­köi­sen luo­vu­tus­hin­nan mu­kai­ses­ti. Esi­mer­kik­si avio­ero-osi­tuk­ses­sa puo­li­sot voivat kui­ten­kin sopia käy­tet­tä­vis­tä ar­vois­ta toisin eikä käyvän arvon mu­kais­ta hintaa ole pa­kol­lis­ta käyt­tää.

Täl­löin tulee kui­ten­kin ottaa huo­mioon sel­lais­ten mah­dol­lis­ten si­vul­lis­ten, kuten esi­mer­kik­si vel­ko­jien oi­keu­det.

Lahjan käypä arvo

Myös saa­ma­si lahjan käypä arvo tulee sel­vit­tää.

Saa­tua­si siis ta­van­omais­ta ar­vok­kaam­man lahjan, tulee sinun sel­vit­tää lah­ja­ve­roil­moi­tus­ta varten lahjan käypä arvo. An­ne­tun tiedon pe­rus­teel­la mää­räy­tyy lah­jas­ta mak­set­ta­van lah­ja­ve­ron määrä.

Eri omai­suus­la­jien käyvän arvon mää­rit­te­ly

Omai­suu­den käypä arvo tulee sel­vit­tää useas­sa eri ti­lan­tees­sa. Käypä arvo voi­daan sel­vit­tää eri me­ne­tel­mien avulla esi­mer­kik­si ver­tai­lu­kaup­po­jen tai asian­tun­ti­jan ar­vioi­den pe­rus­teel­la.

Käyvän arvon sel­vit­tä­mi­seen vai­kut­taa se, min­kä­lai­ses­ta omai­suu­des­ta on kyse. Seu­raa­vak­si esi­tel­lään muu­ta­mia esi­merk­ke­jä eri omai­suuse­ris­tä ja niiden käyvän arvon sel­vit­tä­mi­ses­tä.

Joi­den­kin omai­suuse­rien koh­dal­la käyvän arvon mää­rit­te­lyn voi on­gel­mit­ta tehdä itse. Joi­den­kin koh­dal­la kui­ten­kin asian­tun­ti­ja-avun hyö­dyn­tä­mi­nen on tyy­pil­lis­tä ja pe­rus­tel­tua­kin.

Esi­merk­ki 1: Ar­vo­pa­pe­rit ja ra­has­to-osuu­det

Eri­lais­ten ar­vo­pa­pe­rei­den sekä ra­has­to-osuuk­sien käypä arvo sel­vi­ää par­hai­ten ar­vo­pa­pe­riyh­tiös­tä tai pan­kis­ta tie­dus­te­le­mal­la.

Jos ar­vo­pa­pe­ri tai ra­has­to-osuus on esi­mer­kik­si lah­joi­tet­tu, eikä lah­joi­tus­päi­vän arvoa ole erik­seen mää­ri­tet­ty, käy­te­tään käyvän arvon mää­ri­tyk­ses­sä täl­löin lä­him­män päivän mu­kais­ta arvoa.

Esi­merk­ki 2: Asuin­huo­neis­to, ke­sä­mök­ki tai kiin­teis­tö

Asuin­huo­neis­ton, ke­sä­mö­kin tai kiin­teis­tön käyvän arvon mää­rit­te­lyyn on eri­lai­sia vaih­toeh­to­ja:

1. Kiin­teis­tö­vä­lit­tä­jä
2. Ver­tai­lu­kaup­pa
3. Ve­ro­hal­lin­non sy­ven­tä­vät ohjeet

En­sin­nä­kin on mah­dol­lis­ta hyö­dyn­tää asian­tun­ti­jan kuten kiin­teis­tön­vä­lit­tä­jän an­ta­maa ar­vio­ta kiin­teis­tön tai asun­non käy­väs­tä ar­vos­ta.

Toi­sek­seen on mah­dol­lis­ta hyö­dyn­tää arvon mää­rit­tä­mi­ses­sä ver­tai­lu­kaup­po­ja. Ver­tai­lu­kau­pal­la tar­koi­te­taan kaup­paa, jossa on myyty vas­taa­vaa omai­suut­ta.

Ver­tai­lu­kaup­paa voi hyö­dyn­tää käyvän arvon mää­rit­te­lys­sä sil­loin, kun ver­tai­lu­kau­pas­sa myyty kohde vastaa si­jain­nil­taan ja laa­dul­taan saatua omai­suut­ta. Li­säk­si ver­tai­lu­kau­pan ja kä­sil­lä oleva saan­non tulee olla ta­pah­tu­nut ajal­li­ses­ti lä­hek­käin. Käyvän arvon voi siten mää­rit­tää myös itse.

