Omaisuuden käypää arvoa käytetään usein mittarina sille, miten joku tietty omaisuus arvostetaan. Yleisimmin käyvällä arvolla tarkoitetaan omaisuuden todennäköistä luovutushintaa. Tällä tarkoitetaan tyypillisesti sitä hintaa, joka omaisuudesta saataisiin myytäessä se vapailla markkinoilla.
Käyvän arvon käsitteestä puhutaan esimerkiksi perinnönjaon yhteydessä. Perinnönjaon lisäksi käypä arvo tulee määrittää myös lahjoituksen ja osituksen yhteydessä.
Käypää arvoa tarvitset myös silloin, kun maksettavaksesi tulee varainsiirtovero. Kun ostat kiinteistön, asunto-osakkeen tai jonkin muun arvopaperin, tulee sinun maksaa myös varainsiirtovero. Varainsiirtovero lasketaan siten vastikkeena luovutetun omaisuuden käyvästä arvosta.
Käypä arvo perinnönjaossa
Vainajalta jäänyt omaisuus tulee määritellä perukirjassa sen käyvän arvon mukaisesti. Omaisuuden käyvän arvon selvittäminen vaikuttaa etenkin perintöveron määräytymiseen.
Perinnönjaossa omaisuuden käypä arvo on riippuvainen perittävän kuolinhetken hintatasosta. Omaisuuden käypä arvo tällöin on se hinta, joka omaisuudesta olisi todennäköisesti saatu, jos se olisi myyty perittävän kuolinhetkellä.
Arvio käyvästä arvosta voidaan tehdä esimerkiksi sen pohjalta, millä hinnalla vastaavanlainen omaisuus on myyty vainajan kuolinhetkellä.
Omaisuuden arvonmääritys on perintöverotuksen näkökulmasta aina yksilöllistä. Käyvän arvon määrittämiselle ei ole mitään tarkkoja ohjeita. Arviointi todelliseen käypään arvoon ei aina ole mahdollista. Näin on esimerkiksi kiinteistöjen kohdalla. Silti se on aina käyvän arvon määrittelyssä tavoitteena.
Käypä arvo osituksessa
Omaisuus ositetaan eli jaetaan avioliiton päättyessä avioerossa tai puolison kuolemassa puolisoiden kesken.
Omaisuuden käyvällä arvolla on siten merkitystä myös osituksessa. Jotta osituksen vaatima osituslaskelma on mahdollista tehdä oikein perustein, tulee puolisoiden omaisuus selvittää ja arvostaa.
Pääsäännön mukaan omaisuus arvostetaan osituksessakin sen käyvän arvon eli omaisuuden todennäköisen luovutushinnan mukaisesti. Esimerkiksi avioero-osituksessa puolisot voivat kuitenkin sopia käytettävistä arvoista toisin eikä käyvän arvon mukaista hintaa ole pakollista käyttää.
Tällöin tulee kuitenkin ottaa huomioon sellaisten mahdollisten sivullisten, kuten esimerkiksi velkojien oikeudet.
Lahjan käypä arvo
Myös saamasi lahjan käypä arvo tulee selvittää.
Saatuasi siis tavanomaista arvokkaamman lahjan, tulee sinun selvittää lahjaveroilmoitusta varten lahjan käypä arvo. Annetun tiedon perusteella määräytyy lahjasta maksettavan lahjaveron määrä.
Eri omaisuuslajien käyvän arvon määrittely
Omaisuuden käypä arvo tulee selvittää useassa eri tilanteessa. Käypä arvo voidaan selvittää eri menetelmien avulla esimerkiksi vertailukauppojen tai asiantuntijan arvioiden perusteella.
Käyvän arvon selvittämiseen vaikuttaa se, minkälaisesta omaisuudesta on kyse. Seuraavaksi esitellään muutamia esimerkkejä eri omaisuuseristä ja niiden käyvän arvon selvittämisestä.
Joidenkin omaisuuserien kohdalla käyvän arvon määrittelyn voi ongelmitta tehdä itse. Joidenkin kohdalla kuitenkin asiantuntija-avun hyödyntäminen on tyypillistä ja perusteltuakin.
Esimerkki 1: Arvopaperit ja rahasto-osuudet
Erilaisten arvopapereiden sekä rahasto-osuuksien käypä arvo selviää parhaiten arvopaperiyhtiöstä tai pankista tiedustelemalla.
Jos arvopaperi tai rahasto-osuus on esimerkiksi lahjoitettu, eikä lahjoituspäivän arvoa ole erikseen määritetty, käytetään käyvän arvon määrityksessä tällöin lähimmän päivän mukaista arvoa.
Esimerkki 2: Asuinhuoneisto, kesämökki tai kiinteistö
Asuinhuoneiston, kesämökin tai kiinteistön käyvän arvon määrittelyyn on erilaisia vaihtoehtoja:
- Kiinteistövälittäjä
- Vertailukauppa
- Verohallinnon syventävät ohjeet
Ensinnäkin on mahdollista hyödyntää asiantuntijan kuten kiinteistönvälittäjän antamaa arviota kiinteistön tai asunnon käyvästä arvosta.
Toisekseen on mahdollista hyödyntää arvon määrittämisessä vertailukauppoja. Vertailukaupalla tarkoitetaan kauppaa, jossa on myyty vastaavaa omaisuutta.
Vertailukauppaa voi hyödyntää käyvän arvon määrittelyssä silloin, kun vertailukaupassa myyty kohde vastaa sijainniltaan ja laadultaan saatua omaisuutta. Lisäksi vertailukaupan ja käsillä oleva saannon tulee olla tapahtunut ajallisesti lähekkäin. Käyvän arvon voi siten määrittää myös itse.
