Käypä arvo se­li­tet­tynä

Omai­suu­den käypää arvoa käy­te­tään usein mit­ta­rina sille, miten joku tietty omai­suus ar­vos­te­taan. Ylei­sim­min käy­vällä ar­volla tar­koi­te­taan omai­suu­den to­den­nä­köistä luo­vu­tus­hin­taa. Tällä tar­koi­te­taan tyy­pil­li­sesti sitä hintaa, joka omai­suu­desta saa­tai­siin myy­täessä se va­pailla mark­ki­noilla.

Käyvän arvon kä­sit­teestä pu­hu­taan esi­mer­kiksi pe­rin­nön­jaon yh­tey­dessä. Pe­rin­nön­jaon li­säksi käypä arvo tulee mää­rit­tää myös lah­joi­tuk­sen ja osi­tuk­sen yh­tey­dessä.

Käypää arvoa tar­vit­set myös sil­loin, kun mak­set­ta­vak­sesi tulee va­rain­siir­to­vero. Kun ostat kiin­teis­tön, asunto-osak­keen tai jonkin muun ar­vo­pa­pe­rin, tulee sinun maksaa myös va­rain­siir­to­ve­ro. Va­rain­siir­to­ve­ro las­ke­taan siten vas­tik­kee­na luo­vu­te­tun omai­suu­den käy­väs­tä ar­vos­ta.

Käypä arvo pe­rin­nön­jaossa

Vai­na­jalta jäänyt omai­suus tulee mää­ri­tellä pe­ru­kir­jassa sen käyvän arvon mu­kai­sesti. Omai­suu­den käyvän arvon sel­vit­tä­mi­nen vai­kut­taa eten­kin pe­rin­tö­ve­ron mää­räy­ty­mi­seen.

Pe­rin­nön­jaossa omai­suu­den käypä arvo on riip­pu­vai­nen pe­rit­tä­vän kuo­lin­het­ken hin­ta­ta­sosta. Omai­suu­den käypä arvo täl­löin on se hinta, joka omai­suu­desta olisi to­den­nä­köi­sesti saatu, jos se olisi myyty pe­rit­tä­vän kuo­lin­het­kellä.

Arvio käy­västä ar­vosta voi­daan tehdä esi­mer­kiksi sen poh­jalta, millä hin­nalla vas­taa­van­lai­nen omai­suus on myyty vai­na­jan kuo­lin­het­kellä.

Omai­suu­den ar­von­mää­ri­tys on pe­rin­tö­ve­ro­tuk­sen nä­kö­kul­masta aina yk­si­löl­listä. Käyvän arvon mää­rit­tä­mi­selle ei ole mitään tark­koja oh­jeita. Ar­viointi to­del­li­seen käy­pään arvoon ei aina ole mah­dol­lista. Näin on esi­mer­kiksi kiin­teis­tö­jen koh­dalla. Silti se on aina käyvän arvon mää­rit­te­lyssä ta­voit­teena.

Käypä arvo osi­tuk­sessa

Omai­suus osi­te­taan eli jae­taan avio­lii­ton päät­tyessä avio­erossa tai puo­li­son kuo­le­massa puo­li­soi­den kesken.

Omai­suu­den käy­vällä ar­volla on siten mer­ki­tystä myös osi­tuk­sessa. Jotta osi­tuk­sen vaa­tima osi­tus­las­kelma on mah­dol­lista tehdä oikein pe­rus­tein, tulee puo­li­soi­den omai­suus sel­vit­tää ja ar­vos­taa.

Pää­sään­nön mukaan omai­suus ar­vos­te­taan osi­tuk­ses­sa­kin sen käyvän arvon eli omai­suu­den to­den­nä­köi­sen luo­vu­tus­hin­nan mu­kai­sesti. Esi­mer­kiksi avio­ero-osi­tuk­sessa puo­li­sot voivat kui­ten­kin sopia käy­tet­tä­vistä ar­voista toisin eikä käyvän arvon mu­kaista hintaa ole pa­kol­lista käyt­tää.