Kolmas keino arvon mää­rit­tä­mi­seen on hyö­dyn­tää Ve­ro­hal­lin­non sy­ven­tä­viä oh­jei­ta sil­loin, kun ar­vio­lausun­toa tai ver­tai­lu­kaup­po­ja ei ole käy­tet­tä­vis­sä.

Esi­merk­ki 3: Ajo­neu­vot

Ajo­neu­von käy­pään arvoon vai­kut­ta­vat:

• ajo­neu­von merkki ja malli
• ki­lo­met­ri­mää­rä
• va­rus­te­ta­so

Li­säk­si huo­mioon ote­taan myös ajo­neu­von yk­si­löl­li­nen kunto sekä muut mah­dol­li­set hin­taan vai­kut­ta­vat te­ki­jät.

Ajo­neu­von käypä arvo voi­daan ar­vioi­da lah­joi­tus-, pe­rin­nön­ja­ko- tai osi­tus­ti­lan­tees­sa. Tämän li­säk­si myös va­kuu­tus­yh­tiöt mää­rit­tä­vät ajo­neu­von käyvän arvon eri­lai­sis­sa lii­ken­ne­va­kuu­tuk­seen liit­ty­vis­sä ti­lan­teis­sa.

Esi­merk­ki 4: Metsä

Metsän käypä arvo mää­ri­te­tään tyy­pil­li­sim­min sil­loin, kun metsä on vaih­ta­mas­sa omis­ta­jaa. Mää­ri­tyk­sen pe­rus­teel­la mää­räy­tyy siten myös mah­dol­li­nen pe­rin­tö- tai lah­ja­ve­ro.

Mää­ri­tyk­sen avulla voi­daan toi­saal­ta myös laskea mah­dol­li­nen hin­tao­do­tus myy­tä­väl­le met­säl­le.

Metsän käypä arvo voi­daan en­sin­nä­kin mää­rit­tää met­sä­am­mat­ti­lai­sen laa­ti­man tila-arvion mu­kai­ses­ti. Ylei­sim­min käy­tös­sä oleva ar­vioin­ti­me­ne­tel­mä on summa-ar­vo­me­ne­tel­mä.

Täl­löin met­sä­ti­lan arvo mää­ri­te­tään met­sik­kö­ku­vioit­tain maa­poh­jan arvon, tai­mi­koi­den arvon, puus­ton hak­kuu­ar­von ja mah­dol­li­sen odo­tusar­von sum­ma­na. Tämän jäl­keen teh­dään kiin­teis­tö­koh­tai­nen ko­ko­nai­sar­von kor­jaus, jossa huo­mioi­daan kunkin kiin­teis­tön met­sien eri­tyis­piir­teet sekä ylei­set hoito- ja hal­lin­to­me­not.

Met­sä­ti­lan käypä arvo voi­daan mää­rit­tää met­sä­am­mat­ti­lai­sen toi­mes­ta myös tuot­toar­vo­me­ne­tel­män avulla. Me­ne­tel­mä pe­rus­tuu met­sä­ti­lan tu­le­vai­suu­den tuot­to­jen sekä ku­lu­jen ny­ky­het­ken ar­voi­hin. Sitä hyö­dyn­ne­tään eri­tyi­ses­ti suur­ten met­sä­aluei­den koh­dal­la.

Toi­sek­seen käypä arvo voi­daan mää­rit­tää Ve­ro­hal­lin­non vuo­sit­tain jul­kai­se­mien met­sä­maan maa­kun­nal­lis­ten, las­ken­nal­lis­ten ar­vo­jen poh­jal­ta. Eten­kin pien­ten met­sä­aluei­den omis­ta­jan­vaih­dok­sis­sa voi­daan tila-arvion sijaan hyö­dyn­tää met­sä­maan las­ken­nal­lis­ta arvoa.

Las­ken­nal­li­set arvot pe­rus­tu­vat kes­ki­mää­räi­siin ti­la­kaup­pa­hin­toi­hin ja vaih­te­le­vat maa­kun­nit­tain sekä vuo­sit­tain. Kul­loin­kin käy­tös­sä olevat arvot löy­ty­vät Ve­ro­hal­lin­non verk­ko­si­vuil­ta.

