Processen att sälja en fastighet från ett dödsbo kan kännas överväldigande, inte minst på grund av alla skatteregler som måste hanteras. Den här artikeln syftar till att på ett enkelt sätt förklara de steg som är inblandade och belysa de skattemässiga överväganden som är viktiga att ha i åtanke.
Dödsboet och dess uppgifter
Ett dödsbo uppstår automatiskt vid en persons bortgång och representerar den avlidnes kvarlåtenskap, inklusive tillgångar, skulder och rättigheter.
Dödsbodelägarna är de personer som enligt lag eller den avlidnes testamente ärver efter den avlidne. Detta inkluderar ofta nära släktingar som bröstarvingar, make/maka, eller andra som angetts i ett eventuellt testamente.
Dödsboets huvuduppgifter är att förvalta den avlidnes tillgångar och skulder på ett ansvarsfullt sätt och göra dödsboutredning. Det innebär bland annat att betala av skulder, sköta löpande utgifter och att fördela kvarlåtenskapen enligt arvsrätten eller enligt testamentets föreskrifter.
Innan fördelning av tillgångar kan ske, måste ett förrättningsmöte hållas och bouppteckningen upprättas och registreras hos Skatteverket.
Bouppteckningen ger en översikt över den avlidnes tillgångar och skulder vid dödsfallet och är grundläggande för dödsboets vidare hantering, inklusive eventuell försäljning av fastighet. Denna process är avgörande för att säkerställa en rättvis och laglig fördelning av arvet. När bouppteckningen är gjord kan dödsboet avslutas.
Fastighet i dödsbo
När en fastighet ingår i ett dödsbo, står dödsbodelägarna inför flera möjliga vägar att gå. Dessa alternativ innefattar att behålla, sälja, eller på annat sätt fördela fastigheten bland arvingarna.
- Behålla fastigheten: Dödsbodelägarna kan välja att behålla fastigheten inom dödsboet eller överföra den till en eller flera av arvingarna. Detta alternativ kan vara lämpligt om fastigheten har ett sentimentalt värde, används som familjehem eller ses som en god långsiktig investering. Om fastigheten överförs till en eller flera arvingar, kan detta kräva att övriga arvingar kompenseras på annat sätt för att säkerställa en rättvis fördelning av arvet.
- Sälja fastigheten: Om dödsbodelägarna beslutar att sälja fastigheten kan pengarna från försäljningen sedan fördelas enligt arvsordningen eller enligt den avlidnes testamente. Försäljning kan vara ett lämpligt val om det behövs pengar för att täcka dödsboets skulder eller om arvingarna föredrar pengar framför fast egendom.
- Uthyrning: Ett annat alternativ är att behålla fastigheten och hyra ut den. Detta kan generera en löpande inkomst till dödsboet eller de arvingar som tar över ägandet. Denna inkomst kan vara till hjälp för att täcka löpande kostnader eller som ett sätt att behålla fastigheten i familjen samtidigt som den genererar ekonomisk avkastning.
💡Visste du? Hos Aatos kan du skapa bouppteckningen online! Bjud in övriga dödsbodelägare så att ni tillsammans enkelt kan sköta bouppteckningen.
Prova gratis!
Försäljning av fastighet i dödsbo
När en fastighet ska säljas från ett dödsbo i Sverige är bouppteckningen det första steget; den måste vara klar.
Däremot måste inte bouppteckningen vara fullständigt registrerad för att inleda försäljningsprocessen. Bouppteckningens registrering är dock en förutsättning för att de nya ägarna ska kunna få lagfart på fastigheten.
⚠️ Visste du att i vissa situationer räcker det med en dödsboanmälan och en bouppteckning behövs inte.
Efter att bouppteckningen är klar och dödsbodelägarna har kommit överens om att sälja fastigheten, är nästa steg att formellt förbereda för försäljning.
Detta innebär att ansöka om en dödsbolagfart, vilket är lagfart för dödsboet. Dödsbolagfarten bekräftar dödsboets ägande av fastigheten och är nödvändig för att kunna genomföra en laglig försäljning till en ny ägare. För att ansöka om dödsbolagfart måste en kopia av bouppteckningen, som visar dödsbodelägarnas äganderätt, skickas till Lantmäteriet tillsammans med ansökan.
Efter att dödsbolagfarten beviljats, vilket bekräftar dödsboets ägande av fastigheten, och alla dödsbodelägare är överens om försäljningen, kan processen med att faktiskt sälja fastigheten inledas.
Processen inkluderar vanligtvis att välja fastighetsmäklare, marknadsföring av fastigheten via online-annonsering och budgivning. Därefter skrivs kontrakt mellan köpare och säljare. Efter försäljningen ansöker köparen om lagfart.
Skatt vid försäljning
När en fastighet som tillhör ett dödsbo säljs med vinst i Sverige, är det viktigt att förstå de skattemässiga konsekvenserna. Vinsten från försäljningen måste deklareras året efter försäljningen, och om det blir en kapitalvinst kommer denna vinst att beskattas.
Kapitalvinst innebär att försäljningspriset överstiger fastighetens inköpspris. För fastigheter som köptes lång tid före dödsfallet kan alltså värdet ha ökat drastiskt sedan köpet och vinstskatten kan bli mycket hög.
💡 Hur ett dödsbo deklareras
För att undvika oväntade finansiella överraskningar är det därför av väldigt stor vikt att dödsbodelägarna sparar en del av försäljningsintäkterna för att täcka den framtida skatteskulden. Med det menas att om det blir en kapitalvinst kommer dödsboet att behöva betala skatt året efter.
Om dödsboet inte har avsatt pengar kan det medföra att en tung finansiell börda att behöva betala vinstskatten året efter.
👉 Läs mer: Kan dödsbo tömmas innan bouppteckningen?
Generellt sett appliceras samma skatteregler på dödsbon som på privatpersoner. Det innebär att kapitalvinstskatten normalt är 22% av vinsten. Detta inkluderar avdrag för eventuella förbättringsutgifter som kan ha gjorts på fastigheten, vilka kan minska den skattepliktiga vinsten.
Om fastigheten inte säljs av dödsboet utan ärvs av någon arvinge kommer den eller de som tar över fastigheten istället behöva betala vinstskatt när de i sin tur väljer att sälja fastigheten.
Man utgår då från det ursprungliga inköpsvärdet som den avlidne köpte fastigheten för. När man bestämmer värdet på fastigheten i bouppteckningen måste man därför ta hänsyn till att arvingen kommer betala eventuell vinstskatt vid en försäljning och då räkna av detta från värdet.
Prova gratis Aatos bouppteckningstjänst!