Täl­löin tulee kui­ten­kin ottaa huo­mioon sel­lais­ten mah­dol­lis­ten si­vul­lis­ten, kuten esi­mer­kiksi vel­ko­jien oi­keu­det.

Lahjan käypä arvo

Myös saa­masi lahjan käypä arvo tulee sel­vit­tää.

Saa­tuasi siis ta­van­omaista ar­vok­kaam­man lahjan, tulee sinun sel­vit­tää lah­ja­ve­roil­moi­tusta varten lahjan käypä arvo. An­ne­tun tiedon pe­rus­teella mää­räy­tyy lah­jasta mak­set­ta­van lah­ja­ve­ron määrä.

Eri omai­suus­la­jien käyvän arvon mää­rit­tely

Omai­suu­den käypä arvo tulee sel­vit­tää useassa eri ti­lan­teessa. Käypä arvo voi­daan sel­vit­tää eri me­ne­tel­mien avulla esi­mer­kiksi ver­tai­lu­kaup­po­jen tai asian­tun­ti­jan ar­vioi­den pe­rus­teella.

Käyvän arvon sel­vit­tä­mi­seen vai­kut­taa se, min­kä­lai­sesta omai­suu­desta on kyse. Seu­raa­vaksi esi­tel­lään muu­ta­mia esi­merk­kejä eri omai­suuse­ristä ja niiden käyvän arvon sel­vit­tä­mi­sestä.

Joi­den­kin omai­suuse­rien koh­dalla käyvän arvon mää­rit­te­lyn voi on­gel­mitta tehdä itse. Joi­den­kin koh­dalla kui­ten­kin asian­tun­tija-avun hyö­dyn­tä­mi­nen on tyy­pil­listä ja pe­rus­tel­tua­kin.

Esi­merkki 1: Ar­vo­pa­pe­rit ja ra­hasto-osuu­det

Eri­lais­ten ar­vo­pa­pe­rei­den sekä ra­hasto-osuuk­sien käypä arvo sel­viää par­hai­ten ar­vo­pa­pe­riyh­tiöstä tai pan­kista tie­dus­te­le­malla.

Jos ar­vo­pa­peri tai ra­hasto-osuus on esi­mer­kiksi lah­joi­tettu, eikä lah­joi­tus­päi­vän arvoa ole erik­seen mää­ri­tetty, käy­te­tään käyvän arvon mää­ri­tyk­sessä täl­löin lä­him­män päivän mu­kaista arvoa.

Esi­merkki 2: Asuin­huo­neisto, ke­sä­mökki tai kiin­teistö

Asuin­huo­neis­ton, ke­sä­mö­kin tai kiin­teis­tön käyvän arvon mää­rit­te­lyyn on eri­lai­sia vaih­toeh­toja:

1. Kiin­teis­tö­vä­lit­täjä
2. Ver­tai­lu­kauppa
3. Ve­ro­hal­lin­non sy­ven­tä­vät ohjeet

En­sin­nä­kin on mah­dol­lista hyö­dyn­tää asian­tun­ti­jan kuten kiin­teis­tön­vä­lit­tä­jän an­ta­maa ar­viota kiin­teis­tön tai asun­non käy­västä ar­vosta.

Toi­sek­seen on mah­dol­lista hyö­dyn­tää arvon mää­rit­tä­mi­sessä ver­tai­lu­kaup­poja. Ver­tai­lu­kau­palla tar­koi­te­taan kaup­paa, jossa on myyty vas­taa­vaa omai­suutta.

Ver­tai­lu­kaup­paa voi hyö­dyn­tää käyvän arvon mää­rit­te­lyssä sil­loin, kun ver­tai­lu­kau­passa myyty kohde vastaa si­jain­nil­taan ja laa­dul­taan saatua omai­suutta. Li­säksi ver­tai­lu­kau­pan ja kä­sillä oleva saan­non tulee olla ta­pah­tu­nut ajal­li­sesti lä­hek­käin. Käyvän arvon voi siten mää­rit­tää myös itse.

Kolmas keino arvon mää­rit­tä­mi­seen on hyö­dyn­tää Ve­ro­hal­lin­non sy­ven­tä­viä oh­jeita sil­loin, kun ar­vio­lausun­toa tai ver­tai­lu­kaup­poja ei ole käy­tet­tä­vissä.

