Allt fler väljer skilsmässa och Sverige hör numera till ett av de tio europeiska länder med högst frekevns av skilsmässor. Detta framgår av statistik för skilsmässa som visar hur många som väljer att avsluta sina äktenskap.
Det är också väldigt vanligt att vi äger vår bostad här i Sverige. För många väcker därför ansökan om skilsmässa frågor kring såväl bolån och processen för hur man kan köpa ut ett hus vid skilsmässa.
Här följer information om hur man kan göra med den gemensamma bostaden.
Hus ska delas lika vid skilsmässa
Om man är gifta och skiljer sig ska all egendom som inte uttryckligen anses vara enskild egendom på grund av äktenskapsförord, gåvobrev eller testamente fördelas genom bodelning. Det gäller även hus och bostadsrätt som någon av makarna äger.
I de flesta fall spelar det därför i slutändan ingen roll vem som står som ägare. Resultatet blir nämligen ofta att båda har rätt till vardera halva av bostadens värde. Den ska med andra ord delas lika.
💡 Visste du att: du kan ha rätt att bo kvar i huset fram till bodelning? Det kallas att ha kvarsittningsrätt.
Övertaganderätt – när en make har bättre rätt till bostaden
Handlar det om en bostad som har varit det primära hemmet men som en av makarna fortfarande har större behov av att ha kvar, så kan den maken i vissa fall ha så kallad övertaganderätt enligt 11 kap. 8 § äktenskapsbalken.
Det innebär att hen får överta bostaden mot ersättning till den andra, även om värdet på bostaden överstiger den makens andel i bodelningen.
Övertaganderätten innebär dock aldrig att någon får mer av det totala värdet än den andra. Den påverkar bara hur lottläggningen i slutändan ska se ut. Den som tar över bostaden måste kompensera den andra ekonomiskt eller med annan egendom.
Genomför din skilsmässa på ett schysst sätt. Hantera hela processen hos Aatos
Lösa ut hus med annan egendom
Oavsett om någon väljer att bo kvar så kräver ett övertagande att det finns ekonomiska förutsättningar för att lösa ut den andra maken ur huset.
Rent praktiskt kan det innebära att den som inte kommer att bo kvar istället får mer av den andra egendomen. Många gånger är dock hus det man äger av allra störst värde och ofta finns det inte annan egendom som är värt tillräckligt mycket för att väga upp mot huset.
💡 Vi har undersökt vad en skilsmässa kostar. Läs också mer om ekonomiska skyldigheter vid skilsmässa.
Detta händer när man vill köpa ut hus vid skilsmässa
Även om det är vanligt att man har rätt till hälften av bostaden så kan en separation under vissa omständigheter leda till att den ekonomiska fördelningen av bostaden inte blir jämn.
Det kan handla om ett samboförhållande där man äger olika mycket av den gemensamma bostaden. Eller att äkta makar äger olika mycket till följd av att den gemensamma bostaden delvis är enskild egendom.
Samma principer gäller för hus och bostadsrätt. För att tydliggöra olika utkomster ska vi titta närmare på några exempel.
💡 Viktig insikt! Vid en bodelning kan det bli aktuellt att den ena parten ska betala den andra så kallad bodelningslikvid.
Bostadens värde och nettovärdesberäkning
Det finns egentligen inget hinder för att makarna själva sätter ett värde på huset eller rent av skänker bort det till den andre. Men i slutändan är det nästan alltid marknadsvärdet som ligger till grund för vad det kostar att köpa ut någon. Därför väljer de flesta att få huset värderat av en mäklare.
För att utköpet ska bli rättvist räcker det inte med att titta på marknadsvärde minus lån. Man brukar göra en så kallad nettovärdesberäkning där man också drar av:
- den latenta kapitalvinstskatten (den skatt som måste betalas när huset säljs i framtiden),
- ett fiktivt mäklararvode (den kostnad en framtida försäljning skulle medföra),
- eventuellt uppskovsbelopp från tidigare bostadsförsäljning.
Anledningen är att den som tar över huset också tar över hela den framtida skattesmällen vid en eventuell försäljning. Genom att redan vid bodelningen dra av en latent skatt delar parterna i praktiken på den framtida skatten.
Bodelning utlöser ingen skatt – men en framtida försäljning gör det
En viktig sak att förstå: när bostaden överlåts genom bodelning utlöser det ingen kapitalvinstbeskattning. Den som blir utköpt ska alltså inte deklarera någon vinst eller betala reavinstskatt på bodelningslikviden – bodelning är ett så kallat familjerättsligt fång och är skattefritt.