Kolmas keino arvon määrittämiseen on hyödyntää Verohallinnon syventäviä ohjeita silloin, kun arviolausuntoa tai vertailukauppoja ei ole käytettävissä.
Esimerkki 3: Ajoneuvot
Ajoneuvon käypään arvoon vaikuttavat:
- ajoneuvon merkki ja malli
- kilometrimäärä
- varustetaso
Lisäksi huomioon otetaan myös ajoneuvon yksilöllinen kunto sekä muut mahdolliset hintaan vaikuttavat tekijät.
Ajoneuvon käypä arvo voidaan arvioida lahjoitus-, perinnönjako- tai ositustilanteessa. Tämän lisäksi myös vakuutusyhtiöt määrittävät ajoneuvon käyvän arvon erilaisissa liikennevakuutukseen liittyvissä tilanteissa.
Esimerkki 4: Metsä
Metsän käypä arvo määritetään tyypillisimmin silloin, kun metsä on vaihtamassa omistajaa. Määrityksen perusteella määräytyy siten myös mahdollinen perintö- tai lahjavero.
Määrityksen avulla voidaan toisaalta myös laskea mahdollinen hintaodotus myytävälle metsälle.
Metsän käypä arvo voidaan ensinnäkin määrittää metsäammattilaisen laatiman tila-arvion mukaisesti. Yleisimmin käytössä oleva arviointimenetelmä on summa-arvomenetelmä.
Tällöin metsätilan arvo määritetään metsikkökuvioittain maapohjan arvon, taimikoiden arvon, puuston hakkuuarvon ja mahdollisen odotusarvon summana. Tämän jälkeen tehdään kiinteistökohtainen kokonaisarvon korjaus, jossa huomioidaan kunkin kiinteistön metsien erityispiirteet sekä yleiset hoito- ja hallintomenot.
Metsätilan käypä arvo voidaan määrittää metsäammattilaisen toimesta myös tuottoarvomenetelmän avulla. Menetelmä perustuu metsätilan tulevaisuuden tuottojen sekä kulujen nykyhetken arvoihin. Sitä hyödynnetään erityisesti suurten metsäalueiden kohdalla.
Toisekseen käypä arvo voidaan määrittää Verohallinnon vuosittain julkaisemien metsämaan maakunnallisten, laskennallisten arvojen pohjalta. Etenkin pienten metsäalueiden omistajanvaihdoksissa voidaan tila-arvion sijaan hyödyntää metsämaan laskennallista arvoa.
Laskennalliset arvot perustuvat keskimääräisiin tilakauppahintoihin ja vaihtelevat maakunnittain sekä vuosittain. Kulloinkin käytössä olevat arvot löytyvät Verohallinnon verkkosivuilta.
Lisäksi metsän käypä arvo voidaan selvittää myös pankkien ja metsäyhtiöiden metsävaratietoon perustuvien verkkosovellusten avulla. Tällä tarkoitetaan erilaisia kehitettyjä automaattilaskureita, jotka numeeristen metsävaratietojen perusteella muodostavat karkean tila-arvolaskelman. Tällaiset tila-arvolaskelmat on Verohallinnon toimesta hyväksytty käytettäväksi metsätilan käyvän arvon määritykseen.
Esimerkki 5: Pelto
Maatalousmaan arvon määrittämisessä merkitystä on etenkin sillä, missä pelto sijaitsee alueellisesti. Pellon käypään arvoon vaikuttavat lisäksi peltokohtaiset tekijät sekä sen sidonnaisuus siihen viljelmään, jonka osa se on tai jonka osa siitä on tarkoitus tulla.
Tavanomaisin menetelmä määrittää pellon käypä arvo on kauppahintatiedon tai vertailukauppojen perusteella.
Jos tällaista tietoa ei kuitenkaan ole saatavilla, voidaan arvioinnissa hyödyntää myös maakuntakohtaisia keskiarvoja. Lisätietoa pellon käyvän arvon määräytymisestä löytyy myös Verohallinnon syventävistä ohjeista.
Esimerkki 6: Maatila
Maatilan käyvän arvon määrittämisessä tulee ottaa huomioon kaikki ne eri omaisuuserät, jotka maatilaan kuuluvat. Varallisuuden käyvät arvot selvitetään siten tällöin omaisuuserien mukaan.
Arviossa voikin tulla huomioitavaksi muun muassa kiinteistön, metsätilan, pellon sekä ajoneuvojen tai muun maatilaan kuuluvan omaisuuden käyvän arvon määrittämiseen kuuluvia sääntöjä.
Käyvän arvon merkitys verotuksessa
Usein käypä arvo ja verotettavan kohteen verotusarvo kulkevat käsi kädessä. Tähän on kuitenkin myös poikkeuksia. Esimerkiksi kiinteistön arvoa määrittäessä ei voi käyttää verotusarvona kiinteistön käypää arvoa.
Kiinteistöjen verotusarvot ovat yleensä käypiä arvoja alempia, sillä verotusarvo lasketaan kaavamaisten säännösten avulla, joihin vaikuttavat muun muassa kiinteistön jälleenhankinta-arvo sekä kiinteistön ikä. Verotusarvoa käytetään myös kiinteistön lahjaveroa laskettaessa.
Verohallinto laskee omaisuuden käyvän arvon pääasiallisesti kauppa-arvomenetelmällä vertailukauppoja hyödyntäen, tuottoarvomenetelmällä tulevien vuosituottojen nykyarvot yhteen laskemalla tai kustannusarvomenetelmällä kohteen valmistuskustannuksien mukaisesti.
Verovelvollinen voi myös itse ilmoittaa omaisuuden käyvän arvon perusteluineen Verohallinnolle esimerkiksi lahjaveroilmoitusta tehdessä.