Esi­merkki 3: Ajo­neu­vot

Ajo­neu­von käy­pään arvoon vai­kut­ta­vat:

• ajo­neu­von merkki ja malli
• ki­lo­met­ri­määrä
• va­rus­te­taso

Li­säksi huo­mioon ote­taan myös ajo­neu­von yk­si­löl­li­nen kunto sekä muut mah­dol­li­set hin­taan vai­kut­ta­vat te­ki­jät.

Ajo­neu­von käypä arvo voi­daan ar­vioida lah­joi­tus-, pe­rin­nön­jako- tai osi­tus­ti­lan­teessa. Tämän li­säksi myös va­kuu­tus­yh­tiöt mää­rit­tä­vät ajo­neu­von käyvän arvon eri­lai­sissa lii­ken­ne­va­kuu­tuk­seen liit­ty­vissä ti­lan­teissa.

Esi­merkki 4: Metsä

Metsän käypä arvo mää­ri­te­tään tyy­pil­li­sim­min sil­loin, kun metsä on vaih­ta­massa omis­ta­jaa. Mää­ri­tyk­sen pe­rus­teella mää­räy­tyy siten myös mah­dol­li­nen pe­rintö- tai lah­ja­vero.

Mää­ri­tyk­sen avulla voi­daan toi­saalta myös laskea mah­dol­li­nen hin­tao­do­tus myy­tä­välle met­sälle.

Metsän käypä arvo voi­daan en­sin­nä­kin mää­rit­tää met­sä­am­mat­ti­lai­sen laa­ti­man tila-arvion mu­kai­sesti. Ylei­sim­min käy­tössä oleva ar­vioin­ti­me­ne­telmä on summa-ar­vo­me­ne­telmä.

Täl­löin met­sä­ti­lan arvo mää­ri­te­tään met­sik­kö­ku­vioit­tain maa­poh­jan arvon, tai­mi­koi­den arvon, puus­ton hak­kuu­ar­von ja mah­dol­li­sen odo­tusar­von sum­mana. Tämän jäl­keen teh­dään kiin­teis­tö­koh­tai­nen ko­ko­nai­sar­von kor­jaus, jossa huo­mioi­daan kunkin kiin­teis­tön met­sien eri­tyis­piir­teet sekä ylei­set hoito- ja hal­lin­to­me­not.

Met­sä­ti­lan käypä arvo voi­daan mää­rit­tää met­sä­am­mat­ti­lai­sen toi­mesta myös tuot­toar­vo­me­ne­tel­män avulla. Me­ne­telmä pe­rus­tuu met­sä­ti­lan tu­le­vai­suu­den tuot­to­jen sekä ku­lu­jen ny­ky­het­ken ar­voi­hin. Sitä hyö­dyn­ne­tään eri­tyi­sesti suur­ten met­sä­aluei­den koh­dalla.

Toi­sek­seen käypä arvo voi­daan mää­rit­tää Ve­ro­hal­lin­non vuo­sit­tain jul­kai­se­mien met­sä­maan maa­kun­nal­lis­ten, las­ken­nal­lis­ten ar­vo­jen poh­jalta. Eten­kin pien­ten met­sä­aluei­den omis­ta­jan­vaih­dok­sissa voi­daan tila-arvion sijaan hyö­dyn­tää met­sä­maan las­ken­nal­lista arvoa.

Las­ken­nal­li­set arvot pe­rus­tu­vat kes­ki­mää­räi­siin ti­la­kaup­pa­hin­toi­hin ja vaih­te­le­vat maa­kun­nit­tain sekä vuo­sit­tain. Kul­loin­kin käy­tössä olevat arvot löy­ty­vät Ve­ro­hal­lin­non verk­ko­si­vuilta.

