Allt fler väljer skilsmässa och Sverige hör numera till ett av de tio europeiska länder med högst frekevns av skilsmässor. Detta framgår av statistik för skilsmässa som visar hur många som väljer att avsluta sina äktenskap.
Det är också väldigt vanligt att vi äger vår bostad här i Sverige. För många väcker därför ansökan om skilsmässa frågor kring såväl bolån och processen för hur man kan köpa ut ett hus vid skilsmässa.
Här följer information om hur man kan göra med den gemensamma bostaden.
Hus ska delas lika vid skilsmässa
Om man är gifta och skiljer sig ska all egendom som inte uttryckligen anses vara enskild egendom på grund av äktenskapsförord, gåvobrev eller testamente fördelas genom bodelning. Det gäller även hus och bostadsrätt som någon av makarna äger.
I de flesta fall spelar det därför i slutändan ingen roll vem som står som ägare. Resultatet blir nämligen ofta att båda har rätt till vardera halva av bostadens värde. Den ska med andra ord delas lika.
💡 Visste du att: du kan ha rätt att bo kvar i huset fram till bodelning? Det kallas att ha kvarsittningsrätt.
Förtur att bo kvar i bostaden
Handlar det om en bostad som har varit det primära hemmet men som en av makarna fortfarande har större behov av att ha kvar, så kan det i vissa fall anses att en av makarna har förtur när det kommer till rätten att behålla bostaden. Detta kallas ibland för förtur vid lottläggning.
Denna sorts förtur innebär hur som helst aldrig att någon får mer än den andra, utan påverkar bara hur saker och ting i slutändan ska fördelas.
Genomför din skilsmässa på ett schysst sätt. Hantera hela processen hos Aatos
Lösa ut hus med annan egendom
Oavsett om någon väljer att bo kvar så kräver ett övertagande att det finns ekonomiska förutsättningar för att lösa ut den andra maken ur huset. Rent praktiskt kan det innebära att den som inte kommer att bo kvar istället får mer av den andra egendomen. Många gånger är dock hus det man äger av allra störst värde och ofta finns det inte annan egendom som är värt tillräckligt mycket för att väga upp mot huset.
💡 Vi har undersökt vad en skilsmässa kostar. Läs också mer om ekonomiska skyldigheter vid skilsmässa.
Detta händer när man vill köpa ut hus vid skilsmässa
Även om det är vanligt att man har rätt till hälften av bostaden så kan en separation under vissa omständigheter leda till att den ekonomiska fördelningen av bostaden inte blir jämn. Det kan handla om ett samboförhållande där man äger olika mycket av den gemensamma bostaden. Eller att äkta makar äger olika mycket till följd av att den gemensamma bostaden delvis är enskild egendom.
Samma principer gäller för hus och bostadsrätt. För att tydliggöra olika utkomster ska vi titta närmare på några exempel.
💡 Viktig insikt! Vid en bodelning kan det bli aktuellt att den ena parten ska betala den andra så kallad bodelningslikvid.
Bostadens värde och bankens inflytande
Det finns egentligen inget hinder för att makarna själva sätter ett värde på huset eller rent av skänker bort det till den andre. Men i slutändan är det nästan alltid marknadsvärdet som ändå avgör hur mycket det kostar att köpa ut någon. Därför väljer de flesta att få huset värderad av en mäklare.
Om bostaden har ökat i värde sedan den köptes så kan det leda till att vinstskatt ska betalas i samband med utköp. Viktigt att tänka på är också att eventuella gemensamma skulder vid skilsmässa också ska dras av från värdet. Detta gäller även huslån.
Om bostaden har köpts med hjälp av bolån så kommer banken att behöva godkänna att en av personerna står som ensam låntagare. Anser banken att lånet inte kan flyttas så behöver man:
- hitta någon som är villig att gå i borgen,
- fortsätta vara gemensamma låntagare,
- betala tillbaka delar av lånet eller
- acceptera att bostaden kommer att behöva säljas.
Det beror på att bankens panträtt i ganska stor utsträckning påverkar vad man har rätt att göra med bostaden.
50-50 – Gemensamt ägande och en vill köpa ut hus
När det gäller äkta makar är rätten till hälften av den gemensamma bostadens värde den vanligaste utkomsten av en skilsmässa. Detta sker alltid om bostaden inte helt eller delvis är någons enskilda egendom. Samma sak gäller i ett samboförhållande där man gemensamt köpt en bostad och stått för hälften av kostnaden var.
Om en av er vill köpa ut den andra så blir det en fråga om att helt enkelt kompensera den andra med egendom eller pengar motsvarande bostadens halva värde. Den som tar över bostaden behöver även ta över eller betala den andra partens andel av lånet.
Läs mer: lån i samband med bodelning vid skilsmässa och vad innebär det att separera som gifta
Exempel: 50-50 – Lösa ut hus
Låt säga att huset kostade 2 miljoner att köpa, det är värt 2,5 miljoner idag och det finns bolån på 1 miljon. Efter att räknat bort bolånet är huset värde vid bodelning 1,5 miljoner.