I stället övertar den som behåller bostaden hela det ursprungliga omkostnadsbeloppet (inköpspriset). När hen någon gång i framtiden säljer bostaden kommer reavinstskatten att beräknas på hela vinsten – inte bara på den andel som hen själv ägt under äktenskapet. Det är just därför man drar av en latent skatt redan i bodelningen, så att den framtida skatten i praktiken delas mellan parterna.
Bostadens värde och bankens inflytande
Det finns egentligen inget hinder för att makarna själva sätter ett värde på huset eller rent av skänker bort det till den andre. Men i slutändan är det nästan alltid marknadsvärdet som ändå avgör hur mycket det kostar att köpa ut någon. Därför väljer de flesta att få huset värderad av en mäklare.
För att utköpet ska bli rättvist räcker det inte med att titta på marknadsvärde minus lån. Man brukar göra en så kallad nettovärdesberäkning där man också drar av:
- den latenta kapitalvinstskatten (den skatt som måste betalas när huset säljs i framtiden),
- ett fiktivt mäklararvode (den kostnad en framtida försäljning skulle medföra),
- eventuellt uppskovsbelopp från tidigare bostadsförsäljning.
Anledningen är att den som tar över huset också tar över hela den framtida skattesmällen vid en eventuell försäljning. Genom att redan vid bodelningen dra av en latent skatt delar parterna i praktiken på den framtida skatten.
Bodelning utlöser ingen skatt – men en framtida försäljning gör det
En viktig sak att förstå: när bostaden överlåts genom bodelning utlöser det ingen kapitalvinstbeskattning. Den som blir utköpt ska alltså inte deklarera någon vinst eller betala reavinstskatt på bodelningslikviden – bodelning är ett så kallat familjerättsligt fång och är skattefritt.
I stället övertar den som behåller bostaden hela det ursprungliga omkostnadsbeloppet (inköpspriset). När hen någon gång i framtiden säljer bostaden kommer reavinstskatten att beräknas på hela vinsten – inte bara på den andel som hen själv ägt under äktenskapet. Det är just därför man drar av en latent skatt redan i bodelningen, så att den framtida skatten i praktiken delas mellan parterna.
Bankens inflytande över utköpet
Om bostaden har köpts med hjälp av bolån så kommer banken att behöva godkänna att en av personerna står som ensam låntagare. Anser banken att lånet inte kan flyttas så behöver man:
- hitta någon som är villig att gå i borgen,
- fortsätta vara gemensamma låntagare,
- betala tillbaka delar av lånet eller
- acceptera att bostaden kommer att behöva säljas.
Det beror på att bankens panträtt i ganska stor utsträckning påverkar vad man har rätt att göra med bostaden.
50-50 – Gemensamt ägande och en vill köpa ut hus
När det gäller äkta makar är rätten till hälften av den gemensamma bostadens värde den vanligaste utkomsten av en skilsmässa. Detta sker alltid om bostaden inte helt eller delvis är någons enskilda egendom. Samma sak gäller i ett samboförhållande där man gemensamt köpt en bostad och stått för hälften av kostnaden var.
Om en av er vill köpa ut den andra så blir det en fråga om att kompensera den andra med egendom eller pengar motsvarande hens andel av nettovärdet – inte halva marknadsvärdet. Den som tar över bostaden behöver även ta över eller betala den andra partens andel av lånet.
Läs mer: lån i samband med bodelning vid skilsmässa och vad innebär det att separera som gifta
Exempel: 50-50 – Lösa ut hus
Låt säga att huset kostade 2 000 000 kr att köpa, det är värt 2 500 000 kr idag och det finns bolån på 1 000 000 kr.
Steg 1 – Räkna ut den latenta skatten (en fiktiv försäljning vid bodelningsdagen):
- Marknadsvärde: 2 500 000 kr
- Fiktivt mäklararvode (uppskattat till 2 %): 50 000 kr
- Inköpspris: 2 000 000 kr
- Fiktiv vinst: 2 500 000 − 50 000 − 2 000 000 = 450 000 kr
- Latent skatt (22 %): 99 000 kr
Steg 2 – Räkna ut nettovärdet:
2 500 000 − 1 000 000 (lån) − 50 000 (fiktivt mäklararvode) − 99 000 (latent skatt) = 1 351 000 kr
Steg 3 – Bodelningslikvid:
Hälften av nettovärdet är 675 500 kr. Det är beloppet den som tar över huset ska kompensera den andra med, antingen i pengar eller annan egendom. Den som behåller huset tar också över lånet på 1 000 000 kr.