Li­säksi metsän käypä arvo voi­daan sel­vit­tää myös pank­kien ja met­säyh­tiöi­den met­sä­va­ra­tie­toon pe­rus­tu­vien verk­ko­so­vel­lus­ten avulla. Tällä tar­koi­te­taan eri­lai­sia ke­hi­tet­tyjä au­to­maat­ti­las­ku­reita, jotka nu­mee­ris­ten met­sä­va­ra­tie­to­jen pe­rus­teella muo­dos­ta­vat kar­kean tila-ar­vo­las­kel­man. Täl­lai­set tila-ar­vo­las­kel­mat on Ve­ro­hal­lin­non toi­mesta hy­väk­sytty käy­tet­tä­väksi met­sä­ti­lan käyvän arvon mää­ri­tyk­seen.

Esi­merkki 5: Pelto

Maa­ta­lous­maan arvon mää­rit­tä­mi­sessä mer­ki­tystä on eten­kin sillä, missä pelto si­jait­see alu­eel­li­sesti. Pellon käy­pään arvoon vai­kut­ta­vat li­säksi pel­to­koh­tai­set te­ki­jät sekä sen si­don­nai­suus siihen vil­jel­mään, jonka osa se on tai jonka osa siitä on tar­koi­tus tulla.

Ta­van­omai­sin me­ne­telmä mää­rit­tää pellon käypä arvo on kaup­pa­hin­ta­tie­don tai ver­tai­lu­kaup­po­jen pe­rus­teella.

Jos täl­laista tietoa ei kui­ten­kaan ole saa­ta­villa, voi­daan ar­vioin­nissa hyö­dyn­tää myös maa­kun­ta­koh­tai­sia kes­kiar­voja. Li­sä­tie­toa pellon käyvän arvon mää­räy­ty­mi­sestä löytyy myös Ve­ro­hal­lin­non sy­ven­tä­vistä oh­jeista.

Esi­merkki 6: Maa­tila

Maa­ti­lan käyvän arvon mää­rit­tä­mi­sessä tulee ottaa huo­mioon kaikki ne eri omai­suuse­rät, jotka maa­ti­laan kuu­lu­vat. Va­ral­li­suu­den käyvät arvot sel­vi­te­tään siten täl­löin omai­suuse­rien mukaan.

Ar­viossa voikin tulla huo­mioi­ta­vaksi muun muassa kiin­teis­tön, met­sä­ti­lan, pellon sekä ajo­neu­vo­jen tai muun maa­ti­laan kuu­lu­van omai­suu­den käyvän arvon mää­rit­tä­mi­seen kuu­lu­via sään­töjä.

Käyvän arvon mer­ki­tys ve­ro­tuk­sessa

Usein käypä arvo ja ve­ro­tet­ta­van koh­teen ve­ro­tusarvo kul­ke­vat käsi kä­dessä. Tähän on kui­ten­kin myös poik­keuk­sia. Esi­mer­kiksi kiin­teis­tön arvoa mää­rit­täessä ei voi käyt­tää ve­ro­tusar­vona kiin­teis­tön käypää arvoa.

Kiin­teis­tö­jen ve­ro­tusar­vot ovat yleensä käypiä arvoja alem­pia, sillä ve­ro­tusarvo las­ke­taan kaa­va­mais­ten sään­nös­ten avulla, joihin vai­kut­ta­vat muun muassa kiin­teis­tön jäl­leen­han­kinta-arvo sekä kiin­teis­tön ikä. Ve­ro­tusar­voa käy­te­tään myös kiin­teis­tön lah­ja­ve­roa las­ket­taessa.

Ve­ro­hal­linto laskee omai­suu­den käyvän arvon pää­asial­li­sesti kauppa-ar­vo­me­ne­tel­mällä ver­tai­lu­kaup­poja hyö­dyn­täen, tuot­toar­vo­me­ne­tel­mällä tu­le­vien vuo­si­tuot­to­jen ny­ky­ar­vot yhteen las­ke­malla tai kus­tan­nusar­vo­me­ne­tel­mällä koh­teen val­mis­tus­kus­tan­nuk­sien mu­kai­sesti.

Ve­ro­vel­vol­li­nen voi myös itse il­moit­taa omai­suu­den käyvän arvon pe­rus­te­lui­neen Ve­ro­hal­lin­nolle esi­mer­kiksi lah­ja­ve­roil­moi­tusta teh­dessä.