2 500 000 - 1 000 000 = 1 500 000 kr
Det betyder att den som vill köpa ut huset ska kompensera den andra med egendom eller pengar motsvarande hälften, alltså 750 000 kr. Den som behåller huset tar också över det som finns kvar av lånet.
Den som blir utköpt ur huset ska vid nästa deklaration ta upp vinsten på försäljningen av sin del av huset. Vinsten är skillnaden mellan vad huset är värt idag och vad det ursprungligen köptes för.
2 500 000 - 2 000 000 = 500 000 kr
Det innebär att hen kommer att betala reavinstskatt beräknat på sin halva av vinsten, alltså 250 000 kr.
40-60 – Ojämnt ägande och en vill köpa ut hus
Ojämnt ägande i ett förhållande kan uppstå om man som samboende förvärvat en gemensam bostad men betalat mer eller ansvarat för en större del av lånet än den andra.
För gifta kan ojämnt ägande uppstå om bostaden är delvis enskild egendom till följd av äktenskapsförord eller om bostaden förvärvats som villkorad gåva eller via särskilt testamente.
Exempel: 40-60 – Lösa ut hus
Huset kostade 2 miljoner att köpa, det är värt 2,5 miljoner idag och det finns bolån på 1 miljon. Efter att räknat bort bolånet är huset värde vid bodelning 1,5 miljoner.
Den som äger 40% har rätt till 600 000 kr och den som äger 60% har rätt till 900 000 kr.
40% av 1 500 000 = 600 000 kr
60% av 1 500 000 = 900 000 kr
Den som väljer att ta över huset behöver kompensera ett motsvarande belopp med egendom eller pengar. Parten som löses ut ska deklarera vinsten för sin andel.
Båda vill sälja huset
Innan ni har gjort bodelning behöver ni båda vara överens om att ni vill sälja huset. Försäljning kan ni påbörja redan under betänketid för skilsmässa om ni har det.
När bodelning med bodelningsavtal är klart bestämmer den som tagit över huset om den vill sälja eller inte. Ni behöver då inte ha varandras samtycke längre.
Om den ena inte vill sälja finns det möjlighet att ta hjälp av tingsrätten för att komma vidare med försäljningen. Det gäller även för skilsmässa generellt då du med en enskild skilsmässoansökan kan skilja dig utan att ni tycker samma.
💡 Läs mer: Papper att ha ordning på vid skilsmässa och vad som gäller för skilsmässa direkt
Exempel: 50-50 – Gemensamt ägande och båda vill sälja
Huset kostade 2 miljoner att köpa och det finns bolån på 1 miljon. Paret säljer huset för 2,5 miljoner med hjälp av en mäklare.
På försäljningsbeloppet ska mäklararvode dras av. Lånet ska även lösas i samband med försäljning. Efter avdrag av lån och ett mäklararvodet på 50 000 kr kvarstår 1 450 000 kr att dela på.
2 500 000 - 50 000 = 2 450 000 kr
2 450 000 - 1 000 000 = 1 450 000 kr
Vardera part får hälften var efter försäljningen, alltså 725 000 kr. Båda kommer att betala reavinstskatt beräknat på sin halva av vinsten, alltså 225 000 kr.
Vinst 500 000 - mäklararvode 50 000 = 450 000 kr
Exempel 40-60 – Ojämnt ägande och båda vill sälja
Huset kostade 2 miljoner att köpa och det finns bolån på 1 miljon. Paret säljer huset för 2,5 miljoner på egen hand.
Lånet ska lösas i samband med försäljning. Efter avdrag av lån kvarstår 1 500 000 kr.
Den som äger 40% har rätt till 600 000 kr och den som äger 60% har rätt till 900 000 kr. Den som ägde 40% ska deklarera 200 000 kr som vinst, medan den som ägde 60% ska deklarera 300 000 kr som vinst.
Läs mer: Funderar du på skilsmässa?
Att köpa ut hus vid separation är ett stort beslut
Det finns en hel del andra frågor som kan uppstå i samband med att köpa ut hus vid skilsmässa. Såväl skattemässiga som rent privatekonomiska. Att överlåta ett bolån kan exempelvis resultera i att det omfattas av andra amorteringskrav. Det är inte heller alltid uppenbart vem som har rätten eller möjligheten att faktiskt bo kvar.
Därför är det en bra idé att först och främst verkligen försöka komma överens om hur man gemensamt vill göra med bostaden. Det kan i många fall vara värt att under förhållandets gång aktivt planera för den framtida äganderätten om det oväntade skulle ske. Det kan man göra med äktenskapsförord och i vissa fall genom försäkringar.
Det är också viktigt att komma ihåg att det finns mycket att tänka på vid skilsmässa. Både när man köper ut hus eller blir utköpt. Du bör därför alltid ta dig tid att fundera ordentligt.
💻 Du kan hantera skilsmässan när och var du vill, utan att behöva delta i möten med jurister.
+ tingsrättens ansökningsavgift