Den som blir utköpt betalar ingen skatt på bodelningslikviden. Den som tar över huset får i stället betala hela vinstskatten den dag bostaden i framtiden säljs.
Exempel: 40–60 – Lösa ut hus
Samma siffror som ovan: huset köptes för 2 000 000 kr, det är värt 2 500 000 kr idag och det finns bolån på 1 000 000 kr. Nettovärdet räknas ut på samma sätt och blir 1 351 000 kr.
- Den som äger 40 % har rätt till 540 400 kr
- Den som äger 60 % har rätt till 810 600 kr
Den som väljer att ta över huset behöver kompensera den andra med motsvarande belopp i pengar eller egendom. Parten som blir utköpt deklarerar fortfarande ingen vinst – bodelningen är skattefri – medan den som tar över bostaden får stå för hela den framtida vinstskatten vid en eventuell försäljning.
Läs mer: Funderar du på skilsmässa?
Båda vill sälja huset
Innan ni har gjort bodelning behöver ni båda vara överens om att ni vill sälja huset. Försäljning kan ni påbörja redan under betänketid för skilsmässa om ni har det.
När bodelning med bodelningsavtal är klart bestämmer den som tagit över huset om hen vill sälja eller inte. Då behöver ni inte längre ha varandras samtycke.
Om den ena inte vill sälja under tiden ni fortfarande äger gemensamt finns det möjlighet att med stöd av lagen om samäganderätt vända sig till tingsrätten och begära att bostaden säljs på offentlig auktion. Det gäller även för skilsmässa generellt – med en enskild skilsmässoansökan kan du skilja dig utan att ni är överens.
Exempel: 50–50 – Gemensamt ägande och båda vill sälja
Huset kostade 2 000 000 kr att köpa och det finns bolån på 1 000 000 kr. Paret säljer huset för 2 500 000 kr med hjälp av en mäklare.
Mäklararvodet och lånet ska dras av i samband med försäljning. Efter avdrag av lån och ett mäklararvode på 50 000 kr återstår 1 450 000 kr att dela på.
- 2 500 000 − 50 000 = 2 450 000 kr
- 2 450 000 − 1 000 000 = 1 450 000 kr
Vardera part får hälften efter försäljningen, alltså 725 000 kr.
Eftersom detta är en faktisk försäljning till tredje part (och alltså inte en bodelning) ska vinsten beskattas. Vinsten är försäljningspriset minus mäklararvodet och inköpspriset:
2 500 000 − 50 000 − 2 000 000 = 450 000 kr
Vardera part deklarerar sin halva av vinsten – alltså 225 000 kr – och betalar 22 % skatt på den, vilket blir ungefär 49 500 kr per person.
Exempel: 40–60 – Ojämnt ägande och båda vill sälja
Huset kostade 2 000 000 kr att köpa och det finns bolån på 1 000 000 kr. Paret säljer huset för 2 500 000 kr på egen hand utan mäklare.
Lånet ska lösas i samband med försäljningen. Efter avdrag av lån återstår 1 500 000 kr.
- Den som äger 40 % har rätt till 600 000 kr
- Den som äger 60 % har rätt till 900 000 kr
Vinsten är 500 000 kr (försäljningspris minus inköpspris). Den som ägde 40 % deklarerar 200 000 kr som vinst och betalar 22 % skatt – alltså 44 000 kr. Den som ägde 60 % deklarerar 300 000 kr som vinst och betalar 66 000 kr i skatt.
Att köpa ut hus vid separation är ett stort beslut
Det finns en hel del andra frågor som kan uppstå i samband med att köpa ut hus vid skilsmässa. Såväl skattemässiga som rent privatekonomiska. Att överlåta ett bolån kan exempelvis resultera i att det omfattas av andra amorteringskrav. Det är inte heller alltid uppenbart vem som har rätten eller möjligheten att faktiskt bo kvar.
Därför är det en bra idé att först och främst verkligen försöka komma överens om hur man gemensamt vill göra med bostaden. Det kan i många fall vara värt att under förhållandets gång aktivt planera för den framtida äganderätten om det oväntade skulle ske. Det kan man göra med äktenskapsförord och i vissa fall genom försäkringar.
Det är också viktigt att komma ihåg att det finns mycket att tänka på vid skilsmässa. Både när man köper ut hus eller blir utköpt. Du bör därför alltid ta dig tid att fundera ordentligt.
💻 Du kan hantera skilsmässan när och var du vill, utan att behöva delta i möten med jurister.
+ tingsrättens ansökningsavgift