Li­säk­si metsän käypä arvo voi­daan sel­vit­tää myös pank­kien ja met­säyh­tiöi­den met­sä­va­ra­tie­toon pe­rus­tu­vien verk­ko­so­vel­lus­ten avulla. Tällä tar­koi­te­taan eri­lai­sia ke­hi­tet­ty­jä au­to­maat­ti­las­ku­rei­ta, jotka nu­mee­ris­ten met­sä­va­ra­tie­to­jen pe­rus­teel­la muo­dos­ta­vat kar­kean tila-ar­vo­las­kel­man. Täl­lai­set tila-ar­vo­las­kel­mat on Ve­ro­hal­lin­non toi­mes­ta hy­väk­syt­ty käy­tet­tä­väk­si met­sä­ti­lan käyvän arvon mää­ri­tyk­seen.

Esi­merk­ki 5: Pelto

Maa­ta­lous­maan arvon mää­rit­tä­mi­ses­sä mer­ki­tys­tä on eten­kin sillä, missä pelto si­jait­see alu­eel­li­ses­ti. Pellon käy­pään arvoon vai­kut­ta­vat li­säk­si pel­to­koh­tai­set te­ki­jät sekä sen si­don­nai­suus siihen vil­jel­mään, jonka osa se on tai jonka osa siitä on tar­koi­tus tulla.

Ta­van­omai­sin me­ne­tel­mä mää­rit­tää pellon käypä arvo on kaup­pa­hin­ta­tie­don tai ver­tai­lu­kaup­po­jen pe­rus­teel­la.

Jos täl­lais­ta tietoa ei kui­ten­kaan ole saa­ta­vil­la, voi­daan ar­vioin­nis­sa hyö­dyn­tää myös maa­kun­ta­koh­tai­sia kes­kiar­vo­ja. Li­sä­tie­toa pellon käyvän arvon mää­räy­ty­mi­ses­tä löytyy myös Ve­ro­hal­lin­non sy­ven­tä­vis­tä oh­jeis­ta.

Esi­merk­ki 6: Maa­ti­la

Maa­ti­lan käyvän arvon mää­rit­tä­mi­ses­sä tulee ottaa huo­mioon kaikki ne eri omai­suuse­rät, jotka maa­ti­laan kuu­lu­vat. Va­ral­li­suu­den käyvät arvot sel­vi­te­tään siten täl­löin omai­suuse­rien mukaan.

Ar­vios­sa voikin tulla huo­mioi­ta­vak­si muun muassa kiin­teis­tön, met­sä­ti­lan, pellon sekä ajo­neu­vo­jen tai muun maa­ti­laan kuu­lu­van omai­suu­den käyvän arvon mää­rit­tä­mi­seen kuu­lu­via sään­tö­jä.

Käyvän arvon mer­ki­tys ve­ro­tuk­ses­sa

Usein käypä arvo ja ve­ro­tet­ta­van koh­teen ve­ro­tusar­vo kul­ke­vat käsi kä­des­sä. Tähän on kui­ten­kin myös poik­keuk­sia. Esi­mer­kik­si kiin­teis­tön arvoa mää­rit­täes­sä ei voi käyt­tää ve­ro­tusar­vo­na kiin­teis­tön käypää arvoa.

Kiin­teis­tö­jen ve­ro­tusar­vot ovat yleen­sä käypiä arvoja alem­pia, sillä ve­ro­tusar­vo las­ke­taan kaa­va­mais­ten sään­nös­ten avulla, joihin vai­kut­ta­vat muun muassa kiin­teis­tön jäl­leen­han­kin­ta-arvo sekä kiin­teis­tön ikä. Ve­ro­tusar­voa käy­te­tään myös kiin­teis­tön lah­ja­ve­roa las­ket­taes­sa.

Ve­ro­hal­lin­to laskee omai­suu­den käyvän arvon pää­asial­li­ses­ti kauppa-ar­vo­me­ne­tel­mäl­lä ver­tai­lu­kaup­po­ja hyö­dyn­täen, tuot­toar­vo­me­ne­tel­mäl­lä tu­le­vien vuo­si­tuot­to­jen ny­ky­ar­vot yhteen las­ke­mal­la tai kus­tan­nusar­vo­me­ne­tel­mäl­lä koh­teen val­mis­tus­kus­tan­nuk­sien mu­kai­ses­ti.

Ve­ro­vel­vol­li­nen voi myös itse il­moit­taa omai­suu­den käyvän arvon pe­rus­te­lui­neen Ve­ro­hal­lin­nol­le esi­mer­kik­si lah­ja­ve­roil­moi­tus­ta teh­des­sä.

Lue lisää

• Mikä on hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus?